遏制房價過快上漲的新思考

　　摘　要：當前，城市房價的過快上漲主要是住房需求過度導致的。在此，住房需求既有合理的方面，也有開發商的惡意炒作、投機過度、地方政府及其少數官員私欲膨脹以及部分低收入群體盲目跟風等不合理之處。對此，既要加強市場管理，堅決打擊惡意操盤行為；也要加大調控力度，遏制過度投機行為；同時還要加快廉租房和安居性適用房建設，加強住房市場管理及其執法力度，確保社會安定及房地產市場的良性循環。
　　關鍵詞：房地產市場；住房需求；過度投機；房價上漲；宏觀調控
　　中圖分類號：F293.3　　文獻標志碼：A　　文章編號：1000-8772（2012）11-0163-02
　　近年來，隨著經濟的快速發展及城鄉居民收入的不斷增長，我國不少大中城市尤其是沿海及內在特大城市的住房價格急劇上漲，個別地方出現了階段性暴漲或成倍增長的現象。對此，不少中低收入者尤其是城市特困群體只得望洋興嘆，遏制房價過快上漲的呼聲也日漸高漲。為此，不少學者及各界人士都提出了自己的獨到見解，黨中央、國務院以及各級地方政府也都提出了自己的應對措施。經過幾年的不懈努力，這些措施相繼得以實施，城市房價過度暴漲受到了根本性遏制，但部分地區政策松動使房價回升現象時有抬頭。可見，要從根本上遏制房價的過快上漲，并使其回歸合理價位，成功破解這一頭號民生難題，就必須釜底抽薪，繼續采取一系列行之有效的措施。
　　在目前我國溫飽有余、人民生活尚不十分富裕的經濟條件下，住房仍是城鄉居民的生活必需品，而且還是最為重要的生活資料，其價格的過快上漲必須予以遏制。否則，小康目標的實現及社會的安寧都難以根本保證。而且在目前的特定環境下，房價的過快上漲往往是腐敗高發地，也是兩極分化的重要推動力量，是影響黨和政府及社會主義形象的重要因素。可見，房價的遏制或下跌確實是一項不可推卸的歷史重任，是衡量地方政府、各級官員是否勝任及其廉潔與否的重要標準，理應成為一項重要的政績工程、形象工程。
　　誠然，在現代市場經濟下，住房已經成為市場交易的重要商品之一，商品房的買賣及其市場價格的升降便在所難免。然而，房價的上漲如果明顯超過居民收入或支付能力的增長，危及到千家萬戶，影響了廣大中低收入者生活水平和幸福感的提高，導致了人們對住房權的過度依附，侵害了部分弱勢群體的生存權、發展權和生活尊嚴，那么這種房價的上漲就是明顯過快了，必須堅決予以遏制。
　　現階段，城市房價之所以不斷攀升，其原因是多方面的。其中既有強勢群體的惡意操縱，也有供求關系的失衡，還有地方政府政策取向的失誤及少數地方官員個人利益的驅使。追根求源，主要原因大體如下：
　　首先，為了牟取暴利，部分開發商利用供求失衡的市場環境和自身強勢地位囤積居奇，肆意捂盤惜售或惡意操盤，致使房價一路攀升。比如，在青島經濟技術開發區，2004年以前3 000多元1平方米的房子在2008年漲到5 000元多1平方米，2011年以來更是進一步漲到1萬元上下，個別地段達到1.5萬元左右。其次，日漸增多的職業炒房者和兼職“房民”借助有利條件進行住房投資甚至過度投機，致使城市房價上漲勢頭有增無減。第三，商品房的供不應求和開發商的惡意炒作驅使越來越多的中低收入者紛紛加入貸款購房的隊伍，由此不斷催生購房熱潮，致使房價漲而不落。第四，不少地方尤其是沿海及大中城市地方政府為了財政收入的增長和小金庫的豐滿，以及少數集團利益而與房地產開發商相互合作，嚴重弱化了中央政府的調控能力，進一步加劇了城市住房價格的上漲勢頭。第五，個別地方官員在個人利益的驅使下與不良開發商相互勾結，貪污腐敗，索取回扣，默許開發商囤積居奇、捂盤惜售，共同助推了房地產價格的上漲趨勢。此外，稅收制度的不健全、相關法律法規的缺失以及市場管理和社會監督的滯后等等，進一步加劇了保障性住房越建越緊張、商品房越漲越搶購的尷尬局面，這些都在客觀上助長了住房投機和房價上漲勢頭。對此，必須有一個清醒的認識。
　　在加快小康建設、構建和諧社會的歷史進程中，實現“居者有其房”的目標是公平正義的本質體現，是我們黨和政府一項不可推卸的歷史使命。由于住房是人類生存（衣食住行）的必需品之一，且土地資源極其稀缺，任何城市都不可能不惜血本地狂建（幾十萬、幾百萬、幾千萬套），因此，必須對廉租房、安居性住房、限價商品房、一般商品房及高檔別墅類住房進行科學分類，健全法制，加強管理，堅決遏制住房市場的過度投機現象。
　　首先，加強市場管理，堅決打擊不良開發商囤積居奇、捂盤惜售或惡意操盤的行為。為了遏制住房價格的上漲，必須從開發商身上打開缺口，徹底消除其惡意投機行為。在此，可按各地平均建房速度，從簽訂購地合同之日起，確定一個包括籌劃、建筑、驗收、銷售在內的售房周期（最多一年半），過期未能售完者，按未售出的房屋總價每天征收一定比率（比如1%）的罰金。其中，一個月未售出的，罰金率應翻一番；兩個月未售出的，罰金率再翻一番；三個月未售出的，罰金率再翻一番，并由政府沒收予以拍賣，納入政府保障性住房基金。弄虛作假的，要另加5～10倍以上的特殊罰金，并視情節輕重追究相應的法律責任。惡意違法或報復舉報者并造成嚴重后果的，要嚴懲不貸。為了加快供房速度，遏制房價上漲，必須引入競爭機制，對住房用地進行公開拍賣，讓有能力按時、按價售房的開發商予以承包。對過去空置住房用地及時予以沒收，對蓄意瞞報者予以重罰，對惡意競拍搶標者予以嚴懲，堅決打擊囤地、囤房現象，以此促進房價的合理回落。
　　其次，設立住房調節稅，科學限制炒房行為，遏制過度投機現象。針對目前住房市場的過度投機現象，必須在適當降低舊房交易稅、提高新購住房（炒房）交易稅的同時，盡快設立住房調節稅，無論任何人，包括開發商和炒房者，只要人均購買或居住超過一定面積的，必須征收住房調節稅，以此增加住房市場的流動性與供給總量。在此，一般住房調節稅的起征點應為人均60平方米、每個家庭外加20平方米（即60·X + 20），開發商和異地建企、辦學的起征點可提至100平方米，但每戶最多不能超過兩套。超過這一面積的，要按月征收（比如每月應征部分1%的）住房調節稅。同時，第三套住房的調節稅應提至2%，第四套住房為3%，以此類推。隨著住房調節稅的實施，惡意炒房行為尤其是過度投機現象必將得以遏制。
　　第三，加快城市廉租房建設，大規模增加廉租房供給總量。為了讓城市特困階層享有一個較有尊嚴的生活水準，必須大規模增加廉租房的供給總量，至少讓占城市人口10%的特困群體享有租用廉租房的權益。在此，廉租房也要劃分為若干檔次，最高可達到60平方米，與安居性住房相接軌。在此，為了充分體現社會公正與人文關懷，遏制不當搶租行為，廉租房的申租必須嚴格把關。一是申租對象的家庭成員都必須具有城市戶籍，并按家庭成員年齡總和統一排隊選租。二是租用面積按家庭人口計算，一般控制在人均15平方米、每個家庭外加10平方米為宜，單身可提至30平方米，超標部分的價格最高上浮一倍。三是廉租房必須充分體現“價廉”的特征，每月每平米按當地一小時的最低工資標準的30%～50%（比如2～5元）計算。這樣，一年不過兩三千元，只相當于折舊費。入住者若有其他隱匿房產，必須按安居性住房的價格全部賣予當地政府。否則，堅決予以沒收，并給予相應的處罰。有條件的地方，可對具有正式職業并暫住3年以上的外地務工經商人員提供30平方米以下的廉租房，其價格在廉租房和市場房租價格之間浮動，以不妨礙廉租房運轉和民間租賃市場發展為準繩。
　　第四，適當增加安居性適用房，嚴格控制申購標準與進退規則，逐步解除低收入群體的后顧之憂。為了消除住房越建越奇缺以及惡意搶購安居性適用房的不良現象，首先要適當增加安居性適用房的數量，讓占城市人口10%～20%的低收入群體享有購買安居性適用房的權益；其次，適當增加安居性適用房的檔次，合理拉開不同面積的差價。目前，適應小康生活和擴大內需的需要，經濟適用房的居住面積應擴大為50、60、70和80平方米幾個檔次。為了與商品房接軌，遏制無序搶購現象，其價格應按面積大小依次累進。以50平方米的價格為基準，每10平方米一個檔次，每檔上浮10%（5平方米可上浮5%，80平方米的均價為：基準價×1.1×1.1×1.1）。安居性住房的基準價，原則上是所在地塊商品房平均價的30%～40%。將來，確實需要90平方米的，價格再上浮10%～20%；第三，嚴格控制申購標準與進退規則，增加安居性適用房的流動性供給總量。安居性住房的申購者必須具有城市戶籍，并按家庭成員年齡總和統一排隊選購。將來收入過限后必須盡快（在三個月內）退出，并按原價賣給政府或按市價補齊余款，否則，每天要另征1%的管理費。
　　第五，加大對高檔別墅類商品房的宏觀調控力度，使其成為保障性住房建設資金的重要來源，由于個人偏好和家庭收入狀況不同，住房大小不可一概而論，極少數特富階層對高檔別墅類商品房的需求應當適當予以滿足。同時，由于土地資源極為有限，為了充分體現社會公平，必須加大對高檔別墅類商品房的宏觀調控力度，使其成為保障性住房建設資金的重要來源。通常，高檔別墅類商品房是指樓層在五層以下、每套在200平方米以上的高檔性住房。高檔別墅類商品房原則上由政府實行訂單供應并嚴格控制，其基準價至少應在所在地塊商品房平均價格的3～5倍以上，且上不封頂。對于從其他渠道購建的別墅類商品房，政府要按其購建費用征收100%～200%的土地占用費。在此基礎上，政府要加大對高檔別墅類商品房的安保力度，完善監控、報警、醫療和其他服務設施。
　　第六，加強住房及“涉房”人員信息網絡建設，為群眾舉報和社會監督創造條件。為了推動住房市場及其稅收機制的正常運轉，從根本上遏制住房投機和其他不當獲利行為，必須加快住房及“涉房”人員信息網絡建設，建立快速便捷的信息反饋和舉報監督系統，實施全國聯網，為群眾舉報和社會監督創造條件。為此，首先要對全國所有房產進行一次全面性的申報登記，其房產歸屬與交易及供求狀況要全部在網上公布；凡是購買兩套以上住房的，必須上網公示；凡是申購安居性住房和限價性商品房以及申租廉租房的，每年都要申報登記家庭收入、銀行存款及全部家庭財產，接受群眾監督，充分體現社會公正。
　　最后，健全法制，依法管理房市及房地產開發商，為房地產市場的良性循環及房地產業的可持續發展創造一個良好的法治與社會環境。
　　參考文獻：
　　[1] 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知[Z].中華人民共
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　　[2] 李克強.堅持遏制房價過快上漲的政策措施[EB/OL].中國新
　　聞網，2011-11-28.
　　（責任編輯：陳麗