我國房地產行業(yè)融資現狀及對策研究

【摘要】著眼于貨幣緊縮政策背景下，我國房地產行業(yè)融資方式發(fā)生的新變化，在總結新形勢下房地產融資現狀和貨幣政策的基礎上，分析了信貸市場、行業(yè)資金構成等方面對我國房地產融資產生的影響，通過分析近年來出現的新型房地產融資方式，得出我國房地產行業(yè)應采取的多元化融資應對策略。

【關鍵詞】房地產行業(yè) 融資現狀 對策研究

房地產行業(yè)是我國國民經濟的重要組成部分，對推動我國GDP增長，滿足人民群眾住房需求具有深遠的意義。基于房地產行業(yè)的內在特征，其對資金的追求具有數量大、周期長的天然特點，形成了房地產行業(yè)與金融市場相互依賴的密切關系。近年來，在從緊貨幣政策和國家加強樓市調控的雙重壓力下，房地產融資方式和趨勢出現了新變化：許多房地產開發(fā)商面臨融資難、資金周轉慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產行業(yè)都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴重影響了房地產行業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性，成為制約其發(fā)展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場，創(chuàng)新房地產金融，成為業(yè)界普遍關心的議題，同時形成健康、可持續(xù)的房地產融資模式，對促進我國宏觀經濟增長和金融風險控制同樣具有重要意義。

一、房地產融資現狀

（一）2011年，在從緊的貨幣政策下，地產行業(yè)融資結構發(fā)生很大變化：截止到11月底，房地產國內貸款增速出現大幅回落，已降至1.2%；而企業(yè)自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業(yè)青睞，房企大量海外舉債以緩解現金壓力；其他資金主要為預付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態(tài)勢。可見，在信貸環(huán)境更趨緊縮的情形下，房地產企業(yè)資金來源增長的主要動力為自籌資金和外資的支援。

（二）2011年以來，國家接連6次上調金融機構存款準備金率和3次上調存貸款基準利率，多家銀行表示主動控制房地產貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產企業(yè)獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產企業(yè)獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2011年上半年就為其關聯企業(yè)先后提供近90億元擔保貸款，這種項目融資共擔風險的形式成為許多企業(yè)獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時，為了防控房地產融資風險，銀監(jiān)會鼓勵以銀團貸款形式發(fā)放貸款，房地產企業(yè)也采取整合優(yōu)勢資源的捆綁形式獲取銀團貸款融資，例如，萬達、瑞安房地產等優(yōu)秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。

（三）2011年，股權融資基本暫停，房地產企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài)，已有保利地產、招商地產、泛海建設、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權融資計劃。一些規(guī)模較大的企業(yè)選擇發(fā)行企業(yè)債券的方式保障項目建設資金，如中國建筑、華僑城等企業(yè)分別發(fā)行了企業(yè)債券置換銀行貸款和補充營運資金，但受到國內發(fā)債成本高企的影響，整體債券融資規(guī)模明顯減少。

（四）2011年，銀行、資本市場等傳統(tǒng)融資渠道收緊促進了房地產信托的發(fā)展。上半年房地產信托一直處于高位發(fā)行的狀態(tài)，共發(fā)行536款信托產品，發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%。隨著銀監(jiān)會先后對信托公司采取了“窗口指導”、強調開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報備等措施，嚴控房地產信托業(yè)務的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)模。下半年，信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產信托的態(tài)勢已經體現，同時，成長迅速的房地產信托在2012年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產信托產品近1200億，進一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

（五）擁有海外上市資本平臺的房地產企業(yè)繼續(xù)通過境外發(fā)行優(yōu)先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力。2011年以來，碧桂園、華潤置地、龍湖地產、寶龍地產等房企密集發(fā)債，幾乎所有在香港上市的內地大型房企都完成了一輪融資計劃。隨著8月國家外管局下發(fā)通知叫停對外融資擔保，房地產企業(yè)海外發(fā)債渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融資數量及規(guī)模銳減，綜合實力強的房地產企業(yè)主要依靠海外銀團貸款尋求資金的保證。

（六）2011年，銀監(jiān)會進一步引導信貸資金向保障房建設傾斜，監(jiān)管機構逐步放開中期票據、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設的金融支持。特別是在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設資金的支持，如首開股份、保利地產、棲霞建設、北京城建等企業(yè)皆憑借在政策性住房領域的大規(guī)模投入，獲得了銀行授信及貸款，現金流得到了擴充，為企業(yè)的長遠發(fā)展注入了重要動力。2012年我國將新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，房地產企業(yè)，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，加快資金流轉的速度，提升抗風險能力。

二、房地產融資的對策研究

我國房地產行業(yè)融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經不能滿足我國房地產企業(yè)生存和發(fā)展的資金需求，結合我國現實政策環(huán)境，借鑒外國成熟發(fā)展經驗，采取多元化、務實的應對策略已經成為我國房地產企業(yè)的現實選擇。

（一）加大保障房建設比例，吸引政策性信貸資金

首先，房地產企業(yè)應當順應政府宏觀調控政策導向，加大政策性住房項目的比例，吸引國家政策性信貸資金投入，以此改善公司經營現金流狀況，保證企業(yè)的穩(wěn)定生存和發(fā)展。

（二）利用海外資本平臺，加大海外融資力度

擁有海外上市的房地產企業(yè)，可以繼續(xù)利用海外資本平臺，通過境外發(fā)行優(yōu)先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力；綜合實力強的房地產集團可以利用海外融資平臺，通過利用外資銀行的資金擴充自身資金來源，從而為持續(xù)經營打下基礎。

（三）利用股市籌集資金

房地產行業(yè)可以利用股票市場籌集資金，股票融資具有眾多優(yōu)點，包括沒有銀行借款那樣的利息負擔；沒有債券融資的固定到期日，因而風險小，成本低，有效地降低公司的經營成本。房地產行業(yè)通過上市操作后發(fā)行新股、增發(fā)、配股等行為，可以將公司的股權轉換為自由資金，亦可以通過收購、并購的方式擴大公司規(guī)模，提高管理效率，解決公司擴張與融資的雙重問題。

（四）實施金融創(chuàng)新，推進房地產與保險共同發(fā)展

在長期人身保險中，保險資金具有數額巨大、期限較長、來源穩(wěn)定的特點，借鑒國外先進的資金運作經驗，與其閑置如此大額的保險資金，不如推進房地產行業(yè)與保險行業(yè)的共同發(fā)展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險公司，實現利益共享。當然，該種融資模式還需得到監(jiān)管部門的審核與批準。

綜上所述，筆者認為，構建多元、合理、符合當前政策環(huán)境的房地產行業(yè)融資渠道，不僅有利于克服房地產行業(yè)融資難、資金周轉慢的困境，以及傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響；對探索我國房地產行業(yè)與保險行業(yè)相結合的金融模式，以及完善房地產產業(yè)投資基金等融資渠道都具有重要意義。總之，在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產融資應擴寬融資渠道，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路，努力探索創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權融資、房地產保險金融等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

參考文獻

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作者簡介：王開心（1989-），女，山東濟南人，首都經濟貿易大學金融學院研究生，研究方向：資本市場與投資。

（責任編輯：劉晶晶）