相信房地產市場預期

　　房地產調控船到江心，似乎動輒得咎、左右為難。
　　包括筆者在內，被戴上了騎墻派的帽子，似乎房地產調控必須走極端、非左即右——難道經濟問題是政治問題嗎，就不能有個平心靜氣的交流平臺？我們不能再以極端的“文革”思路看待房地產調控、看待經濟問題，就事論事、尋找現象背后的實質，才是探討問題的理性態度。否則，只要貼上好人、壞人的標簽批斗一番就萬事大吉。
　　為了避免中國經濟硬著陸，房地產調控是既定政策，房地產價格必須穩中有降；同樣是為了避免中國經濟硬著陸，房地產價格下跌不能是雪崩式的在一年內同比價格下跌10%以上，以便贏得重要行業和地方財政與房地產松綁的時間。因此，房地產調控才如此艱難，房地產市場利益格局才如此復雜。
　　實現房地產市場軟著陸，必須緊緊抓住兩個關鍵點。
　　第一個，預期。投資性住房需求是由預期攪動的，投資者相信投資房地產能夠獲得收益，就會源源不斷地進入房地產市場，以求一逞。
　　根據既往的歷史經驗與研究，攪動房地產市場預期的有通脹、低息資金與稅收。當一個市場被低息的貨幣泡沫掩蓋，通脹居高不下、負利率節節上升，同時缺乏稅收調節時，可以基本肯定，這必然會出現虛擬經濟泡沫，有可能出現在證券市場，有可能出現在房地產市場，有可能出現在衍生品市場。
　　如果沒有出現虛擬經濟泡沫，那么可以肯定，這個經濟體一定出現了某種程度的崩潰，正處于修補的過程當中。如最近20年的日本，以及最近3年半的美國。房地產泡沫崩潰，房價呈自由落體現象，下跌30%至70%不等。而在泡沫崩潰以前，在低息貨幣與高通脹的刺激下，即使租售比到了離譜的程度，投資者仍在源源不斷進入房地產市場，因為他們被投資贏利的血腥氣息所刺激。
　　我國房地產調控在上述常用變量中，必須加上房地產政策，各方密切關注著房地產調控政策的松緊。如果類似于蕪湖市政府這樣的房地產闖關行為不被遏制，被各地方政府效仿，投資者就可以很輕易地得出房地產政策預期改革的結論，這一結論與目前的負利率、不合理的稅收相結合，殺傷力相當大。投資閘門一旦開放，投資需求將如猛虎下山不可阻擋。
　　第二個，剛性需求。基于城市化基礎上的剛性需求，是房地產市場軟著陸的關鍵。房地產市場失去絕大部分成交量，一年下跌30%，絕非市場之福，這意味著房地產行業與相關行業的崩潰。
　　此時惟一的辦法仍然是，通過預期穩定市場。通過恢復剛性需求者與只擁有一套房的改善型需求者正常的稅收優惠與房貸空間，向市場發出政府不僅不抑制、反而鼓勵剛性需求的明確信號。目前市場有許多持幣待購的剛性需求購房者，他們相信一年內房價將下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中國經濟也將巋然不動。這簡直可笑之極，看看商品房均價同比剛開始松動，從煤炭到鋼鐵到地方財政已經是什么慘狀了吧。
　　政府有必要明確市場預期，把如果一年商品房均價下跌30%宏觀經濟將難以為繼的真相告知大眾，并明確預告，政府不會允許房地產市場雪崩，正如政府不會允許房地產泡沫泛濫一樣堅定。這將使剛性需求者入市，使房地產市場逐漸進入剛性需求者主導的時代。類似于蕪湖、中山地方政府，對于剛性需求的松綁，對于限購房外延的拓寬，只能具體問題具體分析。如果地方政府以鼓勵剛性需求為名，暗度投資需求之陳倉，為避免擾亂大局只能鐵腕整治，而對一些地方根據當地通脹情況，允許限購房門檻與通脹上浮，則是題中應有之義，并不算違規——我們不能抬高房地產，也不能刻意歧視房地產。幸虧，業內人士判斷什么是正常放松什么是暗度陳倉，并不算太難。
　　從整體上來說，如果地方政府的投資功能不削減，如果稅收政策沒有徹底變革，地方政府與房地產血脈相連、一痛俱痛的局面很難改觀。目前地方政府的逐步松動，正是試探底線的初步反映，沒有什么值得奇怪的。只要建立公開的博弈平臺，只要建立中央地方公平的稅收機制，只要厘清房地產稅收，房地產調控就不可能從根本上被逆轉。