華僑城百億寧波造城 負債擴張遇瓶頸

在國內(nèi)一線房企紛紛投身旅游地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)的態(tài)勢下，旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭華僑城不得不加速擴張以保全地位。

12月6日，華僑城A（000069）發(fā)布公告稱，公司當日與寧波市鄞州區(qū)人民政府在寧波簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項目合作協(xié)議》，擬合作開發(fā)建設文化旅游綜合項目，該項目擬投資總額不低于100億元。

公告稱，若公司通過公開方式競得項目土地使用權，將與鄞州區(qū)政府簽訂具體合同，并在鄞州區(qū)注冊具有獨立法人資格的項目公司。項目公司承繼《合作協(xié)議》中的權利義務，具體負責項目的規(guī)劃、設計、建設和運營。

而這已是華僑城今年的第三個大型項目。10月，華僑城分別與福州、深圳大鵬新區(qū)簽署合作框架協(xié)議，根據(jù)此前公告，華僑城福州項目擬投資總額也將不低于100億元。

競爭壓力大 高負債擴張

據(jù)華僑城A第三季度財報顯示，公司貨幣資金為78.3億，短期借款為68.1億，長期借款為196.9億，公司負債率為72.4%，與年中負債率72%相比略有上升。

在如此高負債率下，華僑城仍頻頻出手擴張，這在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，是“不得不為之”的行為。宋丁表示，近年受宏觀調(diào)控影響，越來越多的一線房企切入旅游地產(chǎn)市場，這給華僑城帶來了壓力。

“從最初的深圳東部華僑城，再到北京、上海、成都，華僑城第一輪東西南北的布局完成后，發(fā)現(xiàn)其它地產(chǎn)如萬達等一線房企都開始搶灘這一市場，便迅速要開始在二三線城市布局。”宋丁在接受《投資者報》記者采訪時稱。

據(jù)了解，從2009年年底開始，華僑城啟動了第二輪全國戰(zhàn)略布局。據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至目前，華僑城已在深圳、北京、上海、成都、江蘇、云南、天津、武漢和西安等9地投資建設了多個旅游綜合項目。如加上今年下半年的福建福州和浙江寧波項目，“旅游+地產(chǎn)”的華僑城模式已從深圳擴張至全國11省市。

華僑城的負債率隨著擴張速度的加快而不斷攀升。根據(jù)近年公司財報統(tǒng)計，2009年以前，華僑城的負債率均維持在正常水平，2007年、2008年、2009年三年年末負債率分別為61.5%、63.6%、65.8%。到2010年底，公司的負債率開始逼近國資委對資產(chǎn)負債率劃定的紅線，達69.7%。到2011年年末，負債率達71.1%，而截至今年第三季度，負債率攀升至72.4%。

在華僑城2011年度業(yè)績投資者見面會上，華僑城總裁劉春平曾提出華僑城目前要做的第一件事就是將可變現(xiàn)的項目想方設法賣掉，加快銷售，加強營銷，降低負債率。

但效果并不明顯，據(jù)公司第三季度財報顯示，目前公司存貨達359.8億，在2011年存貨量同比大增122億至317.4億的基礎上，再次增加11.8%。

“房地產(chǎn)調(diào)控會對堅持走‘旅游+地產(chǎn)’路線的華僑城帶來影響，依靠高端物業(yè)銷售回籠資金的模式一定程度上受阻。新開發(fā)項目能否順利，這要看地產(chǎn)回籠資金的速度。”一位不愿具名的證券公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員在接受記者采訪時稱。

“華僑城模式”遇瓶頸

宋丁對于華僑城項目落戶福州和寧波較為認同，“有基礎市場需求，同時競爭力較弱，這兩個地方都還沒有頂級的度假項目啟動”。宋丁認為，華僑城的選址戰(zhàn)略和眼光在國內(nèi)眾房企中是優(yōu)秀的，但一個項目真正運營的好壞受后期諸多因素影響，“是否運營順利現(xiàn)在還不好預判。”

對于目前已經(jīng)建成的華僑城諸多項目來講，已經(jīng)可以預見將要到來的危機。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海歡樂谷投入運營后的第二年即2010年，全年入園人數(shù)為220萬人，與北京的入園人數(shù)相去甚遠。

而分析人士認為，2014年即將進駐上海的迪斯尼樂園將對上海歡樂谷的運營帶來更大的沖擊。

為此，華僑城曾試圖通過與日本環(huán)球影城合作，引進其在主題公園方面的管理經(jīng)驗和運營能力，以此解決歡樂谷過度依賴門票收入的局面。但本月月初，已有消息人士透露華僑城和環(huán)球影城洽談合作的雙方工作組已撤離。記者就相關情況詢問華僑城，截至發(fā)稿尚未收到回復。

除新開張的上海歡樂谷外，已運營10余年的長沙世界之窗狀況仍不容樂觀。“長沙的世界之窗項目因長期經(jīng)營狀況低迷曾出讓股權。”宋丁介紹道。

據(jù)華僑城2012年年報，上半年，長沙世界之窗營收總額為4300萬，約為同期深圳世界之窗營業(yè)收入總額1.8億的1/5。

可見，華僑城負債擴張的旅游地產(chǎn)模式已經(jīng)遇到了很大瓶頸。