工業地產私募基金融資方式淺析

摘要：本文著重介紹工業地產私募基金融資方式的基本概念以及發展工業地產私募基金政策上的支持，并以萬通為例介紹工業地產私募融資的特點。

關鍵詞：工業地產 私募基金 融資方式

伴隨著一系列調控政策的出臺，房地產、商業地產市場步入了一個相對低迷期，與走勢不確定的住宅市場相比，工業地產正在調控風暴下勃興，工業地產開發正逐漸成為各大小開發商關注的焦點。工業地產區別于傳統的開發區的一個重要特點就是對工業地產開發主體的資金實力要求較高，能夠保證所需的資金投入，所以，融資的成功與否是工業地產開發的關鍵。

一、地產私募基金概述

私募基金是受我國政府主管部門監管的，向不特定投資人公開發行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資。隨著地產調控的不斷深入，銀行融資收緊，加上央行連續上調存款準備金率，房企融資已是難上加難，這給地產私募基金帶來了發展的機會。房地產私募基金的出現豐富了我國的房地產金融市場，為我國投資者提供更多參與房地產投資的機會，它將社會上閑散民間資本聚集起來，形成資金規模優勢，通過有豐富房地產投資經驗的專業基金管理公司管理，分散投資風險。私募基金投資到房地產項目中去，可以優化被投資企業的項目融資結構，滿足行業內日益增長的多樣化融資需求。由于房地產私募基金主要投向優勢企業的盈利狀況好的項目，客觀上促進了有限資源的優化配置，十分有利于那些擁有好項目的優秀中小房地產企業發展壯大。

我國房地產企業設立的私募房地產投資基金處于初期發展階段，本土私募房地產投資基金在2011年加快了前進的步伐。據清科研究中心統計，截至2011年三季度，共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過80%和70%。目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。

二、政策規范

2007年6月1日起施行的《中華人民共和國合伙企業法》，為中國本土有限合伙型基金的成立和運作提供了法律依據。2008年12月《國務院辦公廳就金融促進經濟發展三十條意見》的（十九）是：加強對社會資金的鼓勵和引導。拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災后基礎設施重建項目。出臺股權投資基金管理辦法，完善工商登記、機構投資者投資、證券登記和稅收等相關政策，促進股權投資基金行業規范健康發展。2010年4月28日國務院常務會議上確定了2010年重點改革任務，包括“加快推進政策性金融機構改革，啟動資產管理公司商業化轉型試點。加快股權投資基金制度建設。” 我國的房地產私募基金市場雖然剛開始起步，但隨著我國資本市場的完善，未來房地產私募基金的發展不可限量。比如，清華房地產總裁商會近年來在該領域進行了不斷的探索和實踐，相繼有商會成員成立華房聯合、華房天津、重慶華房和華房天津多支房地產私募股權基金。國內房地產私募股權基金呈現出一派繁榮的景象。在國家層面上，央行、證監會、銀監會和各地方政府的高層也開始越來越重視活躍的私募基金，紛紛出臺了規范政策。房地產私募股權基金在我國的蓬勃發展的大趨勢是必然的。

三、工業地產私募基金（以萬通為例）

中國有著世界上最大的市場，住宅領域出現了萬科這種世界級的公司，零售領域是萬達，但是在工業地產領域我們整個行業還處于非常原始的起點。工業地產是中國房地產領域的新藍海。未來10年之內工業地產將會出現一個非常大的世界級公司，這是一個必然。而萬通地產在工業地產投資方面也做好了充分的準備。為了實現轉型，萬通在軟實力方面實現了提升。首先是專業化的工業地產管理者的引進，“萬通新創” 的核心人才都是從普洛斯、安博等世界頂級的工業地產公司引進來的；其次，軟實力的核心即是房地產金融的能力。到目前為止萬通已經管理著5支基金，將近36億的資產規模。萬通在2012年將會發第一支工業地產基金，也是中國首支人民幣工業地產基金，預期10億元的規模。

萬通投資基金的幾個特點：第一、定位是持有收租型的商用地產；第二、不做債類基金，與投資者風險共擔、收益共擔，每個基金里面萬通自己都會參與20%左右；第三、投資組合。每支基金會分散到四個4—5個項目；第四，長周期。投資期限跨越一個周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，這樣才能保證投資不受短期市場波動影響。萬通的基金產品面向的是追求長期穩健收益、關注價值投資的客戶。

熱衷投資地產的投資者可以通過私募形式“曲線”投資地產業，而缺少資金的地產商也可以通過私募募集到所需資金緩解資金鏈，或者擴大規模，或者轉型。工業地產開發融資中應該將工業地產私募基金納入考慮范圍。地產私募將是地產融資的一個主要發展方向，在制定融資計劃的過程中多學習借鑒國內外已有的設立私募基金的經驗，使得這種融資方式更好的為工業地產開發服務。

參考文獻：

[1]牛海鵬.什么是私募基金[J].改革與開放，2010（2）

[2]梁學斌.工業地產“百變”的機遇[J].房地產導刊，2011（6）