房企換活法

　　“是生存，還是毀滅”，對中國的房地產公司來說，這句經典臺詞耐人尋味。
　　近日，中國社會科學院發布了《2012中國房地產藍皮書》，其中認為：2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。
　　“房地產行業在2011年就面臨一個盈利下降的趨勢，在行業總體盈利弱化的情況下，中小房地產公司受到的打擊就更大。”中國社會科學院城市與環境研究所副研究員李恩平在接受《英才》記者采訪時說道。
　　當然，在“整體宏觀經濟回落的影響和融資成本升高”的背景下，利潤受到考驗的不只是中小房地產公司。“從今年1-4月相關數據看，房地產投資的主要考量指標的增速均有比較明顯放緩。商品房的成交量、價格出現了負增長。”第一太平戴維斯華北區董事總經理鄒錦標在接受《英才》記者采訪時稱，“目前整體市場在調整期。”
　　既然房地產企業的日子都不好過，且沒有人希望自己被“調整”下去，那么，近期房地產公司的種種舉動表明，無論是選擇在現有領域深耕細作，還是拓展地產開發范圍，再或者干脆轉向投資其他領域，房地產公司的經營者們已開始被“抉擇”。
　　強者愈強
　　“像‘招保萬金’這樣的房地產公司可能轉行就很困難。”華麗家族（600503.SH）董秘李元認為招商地產(000024.SZ)、保利地產（600048.SH）、萬科（000002.SZ）、金地集團（600383.SH）四家傳統大型房地產上市企業不太可能進行主業調整。
　　“現在行業是強者愈強、弱者愈弱，分化加劇的態勢。大企業依然是逆勢擴張，其市場占有率是在提高，大的房地產公司銷售增速同比是正增長，而小型房地產公司已經開始負增長了，日子越來越難過，就會逼迫中小企業退出，大企業的市場占有率會提高。”上海易居房地產研究所副所長楊紅旭告訴《英才》記者。
　　房地產公司為了能夠在一輪周期之后瓜分騰出的市場份額，在調整期內必然會各顯神通，而對于大型房地產公司來說，并購是通常的選擇。“房地產企業由分散走向集中的趨勢是一定的，在當前條件下不能生存的一定會被并購。”鄒錦標說。
　　5月15日，萬科宣布由其香港的子公司收購南聯地產控股有限公司（01036.HK）（下簡稱南聯地產）逾七成股份，交易金額10.79億港元。有評論稱萬科此舉是為其海外戰略謀兵布陣、拓展融資渠道；另一方面，鑒于南聯地產在商業地產開發領域的豐富經驗，也有聲音認為，這是以傳統住宅開發為主的萬科在內地市場“雙限”政策下進軍商業地產的前奏。
　　此前不久，招商地產斥資約1.99億港元收購了同是港股上市公司的東力實業控股（00978.HK）66%的股權，意在拓展海外融資渠道。盡管交易金額不大，但也清晰反映出內地大型房地產公司當前的決策思路。
　　“多元化房產組合是目前很多房地產公司所認可的，例如投資商業地產、旅游地產等領域。”鄒錦標認為，由于房地產政策、信貸等因素，住宅市場仍然處于相對低迷的時期。商業地產市場傳達的信號比較積極。
　　事實上，商業地產領域的競爭已不是什么新聞。
　　以傳統住宅起家的大連萬達集團（下簡稱萬達）于今年5月21日，斥資26億美元收購美國第二大院線美國AMC影院公司（下簡稱AMC）。算上并購后投入的5億美元運營資金，此次交易共計31億美元。萬達院線是亞洲第一大院線，而AMC被收購前一直處于虧損狀態。此筆收購在外界看來，機會與挑戰并存，而影院一直是萬達商業地產的重要組成部分，對其發展具有戰略意義。
　　去年12月29日，SOHO中國以40億元宣布從杭州綠城合升投資（下簡稱綠城合升）有限公司和上海證大五道口房地產開發有限公司（下簡稱證大五道口）收購上海海之門房地產管理（下簡稱海之門）有限公司50%的股權。
　　此收購還引來訴訟官司，其原因是另外50%的股權所有方復興集團認為其對海之門股份有優先認購權。
　　地王的賬面價值自不用說，官司背后則反映出大型房地產公司對地塊爭奪絲毫不會放松。在當前的房地產行業，無論是并購或是拿地，每走一步都容不得半點馬虎。
　　尋找出路
　　“一個行業里總會有進進出出的。房地產市場發展到這個階段，競爭已變得十分激烈。經營者們考慮新的發展方向，很正常。然而，在做出選擇之前，行業整體似乎并沒有一個明確的方向，選擇是因人因企業而異的。”南京大學不動產研究中心主任高波在接受《英才》記者采訪時說。
　　盡管已經在房地產市場打拼多年，但“退出實為中小房地產公司無奈的選擇。”李恩平說，“中小房地產公司相對融資成本較高，他們對市場的主導能力也就比大中型房地產公司弱得多。資金成本高，壓力大，在利潤降低的情況下，面臨倒閉破產可能性和經營風險就較大。”
　　“企業的跨行業投資為公司戰略的重大調整，不是一時沖動的結果，資金一旦轉出后，再考慮回來會十分困難。”鄒錦標說。即便如此，如臨深淵的房地產公司不得不主動尋找出路。
　　5月中旬，億城股份發布公告，其全資子公司中嘉合創投資有限公司（下簡稱中嘉合創）與三一電氣有限責任公司（下簡稱三一電氣）及兩位自然人簽訂收購意向書，欲收購三一電氣和兩位自然人控制的位于美國俄勒岡州的Butter Creek風電項目。根據《收購意向書》，此次收購價格暫定為3840萬美元（約2.42億元人民）。
　　億城方面也曾在媒體上表示，此次收購是為以房地產開發為主業的公司，尋找新的利潤增長點。而億城股份此前決定出售位于大連市內核心區域的渤海大飯店，資產評估價值約2.72億人民幣。而在談到房地產公司轉型方向時，億城股份董秘吳建國對《英才》記者表示：“企業從自身戰略出發會有自己的選擇。”
　　無獨有偶，華麗家族（600503.SH）控股股東上海南江集團也于今年4月中旬宣布進入石墨烯生產領域。華麗家族董秘李元在接受采訪時表示，轉型方面華麗家族還未有實質性進展。而轉型周期的長短取決于企業對于新行業的儲備情況，人才的儲備尤為關鍵，“當然，財務投資另算，對于市場、以及轉型方向的了解也十分重要。”
　　對于房地產公司轉型時面臨的風險，李恩平從宏觀面給出了判斷：“從2011年第二季度以來，連續4個季度經濟增速回落，對實業投資及產業發展產生不利影響，所以轉向投資其他行業成功的概率也較小。”或許這一方面也印正了房地產公司投資方向多為礦業資源或新能源等穩定且前景明朗的行業，而避開受宏觀經濟周期影響大的傳統行業。
　　對于未來的市場整體狀況，李恩平表示：“總體上今年的市場繼續盤整態勢，交易量可能會繼續保持相對低迷的態勢，由于宏觀經濟增速的回落，房價可能也會有一些調整，但大幅下調的可能性很小。”
　　而鄒錦標則表示：“房地產市場多元化的趨勢是在所難免的，宏觀經濟和市場的不確定因素很多，目前的環境可以持續多久，還是一個很大的問號