南寧市房地產泡沫研究

摘 要：通過R-K模型對促使南寧市房價上漲因素分析，發現促使南寧市房價上漲的因素確實存在，而且南寧市房價上漲幅度脫離了實際經濟的支撐，存在一定的泡沫。同時，提出有效的防范房地產泡沫的對策。

關鍵詞：R-K模型；指標分析；防范對策

中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號： 1673-291X（2012）14-0074-02

近兩年來，國家對房地產市場進行了史上最嚴厲的宏觀調控，從限購到限價，從提高首付款比率到提高貸款基準利率，這些措施在一定程度上壓制了房價的過快上漲。但房價的拐點真的到來了嗎？在負利率和流動性長期存在的中國經濟下，房地產泡沫真的被擠破了嗎？南寧房地產市場是否有泡沫的存在？本文在分析南寧市房價上漲的因素后，應用R-K模型分析南寧市是否存在房地產泡沫。

一、決定南寧市房價上漲的因素

在判定南寧市房地產市場是否出現泡沫之前，首先要明確的是：我們不能簡單地從房地產價格的高低來判斷房地產是否出現了泡沫；不能簡單地說，房價增長20%就是泡沫，增長15%就不是泡沫。要判斷房地產是否出現了泡沫，須根據決定房地上漲因素中能否支撐房價的增長幅度，如果能，則沒有出現泡沫，如果不能，就出現了房地產泡沫。

決定房地產價格因素很多，如市場供求狀況、經濟因素、人口因素、社會因素、行政因素等等。本文就選取了目前的租金水平（R）、未來的預期的回報率（K）、租金未來的增長預期（G）三個決定房地產價格最重要的因素來判斷房價，房價P=R/（K-G）。其中，租金水平（R）取決于人們的收入水平和市場供需情況；未來的預期的回報率（K）取決于利息水平和風險貼水，其中風險貼水主要是投資者對市場的判斷，是該投入還是該持幣觀望的問題，換句話說就是貪婪與恐懼的問題。當人們把大量的貨幣投入房地產，也就是比較貪婪的時候，對資金的回報率要求不高的時候，我們可以看到由于風險貼水實在分母里面，當這個數值減小風險貼水降低的時候，房地產的價格就會上升。南寧的房價在2009年下半年瘋狂上漲，這是一個很重要的因素，也就是想購買和投資到南寧房地產市場的人從2009年的上半年的恐懼變成了貪婪。2009年上半年恐懼的原因是：金融危機的到來，人們的預期收入下降，認為中國的經濟增長速度會放緩，但是在中央政府各種政策措施的作用下，中國經濟出現了迅速復蘇，南寧經濟也在各種利好因素作用下發展迅速，所以，南寧房地產價格出現了上半年平穩發展，下半年房價飛速上漲。決定K的另一個因素就是利息，根據一般的房地產發展經驗，房地產價格上漲都處于利息的下降期，房地產市場出現調整也和利息有關。南寧乃至中國在2009年的房地產價格上漲，都和利息下降有關。金融危機到來時，無論是中央政府還是地方政府，都通過各種措施促進經濟發展，其中利息就是就是一個常用的手段。人們在投資的時候會用做個對比，是投資在銀行還是投資其他領域。當利息下降時，人們發現把錢放在銀行不是一個很好的選擇，人們就會把錢取出來投資在其他領域，其中房地產就是一個很好的選擇。

租金未來的增長預期（G）這個指標和人們對未來的預期收入有關，也和一個國家和地區的GDP有關。南寧的房地價格出現上半年平穩、下半年瘋狂上漲的原因之一就是，下半年后人們對自己收入預期上升，同時對通貨膨脹的預期上升。由于租金未來的增長預期在分母下面，其放大作用也較為明顯。收入的預期上漲1個百分點，房價的上漲就有可能上漲10個百分點，具有放大10倍的功能。

二、南寧房地產泡沫的判斷

根據公式P=R/（K-G），我們首先來看南寧市租金（R），其和人們的收入水平和市場供需情況。南寧市房屋的供應狀況如表1所示，在2004—2011年人均可支配收入是逐年提高的。

表1 南寧城鎮居民家庭人均可支配收入

數據來源：廣西統計年鑒

根據行業規律，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，商品房的竣工面積與施工面積均反映了目前可售房和未來1—2年里可售房的一個供應量情況，當其值小于3.0倍，會出現供應短缺；其值大于4.0倍，未來供應量將會放大。南寧市房地產市場一直處于供需不平衡的狀態，時高時低，但其在2007年以前的比值不高，直接導致2008、2009年供應偏緊。表3中，南寧市2003—2008年房屋租賃價格指數也是時高時低的變化，但2007年、2008年的租金顯示租金價格是上升。從長期趨勢看，南寧市租金R是處于上升的。另外，施工面積/竣工面積這在2009年達到了5.3，這一指標值遠遠超過臨界值4，說明了2009年出現泡沫的可能性大。

表2 南寧市2005—2010年施工面積/竣工面積

數據來源：廣西統計年鑒

表3 南寧市2003—2008年房屋租賃價格指數

數據來源：廣西統計年鑒，并經整理。

未來的預期的回報率（K）取決于利息水平和風險貼水。從前面論述中可以看到，利息和風險貼水都處于下降水平，未來的預期回報率降低，將促使房價上升。

租金未來的增長預期（G）和對未來的預期收入以及一個國家和地區的GDP有關。隨著東盟博覽會的永久落戶南寧，東盟自由貿易區的如期建成，以及北部灣規劃的實施，人們對南寧的經濟的前景看好的同時，也對自己未來預期收入也有所提高。另外，從表4可以看出，南寧GDP都是保持著兩位數的增長，都在15%以上。GDP的增長意味著人們對未來預期收入的增長。

表 4 南寧市2003—2009年GDP及增長

數據來源：廣西統計年鑒 南寧市政府工作報告

根據公式P=R/（K-G），從前面分析我們可以知道R是在逐年遞增的，K在減小，G在增大，最終導致房價P上升。

2009年南寧市房價增長率達到27%，超過GDP增長率12百分點，正常情況下，房地產價格增長率與GDP增長率之比應該是一直的。房地產價格增長率與GDP增長率之比這一指標主要說明虛擬經濟偏離實體經濟的程度，二者都代表虛擬經濟與實體經濟的發展[1]。如果房地產價格增長率超過GDP增長率過多，房地產泡沫可能就越大。但從這個指標可以看出，南寧市房地產在2009年出現了嚴重的房地產泡沫。

三、對策分析

房地產泡沫的防范和預警是一個系統工程，需要各個部門的配合協調。首先，國土資源部要完善土地出讓政策，注意土地的供應結構，經濟適用房、廉租房的土地供應比例不能太少。這樣就容易減少投機行為，防止房地產泡沫的產生[1]。其次，在稅收環節上增加房地產保有環節的稅收，如房產稅等。通過開征物業稅等等可以有效地穩定房地產市場，抑制過度投機，從而有效地控制房價，使得房價的實際價格同基要價格相接近，減少房地產泡沫的發生[2]。第三，在房地產信息披露方面要合理引導人們預期，就要解決房價基礎信息不對稱的問題。因此，國家要通過各種手段加強房價成本的透明度，嚴懲利用虛假信息進行欺詐的房地產開發商。最后，國家要通過利率政策打擊投機性需求，從而防范房地產泡沫的破滅。

參考文獻：

[1] 李木祥.中國房地產泡沫研究[M].北京：中國金融出版社，2007.

[2] 徐滇慶.房價與泡沫經濟[M].北京：機械工業出版社，2006.

Study on the real estate bubble in Nanning city

WU De-fu 1，TAN Xue-yan 2

（1.Guangxi irrigation and power vocation technology college，Nanning 530023，China;

2.Guangxi nationality normal college，Nanning 532200，China）

Abstract: Through the R-K model for the analysis of house price inflation factors in Nanning city， found that house price inflation factors do exist in Nanning， Nanning， and prices range from support for the real economy， there is a bubble. At the same time， propose effective prevention measures of the real estate bubble.

Key words: R-K model;tardet analysis;defence countermeasure

[責任編輯 李 可]