謹慎的“中國式養老地產”

很多開發商開始謀求轉型，從原來的住宅地產向商業地產轉型，而今又多了養老地產和新型城鎮化建設兩個領域，著實讓開發商們興奮不已。

國家一系列鼓勵社會化資金參與養老服務體系建設的政策，也讓不少社會資金驚呼養老地產的“春天”來了，專業養老機構、地產商、險資，甚至外資抓緊布局，而其中尤以地產商為甚。

在國家持續調控下，房地產的日子近年來不太好過。很多開發商開始謀求轉型，從原來的住宅地產向商業地產轉型，而今又多了養老地產和新型城鎮化建設兩個領域，著實讓開發商們興奮不已。

今年2月，保利地產在北京宣布進軍養老地產，并成立養老產業專業管理公司，將在北京西山區域試點首個養老地產項目。

而早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。萬科集團相關負責人曾在接受媒體公開采訪時表示，萬科養老地產首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

在此之前，也有消息稱首創置業投資70億元在河北開發了一個養老項目；華潤置業也組成了養老地產的研究團隊，伺機進入該領域。

而來自國內最早的養老地產項目、北京太陽城小區的開發商北京太陽城集團董事長朱鳳泊說，他未來十年的規劃已經做好，還是要做養老地產。今年4月在太陽城舉辦的一次養老地產的閉門會上，一下子就去了100多家開發商，讓主辦方始料不及。

受政策鼓勵，保險公司投資養老產業也得到快速發展。2009年，保監會批準泰康人壽養老社區投資試點方案。目前，“泰康之家”正在興建北京昌平小湯山養老社區。中國人壽、合眾人壽、幸福人壽、陽光保險集團等保險機構也直接參與養老地產投資，或者間接推動養老地產進度。

甚至外國資本也開始進來，試圖分一杯羹。據了解，城堡投資——這家總部位于美國、掌管400多億美元的對沖基金公司，目前正在準備募集10億美元，投資中國富裕地區的養老地產。

“其實，在2008年以后，不少開發商就已經開始往養老地產上轉了，但那時候地產形勢還好，開發商主要是為了拿地，真正做養老的少；然而從2011年開始，行業不明朗，開發商開始調整業務結構，真正做養老地產。”江蘇省老年健康產業研究開發中心主任周留建說。

養老地產模式

按照投資主體的不同，養老地產一般分為由財政資金投資、政府主導的非盈利項目和由社會資金參與的商業投資項目兩種。下面主要談的是商業投資項目。

按照拿地方式的不同，養老地產又分為政府無償劃撥、協議出讓、土地租賃或與土地所有人合作三種方式。對養老地產來說，土地成本是很大的一塊，而養老地產投入相對較大、回收周期較長，為引導社會資金參與社會化養老體系的建設，地方政府或多或少都會給一些土地供應方面的優惠。

2003年，上海親和源股份有限公司在上海市郊拿了一塊地，性質是住宅類用地，50年產權，就沒有通過招拍掛程序，屬于協議出讓性質。而鄭州愛馨養老集團在鄭州南三環附近拿的一塊地，則屬于政府劃撥，除了賠償給農民一定的用地補償外，不用繳納巨額的土地出讓金；此外還享受配套費優惠一半、營業稅全免等優惠政策。

而按照物業處理方式的不同，分為出售、持有，及出售加長期持有三種模式。國內的養老地產項目大都以銷售為目的，即便少數出租型項目，也采用了會費模式。如向客戶一次性收取幾十萬元的會員費，以換取公寓的長期居住權。此后，每年還需繳納一定數量的服務費。

很多養老地產項目，都比較青睞會員制。會員費和年費會隨著市場變化不斷調整，上海親和源的會員費A類就從最初的50萬元上漲到了現在的89萬元；而B類則從最初的60萬元上漲到了現在的88萬元。

長期關注養老地產的清華大學管理學院博士杜麗虹表示，國外養老地產項目主要以長期持有而不是以銷售為目的。國內之所以以銷售為目的，是因為如此可以讓投資企業在項目運行前期就收回大部分投資，緩解資金壓力。

因此，杜麗虹一度認為，國內沒有真正意義上的養老地產項目。

周留建則對開發商的經驗和抱著什么樣的目的做養老地產表示擔憂：“原來的房地產開發都是賺快錢，2～3年一個周期，賣完房子就跑，而養老地產項目很多是不允許賣房子的，資產屬于企業，但不能出讓和抵押。而且地產商單純以盈利為目的，會產生很多誤區，硬件設施可以，但服務卻很可能不到位。”

現在做養老地產開發的，不少都是房地產商、險資、財務投資者等，而養老機構的運營非常專業且復雜，他們缺乏相關行業經驗，因此運營能力不得不被打上問號。

而據周留建的觀察和接觸，他發現，幾乎所有的養老地產都定位高端，但很難做好，成功的案例較少。

低回報之憂

采訪中，很多投資商投資養老地產，似乎更熱衷于地產，而不是養老。他們聊起地產開發頭頭是道，但談起養老卻支支吾吾，一筆帶過。

這不得不讓人憂慮。養老社區和養老機構是非常專業的，涉及規劃設計、護理治療，營養餐飲、文化娛樂、精神關懷等多個領域，一般的投資者和開發商并不擅長此道。

而且，相比地產的快速開發、回收、周轉，養老需要長期投入，回報周期較長。說白了，養老地產賣的不僅是房子，還是以后十幾年甚至幾十年的專業服務。因此，投資養老地產，需要耐心，需要有長期準備。

當然，還要準備的是，應對養老機構的低利潤、不盈利，甚至是虧損的可能。有養老院的負責人抱怨說，養老機構是個“投入大、周期長、周轉慢、利潤低”的微利行業，收回成本的時間都在五六年以上。而更有業內人士稱，鄭州市半數以上的養老機構處于虧損狀態。

對此，大部分社會投資人的應對之策就是項目的高端定位，希望通過吸引高端客戶入住，贏得更大的盈利空間。他們通常都拿京滬等地高達幾十萬的入門會費還排不上隊說事。但是，高端就是項目起飛的靈丹妙藥嗎？

周留建說，高端不只是硬件設施配置的高端，重要的是服務的高端。現在投資人普遍缺乏養老機構的運營經驗，而專業的養老人才又奇缺，運營好一個養老地產項目沒有想象中的容易。

如果認為老齡化帶來的養老產業機遇，僅是養老機構和養老地產，肯定有失偏頗。圍繞老年產業，大有文章可做，與老年人相關的醫療、藥品、器械、保健品、食品、服裝鞋帽，等等，都可以屬于這個大范疇。“現在還很少見老年用品的專賣店，將來的市場潛力非常大。”周留建說。

但是，在鄭州市商業大廈和紫荊山百貨，都曾經設有老年用品專柜，而在鄭州市也曾有幾家專賣老年人服裝鞋帽、助聽器、無糖食品的專賣店，但都是經營不久就關門大吉。可見，相比于年輕人，現階段老年人的消費水平還是偏低，這是由老年人的消費習慣決定的。

很多房地產商懼怕做養老地產的原因在于他們習慣于做短線投資，而對養老地產長期式的經營存在認識上的誤解。其實，長期投資的效益綜合起來會好于短線投資，既掙得資產收益，又掙得經營收益。

周留建是江蘇省老年健康產業研究開發中心主任，還是專注服務于養老機構的紅色營盤管理咨詢有限公司的董事長。經過多年研究和實戰，他對養老產業有著自己獨到的認識和理解。

他認為，政府養老機構的規模較小，而且收治的老人非孤即殘，健康家庭的老人養老問題就沒有太多關注。西方國家進入老齡化社會用了80年，而中國僅用了30年時間，依靠政府解決養老問題有些困難。而且隨著空巢老人的不斷增加，政府財力更加有限。