我國房地產(chǎn)稅收的改革策略研究

【摘要】由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)不能滿足政府及民眾所期望的規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及調(diào)節(jié)國民收入差距的愿望，房地產(chǎn)稅收制度改革勢在必行。政府也積極出臺了相關(guān)措施，試圖找到合理的房地產(chǎn)稅收方式，例如在上海和重慶進行的房產(chǎn)稅征收試點，就可以看出政府改革的決心。但由于種種不利因素，房產(chǎn)稅試點城市的努力并沒有取得理想的效果。本文從現(xiàn)行房產(chǎn)稅收制度及試點城市新房產(chǎn)稅的設計缺陷出發(fā)，結(jié)合國外征收房地產(chǎn)稅的先進經(jīng)驗，設計出適合我國國情的房地產(chǎn)稅收體系。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 稅收制度 改革策略

一、適時開征物業(yè)稅

物業(yè)稅在開始引入我國的時候引起了很大的爭議，很多人反對在我國開征物業(yè)征稅，究其原因是因為人們對物業(yè)稅的理解出現(xiàn)了偏差。民眾害怕物業(yè)稅的開征會增加他們的負擔，對于物業(yè)稅抱有抵觸態(tài)度。

從2003年物業(yè)稅首次在《中共中央關(guān)于社會主義市場經(jīng)濟的若干體制問題決議》中被提出，中間經(jīng)歷了幾次提法，2009年5月25日國務院公布的《關(guān)于2009年深化市場經(jīng)濟體制改革的工作意見》開始研究在我國開征物業(yè)稅。至今已經(jīng)歷了近10年的時間。人們對物業(yè)稅的認識也開始變得深刻和正確。2011年10月下旬，在十一屆人大常委會第二十三次會議的聯(lián)組會上，吳曉靈委員提出擴大房產(chǎn)稅試點范圍及稅收面向存量房的提議。由此可見，我國開征房地產(chǎn)稅勢在必行，現(xiàn)在唯一的問題就是何時開征，把握好開征的時機。

二、整合現(xiàn)行的稅種并入物業(yè)稅

首先把房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅并入物業(yè)稅。房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅從本質(zhì)說是一樣的，都是對房屋保有環(huán)節(jié)征收的一種財產(chǎn)稅，其區(qū)別僅僅是納稅人國籍的不同。從法理上講，財產(chǎn)稅不應有兩套稅制，兩稅制已經(jīng)不能適應現(xiàn)在我國經(jīng)濟發(fā)展的要求，所以應該研究出一套合理的房產(chǎn)稅來代替現(xiàn)行的兩稅制。

其次，取消城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是因為在1988以前我國的土地使用是無償?shù)耐恋貏潛苤贫龋瑸榱斯?jié)約土地、提高土地的使用價值而征收的。而現(xiàn)在隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展完善，城鎮(zhèn)土地使用已經(jīng)變成了公開的市場買賣。原來的征收背景已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，征收城鎮(zhèn)土地使用稅已經(jīng)不符合稅收的基本原理，應該果斷予以取消。

再次，對耕地占用稅和土地增值稅實行從價征稅。目前我國的耕地占用稅實行從量稅，不能反映土地的真實價值，所以計算出來的應繳納的耕地占用稅不合理，不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。而現(xiàn)行的土地增值稅征收也存在諸多的問題，征收程序煩瑣，征收力度不夠，名義稅率與實際征收的稅率差別較大，沒有能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用。改革的方向是簡化征收程序、降低名義稅、加強征收力度。

三、適當降低房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅負

開征物業(yè)稅后房地產(chǎn)稅收的主要來源就是保有環(huán)節(jié)。在不降低總稅收的情況下可以考慮適當降低二手房轉(zhuǎn)讓的稅率。物業(yè)稅的開征會大大增加擁有多套房產(chǎn)家庭的稅負，他們首要的目標就是把手中房屋出售，為了降低二手房交易的成本，繁榮二手房市場，減低二手房交易稅率是很有必要的。低的交易稅率能夠有效地釋放囤積的房產(chǎn)，增加市場上房屋的供應，對降低房價有積極的作用。

目前我國房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的稅負過高，導致了隱形市場的大量存在。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋租賃市場的隱形市場的規(guī)模已經(jīng)幾乎趕上了應稅市場的規(guī)模。這不僅會降低稅收收入，更嚴重的是存在嚴重的社會問題，嚴重危害社會的安定。

四、選擇市場價值為計稅依據(jù)

依據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅收主要以包括市場價值、租金價值，樓場的價值來作為計稅依據(jù)，按評估價值征稅是西方國家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有不動產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動產(chǎn)的人少繳稅。從而改變現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面，一律從價計征，計算標準確定為評估價值，以確保稅負公平，也與國際上先進做法接軌。這樣納稅人的稅負就完全以市場計價為計稅依據(jù)，更加公平和公正，也充分體現(xiàn)了所謂的量能納稅原則。

然而我國現(xiàn)在卻沒有采用市場價值作為房地產(chǎn)計稅的依據(jù)，建立在以合法、合理的評估程序上的市場價值是成為我國房地產(chǎn)稅收計稅依據(jù)的發(fā)展趨勢。要建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)管理機構(gòu)；實行房地產(chǎn)估價人員資格認證制度，以最快的速度打造出一支理論和實踐過硬的房地產(chǎn)估價專業(yè)人才隊伍；確立定期評估制度，借鑒以美國為首的西方國家對房地產(chǎn)價值評估的成功做法，即每5年為一個周期，每年對全部房地產(chǎn)的20%進行評估，以確保評估的精確性和公平性。

五、房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)的完善

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收的法律制度不健全，存在著大量的漏洞，最大的問題莫過于對于房地產(chǎn)保有階段的稅收沒有專門的法律或條例。1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定對于非經(jīng)營性房產(chǎn)予以免征稅收。2011年重慶和上海開展針對個人的房地產(chǎn)稅收的試點，對于非經(jīng)營的個人房產(chǎn)在保有階段也開始征稅，但執(zhí)行的力度和取得的效果都不能令人滿意。究其根本，是因為沒有專項法律或條例來明確個人保有階段的房地產(chǎn)稅收。

當然現(xiàn)在最重要的問題是要匯編各類關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律，制定一部專門的適合我國國情的房地產(chǎn)稅收法律，從而統(tǒng)領(lǐng)各單行稅法。對現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收規(guī)章制度及暫行條例進行補充、完善及改進，從而形成一套完善的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律體系。從根本上解決當前房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)混亂的問題。

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作者簡介：李忠心(1987-)，男，漢族，西安財經(jīng)學院碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)集群；王寅龍(1986-)，男，漢族，西安財經(jīng)學院碩士研究生，研究方向：技術(shù)創(chuàng)新；劉哲奇(1987-)，男，漢族，西安財經(jīng)學院碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)組織。

（責任編輯：唐榮波）