完善我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系的理論思考

摘要 現(xiàn)行我國房地產(chǎn)領(lǐng)域收益分配體系對推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快房地產(chǎn)稅制改革的支持力度嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)商品的價(jià)值，不利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行。因此，有必要在改革房地產(chǎn)稅收制度體系的背景下，科學(xué)界定房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵，建立以稅為主，地租概念明確，收費(fèi)規(guī)范的房地產(chǎn)收益分配體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 租稅費(fèi) 行業(yè)收費(fèi) 土地出讓金

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房產(chǎn)和地產(chǎn)作為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體和家庭基礎(chǔ)的物質(zhì)要素，與人們的日常生活和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。實(shí)踐表明，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)高峰來臨時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)受到社會(huì)投資的熱捧。長期以來，我國比較重視房地產(chǎn)稅制的建立與完善，特別是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是在實(shí)行國有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以后，現(xiàn)有的房地產(chǎn)收益分配體系產(chǎn)生了新的變化，已不足以指導(dǎo)我國房地產(chǎn)課稅實(shí)踐。因此，有必要對當(dāng)前的房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系進(jìn)行認(rèn)真的梳理并加以科學(xué)地界定，為我國房地產(chǎn)稅收改革提供理論依據(jù)。

一、我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系概況

從理論上講，我國房地產(chǎn)收益分配體系包括地租、房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)費(fèi)三個(gè)層次。

（一）地租。

地租，是指土地所有者依靠土地所有權(quán)而取得的收入。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者而收取的補(bǔ)償被稱為土地出讓金，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得一定年限的土地使用權(quán)而向地方政府支付的地租。

（二）房地產(chǎn)稅收。

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。目前，我國針對土地、房產(chǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)收繳的稅種主要包括：直接以房地產(chǎn)作為征稅對象的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅，以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。

（三）房地產(chǎn)費(fèi)。

房地產(chǎn)費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者或使用者對政府提供勞務(wù)或服務(wù)的補(bǔ)償。現(xiàn)行房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目名目繁雜、數(shù)量眾多，如征地補(bǔ)償費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、地籍管理費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)等。據(jù)建設(shè)部調(diào)查顯示，全國各個(gè)城市中涉及房地產(chǎn)收費(fèi)有80至200項(xiàng)不等，其數(shù)量大大超過了稅收的總數(shù)。

在我國，租、稅與費(fèi)都有增加財(cái)政收入的作用，三者的差異在于：地租對應(yīng)的是土地使用權(quán)這一資產(chǎn)的價(jià)格，體現(xiàn)的是一種純粹的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；稅收是以國家政治權(quán)利為基礎(chǔ)，向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為，具有宏觀調(diào)控作用；費(fèi)則是政府有選擇的補(bǔ)償為特定公民群體提供特定服務(wù)所需的費(fèi)用，體現(xiàn)的是政府及有關(guān)部門與土地使用者間的交換關(guān)系，不具有調(diào)控作用。

國外的房地產(chǎn)課稅實(shí)踐表明：合理的房地產(chǎn)收益分配框架應(yīng)該是，稅收在政府財(cái)政收入體系和財(cái)政政策中占據(jù)主導(dǎo)地位，而租和費(fèi)只擔(dān)任拾遺補(bǔ)缺的職責(zé)。相比之下，我國房地產(chǎn)收益分配體系的現(xiàn)狀是，租、稅、費(fèi)三者相互混雜、相互錯(cuò)位十分普遍，在某種程度上出現(xiàn)了“以稅代租、以費(fèi)代租、以費(fèi)擠稅、稅費(fèi)交叉、重復(fù)繳納”的局面，其導(dǎo)致的嚴(yán)重后果就是，過重的租費(fèi)負(fù)擔(dān)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)商品的價(jià)值，不利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行。同時(shí)，租、費(fèi)擠占稅收的現(xiàn)象不僅影響稅收的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，滋生亂收費(fèi)的不良之風(fēng)，而且不利于稅收宏觀調(diào)控功能的發(fā)揮。最后，對于政府，尤其是地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)稅收帶來的收益規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及租、費(fèi)所帶來的收益，加之缺少相應(yīng)的約束機(jī)制，容易形成相關(guān)部門為實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收而競爭收租、競爭收費(fèi)的態(tài)勢，并滋生腐敗。

二、完善我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系的目標(biāo)

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅制已形成一定的規(guī)模，但在收益分配方面卻表現(xiàn)出一種繁雜的“拼盤式”的味道，不能適應(yīng)我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展與房地產(chǎn)稅制改革的需要。鑒于此，有必要對租、稅、費(fèi)三者進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)明租、正稅、清費(fèi)三個(gè)基本目標(biāo)，具體內(nèi)容為：

（一）明租。

明確土地資產(chǎn)的使用價(jià)格。遵照“租稅分離”的原則，改革現(xiàn)行土地出讓制度，改土地批租制為土地年租制，由一次性收取固定年限的土地出讓金改為每年收取一次土地租金（土地使用費(fèi)），從而將經(jīng)濟(jì)行為同政府行為區(qū)分開來。

（二）正稅。

正稅的過程實(shí)際上就是確立房地產(chǎn)稅收作為地方稅收的主體地位，建立一個(gè)有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)稅收體系的過程，使房地產(chǎn)稅收既能達(dá)到一定的收入規(guī)模，又能有效地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。

（三）清費(fèi)。

就是要清理不合理的收費(fèi)。遵循“誰受益、誰納費(fèi)”的公平原則。衡量收費(fèi)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是收費(fèi)的發(fā)生是否與政府提供特殊服務(wù)之間存在直接關(guān)聯(lián)，并且這些服務(wù)應(yīng)是非功利的，如果政府只收費(fèi)而不提供產(chǎn)品與服務(wù)，或者屬商業(yè)性收費(fèi)，均屬于不合理收費(fèi)。

三、完善我國房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系的政策建議

針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)收益分配體系存在的諸多問題，參考國外房地產(chǎn)課稅實(shí)踐的成功經(jīng)驗(yàn)，在遵循房地產(chǎn)稅制改革的大背景下，筆者嘗試提出以下幾點(diǎn)政策建議。

（一）改革現(xiàn)有的土地出讓金制度。

土地既是一種有限的資源，也是一種十分特殊的資產(chǎn)，具有較為明顯的自然增值特征。借鑒我國香港地區(qū)和其他實(shí)行土地國有制的國家在土地出租、轉(zhuǎn)讓方面的經(jīng)驗(yàn)做法，目前理論界普通認(rèn)同的觀點(diǎn)是，將原來一次性繳納的土地使用權(quán)出讓金改為按年繳納土地年租金，土地年租金水平根據(jù)不同規(guī)定若干年做一次調(diào)整。值得說明的是，土地年租金制和土地出讓制同屬土地租賃制度，前者是將土地租金分年繳付，后者是將一定年限的土地租金一次性繳付；而來自年租金制和出讓制的土地收益在理論上應(yīng)該是一致的，都是土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)利益上的體現(xiàn)，因此，土地年租金制的引入并不會(huì)影響原有的土地“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的市場化交易方式和租金價(jià)格的形成方式。

（二）開征保有期間的房地產(chǎn)稅。

不可否認(rèn)，在政府獲取財(cái)政收入的主要形式中，最為規(guī)范的收入途徑就是稅收。國際經(jīng)驗(yàn)表明，各國房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)中均重視對房地產(chǎn)保有的征稅。以房地產(chǎn)保有為課稅重點(diǎn)的稅制體系能有效推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，繁榮房地產(chǎn)市場。

一是開征房地產(chǎn)稅。整合現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”，形成地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入。具體操作上，建議對擁有房產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的個(gè)人和法人征收，將征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)為從價(jià)計(jì)征。在稅率方面，對第一套自用住房（特別是自用普通住房）實(shí)行免稅政策，對于擁有多套房者及高檔商品房課以重稅。

二是開征土地閑置稅。建議針對房地產(chǎn)開發(fā)商“捂地”現(xiàn)象，以地價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，對不當(dāng)?shù)耐恋乩眯袨檎n征土地閑置稅。對房地產(chǎn)開發(fā)商限制空地征收懲罰性土地稅，作為房地產(chǎn)稅的輔助性土地稅種，增加持有房屋和土地的成本，減少土地利用的預(yù)期收益，降低土地資產(chǎn)價(jià)值，遏制囤積房產(chǎn)和土地的不正當(dāng)市場行為。

（三）清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)。

從世界各國的情況看，作為稅收的補(bǔ)充而設(shè)置少量收費(fèi)確有必要，對于房地產(chǎn)而言，國外房地產(chǎn)費(fèi)用一般僅占房地產(chǎn)價(jià)格的1-2%左右。張?zhí)煺?002）曾通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售價(jià)格中的成本、費(fèi)用、稅金、利潤四項(xiàng)指標(biāo)得出結(jié)論，“國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這四部分的比重分別為73%、10%、10%、7%，而我國為41%、40%、10%、9%”。

清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)，實(shí)施有步驟的稅費(fèi)改革應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程，并充分考慮房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)水平及與城市規(guī)劃建設(shè)、國土保護(hù)等國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干因素，具體的建議是：

一是根據(jù)土地與房產(chǎn)的價(jià)值聯(lián)系，以及土地、房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)特征，將一部分名費(fèi)實(shí)稅的收費(fèi)改為稅，如可以將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅，將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金、征地管理費(fèi)合并到耕地占用稅中一并征收。

二是取消不合理、不合法，純屬“三亂”性質(zhì)的收費(fèi)項(xiàng)目，只保留必要的設(shè)施、勞務(wù)、工本等補(bǔ)償性、資源性和證照性收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的額外收費(fèi)負(fù)擔(dān)。

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