房地產投資對國民經濟增長的影響分析

摘 要：隨著國民經濟的不斷發展，房地產行業對國民經濟支持和貢獻不斷增加，二者的關系不斷密切。對烏魯木齊市房地產投資與經濟增長的關系進行了分析，并選取2000—2008年烏魯木齊國民生產總值和房地產開發投資的時序數據，利用趨勢分析和回歸分析理論對二者關系進行了定量分析。分析結果表明，烏魯木齊房地產投資與國民經濟增長符合一元線性回歸模型，房地產投資是刺激經濟增長的重要變量之一，是帶動烏魯木齊市經濟發展重要力量。

關鍵詞：房地產投資；國民經濟增長；烏魯木齊市

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）12-0146-03

近年來，中國房地產業迅速發展壯大，已成為大部分城市的支柱產業，一些城市也在房地產投資的刺激下經濟呈現一片繁榮的局面，居民的居住水平在此過程中得到了很大提高，城市建設迅速發展，城市面貌日新月異。與此同時，由于城市房地產投資刺激的局部繁榮而引發的問題也日益突出，房地產投資增速居高不下，與同期社會經濟增長水平、居民收入水平極不匹配，部分城市房地產投資過度等情況相當嚴重，房地產投資與經濟增長不協調發展已成為事實，并且愈演愈烈。房地產投資增長速度高于國民經濟增長速度，房地產價格增長速度也大大高于國民收入增長速度，房地產開發投資和房價同時脫離正常增長，長期的不協調勢必影響經濟的快速穩定發展。從長期來看，任由這種不協調發展的狀況蔓延開來，對房地產業的健康發展、經濟增長與穩定、社會安定團結都形成潛在的威脅。因此，分析烏魯木齊市房地產投資與經濟增長的互動關系，對于了解房地產投資對國民經濟增長的影響作用以及使之達到最佳平衡狀態，制定房地產業相關政策有著很強烈的理論和現實意義。

一、項目區概況

烏魯木齊市位于天山中段北麓，準噶爾盆地南緣，北、西部與昌吉回族自治州相鄰，東南部與吐魯番地區接壤，南、西南部與巴州毗鄰，是世界上距離海洋最遠的內陸城市，也是第二座亞歐大陸橋中國西部橋頭堡和中國向西開放的重要門戶。烏魯木齊三面環山，地勢東南高、西北低，南北最寬約為153 km，其中山區面積占總面積的58.19％，平原面積占總面積的22.92％，風沙地面占總面積的9.59％，丘陵面積占總面積的 9.3％。

烏魯木齊資源較為豐富，東有吐哈油田，南有塔里木油田，北有淮東油田，西有克拉瑪依油田。地下煤碳儲量在百億噸以上，可采煤層總厚度80 米，素有“煤海上的油城”之稱。熱力、風力資源豐富，有亞洲最大風力發電廠。旅游資源優勢顯著，地處新疆“千里黃金旅游線”周邊有天池、南山、菊花臺等馳名中外的旅游景點，市區內有紅山、鑒湖、閱微草堂等“八大景觀”，民族風情多姿多采，年接待國內外游客400多萬人，旅游業發展日益蓬勃并以躋身中國旅游城市。

烏魯木齊市為新疆維吾爾自治區的首府，是新疆政治、經濟和文化的中心，同時也是新疆的主要工業基地。從行政區劃上分七個區一個縣，即天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區、頭屯河區、米東區、達坂城區和烏魯木齊縣；兩個國家級開發區和一個出口加工區、三個自治區開發區。2008 年，全市總人口236.05 萬，其中少數民族人口63.71 萬。

2008年，全年實現地區生產總值（GDP）1 020 億元，按可比價格計算，比上年增長15%，已連續六年保持兩位數增長。其中，第一產業實現增加值18億元，增長8%；第二產業實現增加值425億元，增長17.3%；第三產業實現增加值577 億元，增長13.8%。三次產業結構比例為1.75∶41.7∶56.55。城鎮居民人均可支配收入12 328 元，增長8.4%；農牧民人均純收入突破6 000 元，達到6 116元，增長8%。

二、烏魯木齊房地產發展現狀

烏魯木齊市房地產業起步較晚，市場化運作滯后于全國其他省市，“十五”時期，房地產投資建設規模和增速相對其他省市都比較低。“十一五”以來，從房地產業總體來看，房產市場繁榮活躍，開發力度不斷增強，投資規模逐步擴大，運行態勢平穩健康，產業發展拉動了經濟增長，促進了居民消費。房地產業對烏魯木齊市經濟發展的貢獻率日益提高，在第三產業中的地位不斷增強。烏魯木齊市房地產市場漸趨成熟，企業開發投資以市場需求為導向，逐漸形成了以住宅為主、商務為輔的合理格局。同時，房地產開發商隊伍迅速擴大，水平良莠不齊。

2008年，烏魯木齊市房地產開發投資98.34 億元，比上年增長21.34%；商品房施工面積1 024.36萬平方米，增長13.24%；竣工面積301.65萬平方米，增長4.91%；銷售面積271.96 萬平方米，下降44.08%。其中，商品住宅銷售面積243.04萬平方米，下降46.62%。全年商品房銷售額88.53億元，比上年下降31.81%。其中，商品住宅銷售額74.72 億元，下降35%。房地產銷售面積和銷售額兩項指標的下降，充分說明烏魯木齊市房地產市場狀態將趨于疲軟，將由旺銷逐漸轉為觀望期。

三、房地產投資與經濟增長的關系分析

（一）相關分析

烏魯木齊市房地產投資與國民經濟經濟增長存在著密切的相關關系，主要表現在：

1.從烏魯木齊市房地產投資額和烏魯木齊市GDP變化情況來看，烏魯木齊市GDP由2000年的300.52 億元增加到2008年的1 020.35 億元，且呈現出逐年增加的趨勢。與此同時，烏魯木齊市房地產開發投資由2000年的13.84 億元增加到2008年的39.48 億元，在八年中一直處于逐年上升的趨勢，而2008年的房地產投資額是2000年的近3倍（見圖1）。

2.從烏魯木齊市房地產投資與GDP增長幅度來看，2000—2008年八年間烏魯木齊市房地產投資的增長幅度變化呈現先增后減再增的趨勢。2000年烏魯木齊市房地產投資增長幅度為14%，低于全國平均水平21.5%，2001年增長幅度達到了72%，超過了當年的全國平均水平。隨后，從2002年開始，烏魯木齊市房地產投資增長幅度開始下降，2004年達到了房地產投資增幅的最低谷，為10.2%。隨后烏魯木齊市房地產投資增幅開始上升，2007年達到39.2%，2008年雖有所回落，但增幅依然在35%以上（見表1）。

自2000—2008年，烏魯木齊市GDP增長幅度穩步上升，由2000年的8.2%增長到2007年的12.2%，受國際經濟環境的影響，2008年GDP增長速度有所放緩，但也保持在11%（見表1）。

由表1可以看出，房地產開發投資增長速度過快，對于國內生產總值增長會起到阻礙的作用，如2001年、2007年房地產速度增長過快，GDP 增長速度就會放緩；而房地產投資增長速度與經濟增長速度相協調時，其對經濟有較大的促進作用。房地產投資與經濟增長兩者有較高的相關度。作為全社會固定資產投資的一部分，房地產開發投資對國民經濟增長的作用明顯。

3.從房地產投資對GDP的貢獻作用來看，房地產投資對國民經濟增長的作用越來越大，當房地產投資符合國民經濟發展要求的時候，房地產投資對經濟增長有很大的促進作用。由表2可以看出，隨著社會固定資產在房地產上的投資的逐年增加，其對國民經濟支持和貢獻作用不斷增加，二者的關系密切相關。

從以上分析可以看出，房地產業對烏魯木齊市的經濟發展起著較大的促進作用，其波動對烏魯木齊市的整個宏觀經濟有著較大的影響。但是這些卻不能完全說明是房地產開發投資帶動了烏魯木齊市GDP的發展，因此需要進一步探討房地產開發投資與GDP增長的相互關系。

（二）房地產投資對經濟增長貢獻的回歸分析

本文擬采用線性回歸分析法來研究烏魯木齊房地產投資對國民經濟的影響作用的關系。通過翻閱大量新疆房地產資料、房地產開發與投資及2001—2009年八年的《新疆統計年鑒》后，獲得烏魯木齊房地產投資與國民經濟增長的具體數據（見上頁表2）。

根據一元線性回歸計量模型分析，房地產投資與國民經濟之間符合一元線性回歸模型，其方程式為：

Y=28.506X-103.02

置信度：R2=0.9941，通過檢驗，說明一元線性回歸模型對烏魯木齊房地產投資與國民經濟增長之間關系模擬較好。

模型的結果表明，房地產投資與GDP 兩者之間有較高的相關關系。參數表明，房地產投資每增加1 億元，將相應帶動GDP增加28.51 億元。由于房地產業與國民經濟中其他行業的高度相關性，從而其較小的投入將會導致整個國民經濟較大的產出，因此將其作為整個國民經濟的重要部分是恰當的。

四、研究結論

通過房地產投資與經濟增長的趨勢分析及回歸分析可以看出，作為當前固定資產投資中占很大份額的房地產投資對烏魯木齊市國民經濟增長有很大的促進作用，同時與國民經濟增長有著長期均衡關系。

具體可以歸納為：（1）房地產開發投資與國民經濟增長之間存在著長期均衡關系，對經濟增長有著長期的促進作用，分析可知，房地產開發投資每增加1億元，GDP就會增加28.51 億元，可見房地產開發投資對GDP的貢獻是非常顯著的。同時，房地產業在快速發展的同時還帶動相關產業的發展，例如制造業、建筑業等。（2）房地產開發投資對經濟增長的促進作用是有限制條件的，從前面所做分析可以知道，當房地產投資增長速度與經濟增長速度相協調，并且國家宏觀經濟政策得當的時候，房地產開發投資對經濟增長有很大的促進作用，反之則相反，有阻礙作用。過快的房地產開發投資不利于國民經濟的健康發展。（3）房地產開發投資規模必須保持一定的增長速度，必須與經濟增長速度保持協調一致。房地產投資與經濟增長之間的關系是相互影響、相互促進的關系，過小或過大的房地產投資規模均不利于國民經濟的健康發展，因此，必須保持一定的房地產投資規模與發展速度，必須控制房地產投資規模與發展速度，使之與國民經濟增長速度保持一致。

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