通貨膨脹與房地產投資收益相關性分析

摘 要：通貨膨脹與房地產收益之間的關系一直是研究者關心的問題，大多數研究結論是通貨膨脹與房地產收益具有正相關性。基于1993—2010年數據，通過分析通貨膨脹與房地產投資收益的相關性，結果顯示，通貨膨脹與中國房地產收益沒有顯著的相關性，但是，對于投資者來說，房地產投資仍然具有很好的保值增值能力，可以有效對沖通貨膨脹風險。

關鍵詞：通貨膨脹；房地產；名義收益率

中圖分類號：F820 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0083-02

一、房地產收益率的計算

家庭投資房地產獲得的收益主要包括兩個方面，一是房價上漲獲得的資本利得，二是房屋出租獲得的租金。通過下列計算公式，可以獲得房地產投資名義收益率。

it= （1）

其中，it表示房地產投資在t年的名義收益率，Lt表示房屋在t年出租獲得的租金，Pt表示t年年初房地產交易價格。

1992年，城市商品房租金為20.36元/平方米，經歷了九年快速上漲，至2001年，租金漲至160.75元/平方米，增長了約8倍。之后，租金上漲步伐放緩，至2010年，商品房租金為231.48元/平方米。

圖2是通過計算獲得的我們需要的房地產投資名義年收益率的數據。1993年房地產投資的年回報率為31.73%，1994—1997年房地產投資年回報率在10%~20%之間，1998—2000年在5%~10%之間，2001—2003年期間房地產投資收益率在10%~15%之間，2004年和2005年達20%~25%，2006年為12.3%，2007年為20.2%，2008年增長率在19年間最低，為4.05%，2009年再次上升為27.89%，2010年為12.1%。

二、通貨膨脹與房地產投資收益相關性

我們同樣適用簡單回歸的計量方法對CPI增長率和房地產投資收益率的關系進行檢驗。首先，我們需要考察CPI與房地產投資收益率數據的平穩性，使用ADF單位根檢驗平穩性。檢驗結果（見表1）：

從表1中我們可以看出，CPI增長率的ADF值不能拒絕原假設，即CPI增長率時間序列數據不平穩，但是一階差分后的CPI增長率在5%的臨界值水平上處于平穩狀態，同時，房地產投資收益率的ADF值在1%臨界值的水平上同樣顯著，不存在單位根，屬于平穩數據。我們對房地產投資收益率與一階差分CPI增長率進行簡單線性最小二乘回歸，得出的結果如下：

FDCSYLt = 0.092997 + -0.665205 * D（CPIZZL）t + εt

t 4.090935 -1.320093

F-statistic：1.742646

Adjusted R-squared：0.044357

D（CPIzzl）系數的t統計量為-1.320093，P值為0.2066，在10%的臨界值水平上不能拒絕原假設，回歸方程得出的調整后的R2為0.04435，方程的擬合度不足，可以確認兩者不存在線性相關性。

因此，我們認為，房地產投資收益率的變化不是因為CPI變化直接導致的結果，兩者之間不存在直接的相關性，這也和前面分析的房地產市場的興衰主要由政府政策決定是一致的。那么，在1992—2010年期間，房地產投資是否可以對沖通貨膨脹風險？我們再看除去通貨膨脹之后房地產投資實際收益率的變化。

從圖3中可以看出，在1993—2010年之間，只有三個年份的房地產投資實際收益率小于零，其余15個年份的房地產投資實際收益率或接近或超過10%，投資收益非常可觀。

因此，在短期，通貨膨脹對房地產投資收益率的影響不明顯，房地產投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是，在長期，過去二十年的房地產投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來的損失，而且保持著高投資回報率。

三、總結

本文主要分析了通貨膨脹與房地產投資收益之間的關系。通過考察20世紀90年代以來代表中國房地產發展的一些數據，如城市居民房租、商品房價格、房地產投資收益率，發現中國房地產投資具有很好的投資效果。就房地產投資收益率來看，在短期，通貨膨脹對房地產投資收益率的影響不明顯，房地產投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是，在長期，過去二十年的房地產投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來的損失，而且保持著高投資回報率，是家庭或個人投資者比較好的一種保值增值資產形式。

參考文獻：

[1] 王亞平.住房價格上漲對CPI的傳導效應[J].經濟學家，2006，(6).

[2] 郭寶潔，張鵬.淺談房地產價格上漲原因及對策[J].生產力研究，2010，(7).

[3] 胡勝，劉旦.宏觀經濟變量對房地產價格的影響[J].統計與決策，2007，(19).

[責任編輯 陳麗敏]