淺析我國住房保障制度

【摘要】目前，中國房地產市場面臨調整，諸多大中城市房地產價格依然居高不下，解決中低收入家庭住房需求，實施住房保障制度刻不容緩。住房是人們生活的必需品，而作為特殊商品的住房，價值量大，短期需求增幅變化較大時，供給不能及時滿足，使得住房成為投資商品。文章探究中國住房制度應由原來單一的政府保障向市場供應和政府保障相結合的結構過渡。中國住房保障制度建設已經形成了適合中國國情的基本框架，但是仍然存在諸多問題，有待出臺相關法規予以界定保護，制度本身需要不斷完善。

【關鍵詞】住房保障 經濟適用房 廉租房

一、引言

伴隨著近代城市化進程的不斷發展和居高不下的房地產價格，廣大中低收入群體居住需求成為當今社會重要課題。住房保障制度是保障廣大人民群眾住房問題而出臺的當代新體制。

二、我國住房的發展過程

商品房出現之前，由于國家和企業財力不足，無法大規模建筑房屋以滿足人們的住房需求。國家實行實物分配的租金低廉的公房，計劃經濟體制下這種住房政策滿足了城鎮職工的最基本要求，但廣大人民群眾的居住條件仍有待改善。這一時期市場計劃經濟體制下，住房保障是完全依靠政府的單一政府保障制度。深化住房改革過程中，單一政府保障慢慢開始向市場供應過渡。

住房政策改革進程中，住房改革逐步讓位于市場，商品房開始登上歷史舞臺，公產房可以出售，鼓勵買房，提倡需求者住房自治管理?？傮w來說，我國住房體制改革由政府主導走向了政府市場機制相結合。到2003年，中國房地產業進入發展迅猛期，一些區域住房供求矛盾日益明顯，房產價格和投資人群迅猛增長，國務院頒發了“后國八條”、“國六條”等一系列重要文件，對房地產業實施調整政策。在房地產市場“高房價”的背景下，政府出臺宏觀調控政策以平衡總供給與總需求之間的關系是必要的，由于政府過分相信住房的市場化供給來解決住房保障，以及過度依賴房地產業對發展經濟的拉動效益，政府宏觀調控政策手段都是以解決當前突出矛盾，并不能解決住房保障長期發展目的，全國長期性的住房保障制度建設進度緩慢。

三、保障性住房政策開展情況

國發【2007】24號文件提出將廉租住房明確作為保障的重點，對經濟適用房實行動態管理和有限產權認購，住房保障的落實情況開始納入對城市政府的政績考核之中。保障性住房指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準， 具有社會保障性質的住房。城鎮居民普遍有改善住房的需求，住房政策的啟動，以及我國人均收入日益增長，使剛性需求不斷增長。

我國保障性住房政策的開展，實現了住房資源在市場的有效配置，廣大群眾的居住條件得到了快速改善。中央加大保障房建設以來，國土資源部一直強調保障房用地要“應保盡?！?。截止到目前，2012年已落實保障性住房供地2萬公頃，保障性安居工程實施三年以來，實現了用地應保盡保，其中，全國2010年共落實了用地2.51萬公頃，2011年共落實了用地4.36萬公頃，2012年已經安排準備供應土地4.76萬公頃，這個數量為年度測算用地需求的1.76倍。政府在住房保障宏觀調控上成效顯著，實現廣大住房需求者成功入主保障房，持續不斷堅持調控房地產政策，使中低收入家庭都能夠有房住。

現階段，我國初步形成了適合我國國情的住房政策的基本框架—即以廉租住房制度、經濟適用房制度、住房公積金制度等幾項制度為主要內容。政府為推動住房保障政策發展成效，為保障住宅用地的供應，國土資源部門對廉租房、經濟適用房以及中低價位中小套型普通商品住房的用地進行重點管理，明確供應的時序，給予優先供應；多部位對保障性住房貸款問題給予支持，并要求銀行業支持公租房建設，銀行金融機構要對合格的政府融資平臺發放貸款，而且貸款利率可在基準利率9折的范圍內向下浮動。

四、我國現階段住房保障制度存在的主要問題

（一）我國住房保障定義過于寬泛，制度中受益者界定范圍不夠細致

按照各地現行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。許多家庭經濟狀況導致對經濟適用房和限價房仍然沒有支付能力；戶籍問題導致大批外來務工人員不能享受當地住房保障制度，外來務工人員的居住環境亟待改善。部分城市已經出臺相關政策，以滿足外來務工人員的住房問題，但仍有待普及推廣。住房保障制度的根本目的，應該是幫助社會弱勢群體在市場經濟為主的住房體系中獲得基本的居住權益，住房保障的對象應該是城鎮弱勢群體，即中低尤其主要是低收入階層中住房困難戶，定位在救濟性為主，改善性為輔的程度上。

（二）住房保障面臨巨額成本，地方政府對保障住房的重視不夠

住房保障政策需要大量的財力支撐，廉租房的租金要大大低于市場價格范圍，而經濟適用房的價格也要低于成本價，剩余的部分將由政府承擔。現行保障體系是經濟適用房和限價房為主的政策體系，政府需要不斷建造經濟適用房和限價房以滿足廣大人群的居住需求。出售后的保障房原則上是不能回收的，為此政府需要不斷建設新的保障房。地方政府對保障住房資金投入不夠、對保障住房項目土地放量較少。因此造成保障性住房的市場供應嚴重不足，特別是解決低收入家庭的廉租房建設無法滿足眾多特別困難的家庭需要。

（三）經濟適用房制度本身有待完善

現行經濟適用房制度缺乏相關部門出臺的統一實施細則，執行制度主要由地方政府掌控。享受保障房家庭收入有待加強審核管理和改進方法，防止具有中高收入人群成為保障房受惠者，杜絕搭便車現象。

（四）保障性住房建設缺少統一標準

各城市經濟發展水平不同，但對于保障性住房的標準一般是以小戶型為主。在建設保障房范圍以及方位，周邊配套要求和構建標準，尚沒有統一標準，導致各城市保障型住房標準參差不齊。

五、關于住房保障制度的若干建議

（一）出臺相關法律法規，為保障房保駕護航

我國實施住房保障政策尚未出臺相關法律法規，政策得不到保障，應制定住房保障法，做到有法可依，對我國目前的住宅建設加以規范。

（二）開征房地產稅，用經濟手段調控房價

住房保障政策實質上是福利保障制度，需政府大額資金支持，這種機制難以長期持續。要解決目前存在的住宅難題，需要從房價和人均收入比例關系著手，合理確定保障房供應量。開征房產稅可以使地方政府能有一個穩定合理又不推高房價的房地產財政收入渠道，緩解保障性住房建設的資金不足問題。開征房產稅加大擁有多套住房居民的成本和風險，這樣就使得部分房主賣出多余住房，從而調節住房市場的供給關系，抑制一些不通過信貸而用自有資金購買多套房的需求行為。

（三）多渠道籌措資金，緩解政府資金壓力

穩定的資金來源，是建立基本住房保障制度的重要基礎。因此，應建立以財政預算為主、多渠道的資金籌措機制。同時，鼓勵和吸引社會資金參與保障房建設，彌補政府財力不足。也可以充分利用社會閑散住房，租住給居住困難家庭，政府通過補貼、減免稅費等，給房主一定補償。土地收益應該首先用于保障房建設支出。

六、結束語

隨著我國經濟的高速發展，城市化進程加快，住房價格居高不下，遠遠超出了一般家庭能承受的范圍。而住宅問題關系到人民群眾的切身利益，住房保障制度成為民生工程的重中之重。只有不斷發展完善住房保障制度，才能保障人民群眾的切人利益，真正實現和諧社會的構建。

參考文獻

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[2] 符軒.穩定房地產市場——可以借鑒的德國模式.2008(9).

[3] 張泓銘.完善城鎮住房保障法律制度的討論.2000(11).

[4] 人民網.新華網有關資料.

作者簡介：張慧（1984－），女，天津人，任職于天津逸仙科學工業園國際有限公司。

（責任編輯：李敏）