我國房地產金融風險問題分析

【摘要】本文闡述了金融風險的定義，分析了我國房地產金融風險的現狀和產生風險的原因并給出了一些防范措施。

【關鍵詞】金融風險 房地產 措施

一、金融風險

金融風險，指任何有可能導致企業或機構財務損失的風險。金融風險是金融市場的一種內在屬性，它和金融活動相互依存，也可以說成是風險。人們通常認為的定義是，從事房地產金融業務的金融機構在房地產開發、建設、運行過程，因為決策者的決策錯誤、客觀環境的變化和現實的各種不確定因素，導致金融機構本身可能的資產、收入損失和其可能的聲譽損害。

二、中國房地產金融風險現狀

（一）商業銀行是房地產投資的市場風險和融資信用風險的主要集中地

房地產先天的高風險性與金融的天然聯系決定房地產金融風險存在的必然性。此外，由于金融業務與金融機構之間的聯系密切會導致當一方面出現風險另一方會受到牽連，且房地產金融風險是一種消極的外部效應。另一方面，整個金融部門很可能因為管理的外部環境變化和遇到的系統風險，導致出乎意料的損失。因此，目前中國房地產金融風險，主要表現在商業銀行。

（二）購房者還貸存在風險

個人住房貸款業務開始進入風險敞口時期，因此，具有潛在風險的銀行增加。大多數的個人通過銀行貸款來購買還貸依賴于未來的收入。目前，我們的經濟形勢是好的，如果經濟形勢下滑或因為購房人自身因素導致未來預期收入不滿足，那么所有的風險將集中在銀行，因此，潛在的金融風險更大。

（三）土地儲備貸款有隱性風險

目前，全國各地的城市化發展迅速，增加土地開發和重建的規模、土地本身的價值高，加上資產開發土地將需要大量的資金，這使得土地征用和開發很容易獲得商業銀行貸款。開發人員主要通過銀行貸款的資金來源，還款將取決于土地出讓金。

（四）金融機構產品的創新存在問題

房地產融資由于依賴銀行存在不穩定性。目前，銀行信貸融資和金融產品類別過于單一，不能滿足快速發展的房地產行業和市場的需求的投資者。簡而言之，金融機構產品創新有一定限制，蘊含巨大的風險。

三、風險原因

（一）房地產金融風險的內部原因

1.房地產企業自身資金匱乏，融資渠道缺乏

房地產企業發展資金來源的銀行貸款，自籌資金和其他基金這三塊有很大的比例。目前國內房地產開發企業融資結構對貸款有明顯的依賴。由于回收期長、投資金額大等，通常銀行信貸發展業務是一個非常重要的資金來源的方法。開發商的整個開發環節都需要銀行信貸幫助，因此整個房地產投資過程的風險基本都由銀行尤其是商業銀行承擔。

2.信息不對稱

隱瞞信息、挪用資金等現象頻頻發生。銀行無法充分掌握貸款人的信息，無法有效地估計貸款人的信用和還款能力，有些貸款人為了追求利益，對銀行隱瞞信息取得貸款，產生了“道德風險”使得房地產金融風險進一步加大。

3.過快的投資增長率

房地產發展迅速，因此房地產投資已成為一個可以帶來巨大的利潤行業。部分開發人員為了獲取暴利，貸款投資，大幅增加了市場泡沫，增加了房地產金融風險。

4.銀行操作的不規范性

主要表現為：（1）貸款調查評估不規范。例如：一些評估公司為了迎合委托人的特定意圖，采取各種違規違法手段偽造評估價值，以獲得穩定的、較高額的收入。（2）滯后的貸后管理，監管不嚴格。某些銀行為了完成任務，非常重視前臺營銷，忽視了貸后管理，使得貸后管理不到位；此外，某些銀行沒有認真落實對一些房地產項目貸款的限制性條款，且沒有對項目貸款資金實行封閉管理，再加上對房地產開發商們的資金流動也不甚了解，缺乏有效的管理機制和人員。（3）過于注重審查第二還款來源。銀行往往對借款人的第二還款來源的審查過于重視，忽視了對借款人的收入、現金流，還款意愿和能力及信用度等還款條件的審核，把貸前風險關轉移到了貸后，推遲了本應該在貸前把好的風險關。

（二）房地產金融風險形成的外部原因

1.國家政策、法規的變化

整個房地產金融市場環境不能離開這個國家的經濟政策和法律、法規，一旦后者變化將影響到前者，進而影響整個房地產市場未來的發展趨勢，嚴重影響房地產金融風險。

2.匯率變動及本國利率變動

國際經濟的變化將導致匯率的變動，進而影響其經濟環境，但也影響了開發者的房地產投資，導致房地產金融風險變化。房地產市場的不確定性，因此增加。

四、預防措施

（一）制定完善的金融機構制度

現在，金融房地產業務和風險控制過程設計落后房地產市場變動率，金融機構也很難發現風險的存在，即使感知，也比較滯留。面對這樣的形勢，銀行應采取以下措施：第一，進一步加強房地產市場研究工作，提高內部控制系統。第二是根據市場變化及時調整風險控制系統。

（二）加大中央銀行的監管力度

房地產市場穩定是國家財政穩定的重要角色，所以國家必須對房地產市場有效宏觀調控，減少房地產金融風險，使金融房地產市場的健康發展。中央銀行將進一步的調查和分析，提高分析精度。同時，建立房地產風險預警系統，及時預期可能的風險，采取措施，對金融機構控制和指導、加強監督力度。

（三）建立社會信用體系

解決開發商或個人不誠信的問題只有通過社會群體的共同努力。一方面法律來懲罰那些不講誠信的開發者或個人；另一方面，有關部門建立信息共享平臺來監督開發者和個人，給予公正的評價，懲罰違反誠信的開發商或住房貸款的用戶，這可以大大提高房地產貸款的安全。

（責任編輯：劉影）