當前房價回暖的泡沫有多大

最近國內(nèi)住房市場，又出現(xiàn)騷動期，一方面近兩年的“量降價滯”的僵局似乎在打破，無論北京這樣的一線城市，還是海口一類的二三線城市，盡管房價有些微的下跌，但住房銷售從5月份開始突然出現(xiàn)了很大程度上的回升，不少地方的“地王”又開始出現(xiàn)。另一方面，在住房市場銷售回升同時，不僅政府穩(wěn)增長一系列經(jīng)濟刺激政策在陸續(xù)出臺，而且住房價格將會大幅上漲的輿論及關(guān)于當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策松動的謠言四起。面對著這種虛與實的大合奏，在不少人看來，如2009年那樣的住房市場大繁榮又將開始，新一輪的住房市場暴發(fā)式的增長又將出現(xiàn)。

面對這復雜紛繁的市場局面，我們?nèi)绾蝸砜创⑷绾蝸碚J識。首先從5月份開始不少地方的住房銷售確實是在增加，無論是從同比來看還是環(huán)比來看都是如此。但是，與國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)近兩年的低迷局面相比，銷量增長一些并非是多大的事情。值得觀察的是這種銷售增長能夠持續(xù)多久？

其次，5月份以來國內(nèi)住房銷售回升，很大程度上是與住房市場的價格開始下降有關(guān)。無論是從國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)來看，還是從中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來看，5月份全國100個大中型城市的住房價格基本上是處于下行通道上。住房是一種完全分散、非標準化的產(chǎn)品，只要價格下跌，總是有居民進入。房價下跌住房銷售增加，正是市場機制一種平常反映，根本就不值得大驚小怪。如果國內(nèi)各城市的住房價格下降的幅度更大時，那么進入住房市場的消費者會更多。在投機炒作逐漸擠出市場之后，當前國內(nèi)住房市場銷售問題仍然是一個價格問題，仍然是一個價格下降多少的問題。

第三，住房銷售有所增加很大程度上與最近政府宏觀政策有所轉(zhuǎn)向有關(guān)。但是這次“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟政策逆轉(zhuǎn)，與2008年下半年有很大不同。比如2008年下半年存貸款利率下降了216個基點，而今年只是25個基點；2008年有一個四萬億財政，今年則只是強調(diào)增加對基礎(chǔ)設(shè)施投入等。然而宏觀調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)，很容易改變住房市場之預期。加上有2009年房價暴漲經(jīng)驗，消費者擔心錯過當前這個機會，進入市場代價會更高；對于住房投機炒作者來說，擔心錯過了這次賺錢的機會就再也沒有機會了，所以他們會突破當前各種限制進入住房市場，這可能是當前住房市場銷售突然快速增長最為重要的原因。

正因為，市場預期對住房銷售是如此之重要，也就使最近的時間里，各種關(guān)于住房政策松綁謠言、購房潮興起、房價將暴漲等的傳言蜂擁而來。這正說明了房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機炒作者及強大希望住房價格上漲的既得利益者正在通過各種方面來操縱市場信息與社會輿論，以此來改變整個市場預期，讓吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫重新吹大。

比如，央行減息問題。當前央行減息對房地產(chǎn)市場影響巨大，但一些人就把央行降息看作是7折優(yōu)惠住房貸款利率又出現(xiàn)，有人甚至于鼓吹“住房貸款100萬，7折優(yōu)惠住房貸款利率比基準利率相比可節(jié)約利率28萬”荒誕結(jié)論。但實際上，這是根本不存在的事情。

可以說，就當前國內(nèi)住房市場形勢來看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場繁榮又要開始，盡管地方政府推出不少軟性托市政策，但是只要差別化的住房信貸政策不改變，那么國內(nèi)住房市場要想再讓住房投機炒者興風作浪根本就不可能。這是目前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要一道防線。如果住房投機炒作者不能夠進入市場興風作浪，那么70%以上無法接受當前過高房價的居民有能力進入這樣市場嗎？答案是否定的，除非住房的價格繼續(xù)下跌，下跌的程度也就是住房消費需求釋放出來程度。這是判斷國內(nèi)住房市場最為重要的依據(jù)。當前政府還是要穩(wěn)定住房市場之預期，不要讓住房市場許多虛假信息當?shù)馈?/p>

（作者為中國社科院金融所研究員）