涉外涉房企業異動，難管難理急待解決

【摘要】國家針對房地產行業相繼出臺了一系列調控政策，目的是抑制其市場價格上漲過快，保證居者有其屋，國家外匯管理局適時跟進，加強對涉外房地產企業的管理，確保房地產市場的健康、有序發展。實際工作中，大量外商房地產企業動作頻頻，外匯資金徘徊于外匯監管政策左右，極易對國家宏觀政策、外匯政策形成制約，應高度關注。

【關鍵詞】房地產 外匯 管理 政策

一、涉外房地產企業異動的具體表現

（一）企業出資人較多，資金劃轉、股東更替頻繁

通過外商投資企業外匯登記系統的分析后，發現涉房地產企業的出資人均多于其他外商企業，八成企業資金劃轉、股東更替頻繁，十分詭異。投資人之眾，角色變換之勤、資金進出之頻令人喳舌。

（二）實際開發規模朦朧，難以掌握，增長之勢明顯

日前，在對外資企業的例行調研中，我們發現涉房地產企業較多，撫順中心支局轄內外商涉房地產企業32家，占全部涉外企業的21%，工作中卻較難掌握，究其原因有三：一是我國房地產仍處在初級發展階段，屬暴利行業，高額利益驅動更多外商轉行涉足房地產；二是涉外企業在我國仍有“金”字招牌的余溫；三是為更好的銷售做準備，爭名創益，人為夸大其資質和規模。

（三）個別外商藍圖宏偉，擇優“圈地”待圖，謀定后轉投房地產，攫取高額利潤

隨著人民生活水平相應提高，房地產行情不斷看漲，外商相向而動，急欲赴“勝宴”，分享此“蛋糕”。先拋出很大的投資項目，使招商部門翹首相迎，提供優惠政策、廉價土地，外商擇優選取，前期投資按部就班，待時機成熟后，轉行進軍房地產，換得更高的回報。

（四）企業相互借貸時有發生，隨時可能引爆釀成危機

投資房地產的外商并非全都資金雄厚、實力超群，也是良莠不齊，三六九等，個別企業資金有限，購置土地后，缺乏后勁，無錢開發，在貸款無望的情況下，為了工程所迫，鋌而走險。

二、外管局監管面臨的難點

（一）多數外商房地產企業“帶病上崗”，不利建康發展

在實際操作中，地方政府“招商至上，管理輕放”，致使多數外商房產企業在沒有取得《國有土地使用證》前，已取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》，導致并非“完全建康”。

（二）各部門缺乏聯合協作，外匯局監管被弱化

外匯局其職能是針對外商企業進行外匯登記、開立資本金賬戶、資本金交割、統計、匯總和分析。外資企業設立、變更、注銷等業務，在當地政府商務、工商、稅務等部門辦理之后，才到外匯局進行外匯登記，做相應的操作，外匯局對外資企業“生米做成熟飯”的事情很難提出異議，只是忠實的記錄而已，監管職能無從行使，就目前而言，上、下游各部門缺乏聯合互動機制，導致外匯局監管職能被無形弱化。

（三）政策滯后，監管手段少

目前對資本金結匯操作的依據是《國家外匯管理局綜合司關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知》，此文件是2008下發，已五年之久了，有些過時，主要表現在：一是資本金結匯后提供發票的要求約束力不夠。二是資本金備用金結匯制度有不足之處。企業利用資本金備用金結匯無需提供證明資料的便利條件，在一定額度內結匯較自由，無手段可監管。

（四）缺乏科學監測系統，無法進行事后管理

外商房地產企業資本金全部到位后，除了每年例行的年檢業務外，與外匯管理局的業務聯系幾乎為零。目前外匯局監測系統方面相對薄弱，缺乏有效的監測、預警系統，無法定時進行非現場監管，掌握企業的即時情況更難。

（五）地方政府及招商部門無形中為外商企業違規行為充當“催化劑”、“擋風墻”

目前，各級政府均將招商引資視為第一政績，是重中之重的考核指標，行政“一把手”掛帥，在招商辦理過程中，一路綠燈，及至外匯局辦理時，招商部門人員“全程護駕”、“全程代勞”，種種行為導致外商自滿自大，時常有違規行為發生。

三、政策建議

（一）加強部門間溝通合作，促進涉外房地產企業公平、合規發展

1.加強與政府之商務、工商、稅務、土地等職能部門溝通與協調，建立外資房產企業管理服務信息平臺，各部門精誠合作，發揮合力監管作用，在土地競拍、設立公司、資金流入、結匯等環節加強審核、把關，切實保證資金的合理流向和使用；

2.對于外方股權轉讓、停產、注銷、逃逸等外匯局難以及時發現的行為，聯合相關管理部門共同出臺聯合審批制度，提升外匯局的核準或備案作為外商房產企業性質變更的前提條件，使監管關口前移，及時掌握企業動態。

（二）擴大監控面，旅游、建材等類型外資企業成為監管點

一是加強涉外房地產企業分類登記，進行有效的備案管理，便于管理分析；二是加大對旅游開發、基建材料等與房地產有關聯的外資項目的現場、非現場監測力度；三是密切關注這類企業成立后資金流轉、使用和經營狀況，防止不明資金通過此類企業非法流入，擾亂我國房地產市場秩序，影響國家調控房地產的大計。

（三）著力加大對資本金結匯的后續監管，打擊不法行為

加大科技投入，開發新的智能系統，充分利用非現場核查手段，對外商企業資本金結匯進行跟蹤、篩查、預警，發現異常情況可進行定點監控，聯合檢查部門進行現場檢查。

（四）加大年檢力度，管理有的放矢

1.建議對外商企業年檢實施一年二檢，對外商投資企業的經營情況進行復合式全面感性認知，充分掌握企業資金來源、流量大小、結匯率高低；

2.對外資房地產企業實行主體監測，對年檢過程中發現的“奇怪”情況，劃定范圍，有的放矢，現場檢查確定其真實性，防范投機性資本金進入和其他違規行為發生。

（責任編輯：劉影）