對房地產企業稅務風險管理及控制相關問題的探討

【摘要】隨著中國社會主義市場經濟體制的逐漸發展和依法治稅的逐漸深入，房地產企業稅務風險成為了一個不可忽視的問題。房地產企業稅務風險若處理不恰當，那么就會發展成為一個危險，這個危險隨時隨地都有可能產生一個很大的影響，因此，作為房地產企業的經營管理層，須對房地產企業稅務的風險管控予以關注和研究。

【關鍵詞】房地產 企業稅務風險 管理 控制

一、企業稅務風險概析

企業稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業因為其涉稅行為與相關法律不相符，因而違反了其納稅的有關規定，在這情況下，就會讓企業產生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現就是該企業過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業稅務風險的普遍和廣泛性。企業稅務風險存在于每一個企業之中，規模大或者小的企業都會或多或少地發生稅務風險。第二，企業稅務風險具有客觀性。企業稅務風險是不會隨著其企業或者個人的意志發生變化。第三，企業稅務風險常會使企業產生一些損失。第四，企業稅務風險具有轉化性。企業的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業稅務風險會存在于企業的經營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產企業稅務風險產生的原因分析

（一）房地產企業內部原因

1.房地產企業財務核算水平的準確性不高

財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。如，據國家審計署2004年第四號審計結果公報公布了對785戶房地產大中型企業稅收征管情況審計調查結果，顯示在2002年，以上785個企業少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結果原因分析為，上述房地產企業的財務核算數據存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產企業制度不健全

房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

3.房地產企業納稅的重視度不夠

房地產企業的納稅意識是房地產企業的一個主觀態度。每個房地產企業都應該盡按時、足額、依法納稅。可是在實際日常的經營運作中，由于繳納的稅款對于企業而言是一種現金流出，這樣會把企業的利潤降低，一些房地產企業為了其業績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產企業對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產生的一個非常重要的因素。在房地產企業中會存在這樣的誤區，就是房地產企業的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產企業中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。

（二）企業外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統、不明確，又或者比較容易產生歧義的項目，這些都會讓房地產企業在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業沒有稅法的解釋權，這樣就會讓房地產企業處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉型，關于購置固定資產的處理等也發生了較大的變化，企業也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關稅務處理。

2.稅務機關的自由裁量權及不規范執法的存在

代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。我國的稅法給予稅務機關行使一定程度的自由裁量權，如果在稅法規定的范圍內，稅務機關在執法的程序中是具備彈性的，他們有權按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。

三、房地產企業稅務風險防范的若干策略

（一）房地產企業稅務風險預警系統建設

企業稅務風險預警指的是在風險產生之前，按照以前的經驗總結的一些規律或者所看到的一些信息，告訴相關部門并對他們發出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據有關的內部聯系構建而成的一個整體。

1.推行房地產企業稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查

房地產企業稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經過查找房地產企業中比較重要的稅務風險性、比較關鍵的部門、比較關鍵的人員，確立相對應的權重，并結合所在企業的一般實際狀況，算出每個企業自己的總得分，再評價該企業的風險情況。

2.預測房地產企業稅收，強化日常稅務的監督

對稅收的預測不僅會在稅務機關的管理中應用，在房地產企業中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產企業中對企業稅收進行預測。房地產企業對稅收的預測是按照房地產企業涉稅行為的一些歷史材料，并參考現有的基本要求和基本條件，針對房地產企業將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產企業開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產企業對稅收的預測是房地產企業稅務風險預警系統的一個非常重要的部分，也是預警系統中所構建的非常重要一個環節，這樣能夠對房地產企業防范稅收風險提供一定的數據支撐。

（二）控制稅收籌劃風險

房地產企業稅收籌劃，在理論基礎的設計分析上，需要具備相應的環境的適應性，它是一個系統工程。因為房地產企業其納稅環境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產企業的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產企業稅收籌劃過程中的一些分析，房地產企業稅收籌劃的計劃在執行中所遇到的較大風險是所執行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調整，又或者房地產企業稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關的認同，而與房地產企業稅收籌劃最初確定的目標產生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結果。

（三）加強企業與外部機構的溝通合作

加強房地產企業與外部機關的一個溝通與合作，有益于房地產企業獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產企業所在區域的主管稅收機關，在國家稅務總局等機關制定的最新的一些稅收的文件的基礎上，某些時候會制定一些地方的法律法規或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規以及所補充的政策經常會被房地產企業所輕視，這樣就非常容易產生一定的稅務風險。

在加強與外部機關、組織的溝通中，房地產企業應該從細節做起，在基于防范企業稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關進行溝通和聯系，聽取其建議與指導。

四、結語

房地產企業稅務風險是一個不可忽視的問題，若處理不恰當，那么就會發展成為一個危險，這個危險隨時隨地都有可能對企業經營發展產生一個很大的負面影響，所以房地產企業經營、管理層須對房地產企業稅務風險加強研究、明晰認知并制定有效的管控方法與措施。

作者簡介：劉冬蓮（1975-），女，深圳人，從事財稅或審計工作。

（責任編輯：唐榮波）