房地產開發企業的稅收籌劃

【摘 要】目前，我國房地產發展較為艱難，銷售環節受到國家政策的影響控制，很多房地產開發企業的資金鏈斷裂，整個企業的資金運轉受到很大的影響，怎樣才能在現在的形勢下走出困境，是很多房地產開發企業都在思考的問題，本文試圖從房地產企業的稅收籌劃方面下手，幫助房地產開發企業在稅收方面進行籌劃，以期獲得較大的經濟效益。

【關鍵詞】房地產;稅收種類;籌劃目的;國際做法;我國做法

0.概述

房地產行業目前發展勢頭，由于受到國家調控政策的影響，用目前的話來說，較為糾結，作為房地產的投資者，怎樣才能讓房地產有較多的利潤呢？

房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況好壞直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，在目前形勢較為艱難的情況下，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。

1.房地產開發企業的稅收種類

當前房地產企業所涉及到的稅種較多，除了包括營業稅按5%的稅率、企業所得稅按25%的稅率征收等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60%。因此，當前房地產企業稅收負擔偏重，稅務籌劃能有效降低稅收負擔。

2.房地產開發企業稅收策劃的目標

對企業開展稅收籌劃的目標究竟應當如何確定，我個人認為企業稅收籌劃本身的目標應當定義為：最合理納稅或最優納稅。

3.國際稅收籌劃的主要方法

3.1選擇合適的投資地點進行國際稅收籌劃

我國目前整體的稅收負擔是比較重的，可以考慮跨國投資，不同的國家和地區稅收的負擔水平也有較大的差別，并且每一個國家也都有規定各種稅收優惠政策，我國的房地產開發企業如果能選擇有較多稅收優惠的國家和地區進行投資的話，必能長期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國際市場上的競爭力。

3.2選擇恰當的企業組織方式進行國際稅收籌劃

房地產開發企業在國外進行投資，都會涉及企業組織方式的選擇問題，不同的企業組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨立的法人身份出現，因而就可以享受所在國提供的新成立公司的優惠待遇，而分公司由于是作為企業的組成部分之一，本質上沒有獨立，因而就不能享受稅收優惠。當然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國內總公司，而分公司經營過程中發生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤，起到抵稅的作用。因此，房地產開發公司投資的時候，在海外公司剛成立的時候，由于出現虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉為子公司形勢，享受到新創立企業的稅收優惠。

3.3選擇關聯企業交易中的轉移價格進行國際稅收籌劃

在房地產開發公司投資過程中，可能內部交易占有比較大的比例，這時就可通過利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉移價格的方法來實現利潤的轉移，從而減輕公司的總體稅負，保證整個公司利潤最大化。

3.4選擇設置常設機構來進行籌劃

常設機構是已成為許多國家判定對區分居民企業和非居民企業的標準。對于房地產開發企業而言，如果設置了常設機構，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國的相關法律規定，如果沒有設置常設機構，則適用于本國的相關稅法規定，企業可以視他國的法律規定，決定是否設置常設機構來避稅。

3.5選擇對企業較為有利的會計處理方法進行籌劃

會計里面，會計的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業，在采用存貨不同的計價方法，所得到的利潤是不一樣的，在這種情況下，企業可以選擇對企業較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內的。當讓企業可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產的折舊方法，壞賬的計提等等，企業可以視不同國家的法律規定，決定采用比較適合企業自己的方法，這樣既不違法，又復合企業的管理特點。

4.我國房地產業稅收籌劃的主要方法

總體來說，我國目前進行稅收策劃的房地產公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：

4.1合理利用稅法規定的臨界點進行稅收籌劃

具體來說，所謂的臨界點就是稅法上所說的起征點和免征額。

（１）合理利用起征點，所謂起征點就是，在該點以下可以不征稅，超過該點，則全額征稅。

（２）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點以下可以免征稅，超過該點，僅僅就超過部分征稅。

例如：房地產開發企業當中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個臨界點，這是一個起征點的概念，也就是說只要房地產開發企業的增值額沒有超過扣除項目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過20%，就需要全額征稅。房地產開發企業可以從收入和成本兩個方面控制增值額，從而起到避稅的作用。

４．２充分利用轉讓方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業對于房地產有兩種不同的處置方式，一是轉讓使用權，像寫字樓一樣，即通過出租取得租金；二是以房地產出售，取得出售收入，像目前的商品房轉讓，即轉讓所有權方式。稅法對于出租和出售，所規定的稅種和稅率是不相同的，房地產開發企業可以在出租和出售方面進行籌劃，使稅收最優。

例如房地產出租，主要涉及到的稅種是營業稅（服務業）、房產稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產出售，主要涉及到的稅種是營業稅（銷售不動產）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計稅方式的不同，稅前扣除的各種費用金額也不相同，所以計算出來的稅收會有很大的差別。

４．３利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來看，不同的籌資方式，公司所承擔的稅收負擔是不同的。例如，企業需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過負債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業要考慮的一個很重要的因素。如果通過負債融資，則所發生的利息費用是作為財務費用處理的，在計算所得稅的時候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業是通過自有資金融資，則由于支付給股東的報酬是從稅后利潤中支付的，在稅前并沒有扣除，因而沒有起到抵稅的作用。

所以，企業可以在融資的時候，考慮到籌資方式的不同對稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業避稅。

４．４利用收入確認方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業是在房地產銷售后確認銷售收入，而收入的確認條件中很重要的就是，產權和風險及報酬已經轉移，因此企業在確認收入的時候，就可以利用準則的規定，合理地選擇是一次確認收入，還是按合同約定，分期確認收入。顯而易見，在這兩種方式下，收入的確認額是不一樣的，因而計稅也不相同。

房地產開發企業開發的房地產一般價格較高，因而顧客購買的的方式，可以是一次付款，也可以是分期付款，因而給企業確認收入提供了比較大的空間。

總之，房地產開發企業的稅收籌劃方式是多種多樣的，在不同的政策、法律等因素的影響下，稅收的籌劃也有不同的方式，企業應當在多研讀各種政治因素、經濟因素及社會因素的前提下，選擇最為適合企業稅收籌劃的方法。 [科]