小議存款準備金率調整對房地產業的影響

摘要：存款準備金率又稱為存款準備金的比例，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。本文通過對存款準備金率與杭州市房地產銷售額的對比進行分析，得出提高存款準備金率的貨幣政策對房地產市場的宏觀調控影響并不顯著，房價暫時仍然不會有較大的降幅等結論。

關鍵詞：存款準備金 房地產 流動性過剩

存款準備金是中央銀行（中國人民銀行）根據法律的規定，要求各商業銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開設的準備金賬戶，對商業銀行利用存款發放貸款的行為進行控制。商業銀行繳存準備金的比例，就是準備金率。存款準備金是為了限制金融機構信貸擴張并保證客戶能夠提取存款和資金清算需求而存在的。存款準備金率又稱為存款準備金的比例，由中央銀行決定，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。

一、我國存款準備金率調整情況分析

我國存款準備金從2008年1月至2008年9月直線上升，從1月的15%達到9月的17.50%，攀升1.167倍。2008年10月至2009年的12月，存款準備金經過幾度波折之后略有下降，最后穩定在15.50%。在此之后的時間里存款準備金一路攀升至2011年4月的20.4%。提高存款準備金率0.5個百分點大約將一次性凍結商業銀行流動性1500億元。因此，商業銀行可以使用出售流動性較高的國債、金融債券和央行票據等資產來對沖提高存款準備金率對流動性帶來的沖擊。但長久頻繁的提高存款準備金率必定會使商業銀行在貸款業務中更加謹慎，放緩貸款增長速度。

二、存款準備金率調整對房地產市場的影響

存款準備金率政策的效用具體體現在它對商業銀行的信用擴張能力的控制、對貨幣乘數的調節上。由于商業銀行的信用擴張能力與中央銀行投放的基礎貨幣量存在著乘數關系，而乘數的大小貝}{與存款準備金率成反比。若中央銀行提高法定存款準備金率，會降低整個商業銀行體系創造信用、擴大信用規模的能力，其結果是貨幣供應量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減，商業銀行在這一政策作用下必須立即作出反應，盡管商業銀行可以首先選擇出售有價證券彌補流動性的不足，但中期看，其貸款業務不可能不作相應調整，至少貸款增長速度將會放緩。

眾所周知，房地產開發資金各種來源的數量和比例中，“自籌資金”、“國內貸款”和“其他資金來源”是房地產開發資金的主要來源，其中“國內貸款”和“其他資金來源”約占房地產開發資金來源的70%左右，從理論上來說，商業銀行為滿足提高存款準備金率的要求，控制貸款增長速度，甚至收緊貸款，必將給房地產開發企業的流動性帶來壓力。同時，商業銀行還會在房地產按揭貸款中，將更嚴格地執行首付款比例要求，這樣必然使得大量開發商或購房者難以獲得銀行或者其他信貸機構的貸款而減少房地產銷售額，抑制房地產市場上的過度投資，促進房地產業合理發展。

但實際情況并非能夠如同理論般的使房地產業的泡沫大幅度減少，存款準備金率的變化在短期內會對房地產市場產生一定影響，2008年到2009年，存款準備金率下降后房地產的銷售額有過一次大幅度的增加；2010年至2011年4月，存款準備金率不斷上升的過程中銷售額有過幾次大幅度的降低。但是，存款準備金一旦趨于穩定，房地產業銷售額又會迅速反彈，長期來看這兩者并不存在一定的相關關系。

通過分析可知，存款準備金調整對房地產只存在短期影響，并不能對其造成決定性打擊，房地產業泡沫依然存在。原因是多方面的，主要有以下三個：

1.存款準備金率的頻繁上調確實能夠在一定程度上緩解流動性過剩問題，收縮流動性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢會大幅度減少，但銀行會放貸給一些信用好的房地產開發商，其面對的消費群體大多是高端消費者，購房貸款需求相對較小，因此，在房產商能夠提供優良房源的情況下，這部分的銷售額就不會降低，而大多數的居民貸款會被收縮，從而造成中低收入層次居民無款可貸的情況。但是從房價的現有水平來看，大多數銷售依然建立在高端消費者對于房地產的抗通脹與保值性的信賴之上，加上通脹率的不斷高升，房價無較大起伏，暫時不會大跌的形勢已然明朗。

2.人民幣持續升值，使得國內外居民及企業千方百計的將外幣流入我國，其中包括各種合法、非法的渠道。由于前幾年房地產的過快發展，部分外國人甚至認為中國房地產每年收益率能夠穩定保持在25%，因此，將外幣兌換為人民幣后在中國購買住房，以獲取收益。這一情況會明顯造成流動性貨幣大幅度上升，并且可能造成人民幣不斷攀升，使得國家宏觀調控政策趨于無效化，成為房地產業抗跌的原因之一。

3.由于國家對“地根”與“銀根”的不斷緊縮，部分房地產企業實行合并，進行資源整合（包括土地資源）、上市融資（以此減輕“銀根”壓力）以獲得資金支持。合并整合之后的房地產企業更加強大，能夠騰出更多的資金來進行房地產項目創新與投資，并且創造出更加高端的商品房，提供給高端消費者。

三、小結

綜上所述，存款準備金率的頻繁上調對房地產業能起到一定的制約作用，但是效果并不理想，只是短期的。從長期來看，房地產就目前情況而言保持現有的房價水平仍然不是難題。而如何抑制房地產業過度發展現已成為了國家宏觀調控的一個新的難題。由于再貼現業務政策具有較大的局限性，即央行處于被動角色和短期只能不呈現出一定的變化，短期的存款準備金率的持續提升已經難以避免，但隨著其不斷上調，普通居民將會出現無款可貸的局面。因此，國家政策中除了抑制房價外也應該要體現出為部分中低層次居民解決無房可住、購房難的問題，建議政府進一步完善當前的住房體系，適當增加中小戶型住房的供應量，改善民生，維護社會穩定。此外，應更有效地抑制通貨膨脹與人民幣的不斷升值問題，減少國際資金進入國內房地產業也是抑制房價與房地產銷售量的一個重要途徑。

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