現階段我國商業銀行房地產信貸風險淺析

【摘要】近年來，我國房地產行業迅速發展，已成為我國經濟發展的支柱性產業。由于該行業融資形式較為單一，其資金來源主要依賴銀行貸款，商業銀行間接成為房地產風險的主要承擔者。本文通過介紹我國商業銀行房地產信貸現狀，指出當前存在的問題，并提出應對商業銀行房地產信貸風險的防范措施。

【關鍵詞】商業銀行 房地產信貸 風險

一、現階段我國商業銀行房地產信貸狀況

自2000年我國商業銀行全面開展房地產信貸業務以來，房地產信貸資金呈逐年增加趨勢。我國商業銀行發放的房地產貸款主要有兩種，一個是房地產開發貸款，另一個是個人住房貸款。根據中國人民銀行2011年金融年鑒知，2011年我國房產開發貸款新增4269億元，個人購房貸款新增1.40萬億元。無論是開發商拿地還是房產建設方面，商業銀行在房地產融資領域占據絕對份額。一方面，房地產開發貸款為我國房地產開發建設提供資金來源，推動房地產市場發展；另一方面，個人住房消費貸款為我國居民購買住房提供資金，刺激房地產市場的需求，滿足廣大居民對住房的渴望，為我國房地產市場的繁榮做出了巨大的貢獻。但是，隨著我國房價的節節攀高，國內通貨膨脹的趨勢也愈加明顯。

二、現階段我國商業銀行房地產信貸存在的問題

（一）國家宏觀經濟政策對房地產信貸的影響

自2010 年以來，國務院接連出臺遏制房價過快增長的相關政策，如《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規定對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。同時，由于目前我國通脹壓力較大，金融行業又已經進入了加息通道。

（二）房地產開發企業對商行貸款依賴程度較高

目前，我國房地產企業面臨融資渠道單一，融資來源過于集中的問題。現階段，由于我國資本市場發展不是很完善，金融工具創新的步伐還很慢，因而依賴于銀行的間接融資占據主導地位，而直接融資卻存在著較高的準入門檻，這就導致了商業銀行巨額的房地產貸款難以通過有效途徑在次級市場上流通轉讓；另外，由于許多房地產開發企業規模小，資金實力很弱，因而向商業銀行申請貸款成為籌資的首要考慮，但當銀行不能夠滿足其資金需要量時，便會轉向民間借貸等其他方式來籌集高成本的資金。其結果是，風險不能很好地分散，以致房地產貸款風險過度集中，從而商業銀行面臨較大的市場風險。

（三）商業銀行內部機制缺陷帶來的信貸管理風險

首先，商業銀行對房地產信貸抵押物的評估存在失真問題。由于受本身技術水平和人員專業素質的影響，商業銀行在對房地產操作流程、房地產市場走勢、建筑物折舊等相關問題的判斷上存在一定的局限性，從而影響到銀行信貸人員對所貸款房屋價值評估的真實性和可靠性。其次，信貸人員對房地產信貸的借款人審核不嚴。為爭取到更多的客戶，許多商業銀行營銷人員采取降低信貸門檻，簡化信貸審批手續的做法，這樣商業銀行信貸調查審核流于形式，缺乏相應信貸風險預警機制，放松貸后管理，為信貸的回收帶來了潛在的風險。再次，信貸審批結構不合理，責任不明確。商業銀行在貸款審批的過程中，審批結構不合理，審批環節相對單一，責任分工不明確，一旦出了問題，責任人很難確定，從而增加了商業銀行信貸管理的風險。

三、商業銀行房地產信貸風險的防范措施

（一）提高商業銀行應對宏觀經濟政策變化風險的能力

首先，商業銀行要建立健全房地產市場分析、預測和監測指標體系，擴大和豐富房地產市場信息來源渠道，及時追蹤各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的判斷預測能力；要加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的商業銀行房地產信貸政策；要加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次，建議按照風險與利率相匹配的原則，制定并實行多層次的利率水準，即銀行可以綜合考慮房地產商資信水平等多種因素來確定利率的大小。另外，商業銀行可以建議房地產商對貸款采取投保的措施，以此來達到分散風險的目的。總之，商業銀行應當多管齊下，從全方位提高應對宏觀經濟政策變化的能力。

（二）積極拓寬融資渠道， 分散房地產信貸風險

我國應當積極培育多層次、多結構的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產次級金融市場，從而起到分散商業銀行信貸風險的目的。房地產所需資金對于銀行貸款的過分依賴并不利于其自身發展，同時商業銀行過度集中的房地產貸款，有悖于商業銀行的經營原則。在成熟規范的金融市場上，房地產開發和經營的融資渠道不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，還存在著發達的二級市場。因此，在規范房地產信貸的同時，也要為房地產開發企業積極拓寬融資渠道，打造房地產開發商的創新金融模式。

（三）加強商業銀行房地產信貸管理，規范信貸業務流程

首先， 商業銀行應當選拔一批業務素質較高、知識儲備扎實的人員上崗，并做好房地產信貸人員全方位的知識和技能培訓，從而建設一支較高水平的房貸業務團隊。另外，銀行應當積極制定出一套行之有效的激勵措施，促使信貸人員努力工作，不斷降低商業銀行的房地產貸款風險。其次，嚴格審查貸款項目。商業銀行行員要有較高的風險意識，認真履行應盡職責，嚴格審查貸款客戶的資料，并對其真實性、有效性和合法性做出客觀判斷。最后，加強信貸資金的貸后管理。商業銀行要加強對房地產商相關貸款項目的全面追蹤調查，及時掌握項目在建工程的進展情況，及時發現貸款人在使用貸款期間里的各種不良行為，針對借款人的實際情況，采取相應的清收措施，以確保銀行最大限度地收回貸款，降低風險發生的可能性。

參考文獻

[1]王峰.商業銀行房地產信貸業務風險控制研究.市場周刊（理論研究），2009(10)．

[2]曹振良等.房地產經濟學通論[M] .北京大學出版社， 2003.

基金項目：本文獲得“首都經濟貿易大學研究生科技創新資助項目”的支持。

作者簡介：牟艷艷（1986-），女，新疆昌吉人，首都經濟貿易大學金融學院研究生，研究方向：國際金融學。

（責任編輯：劉晶晶）