國土部門如何在土地儲備貸款資金使用及監(jiān)管中發(fā)揮重要作用

字正洲

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了城市的建設(shè)，土地儲備在整理中需要的資金投入也不斷的增加，導(dǎo)致云南省部分地區(qū)的土地儲備資金嚴(yán)重匱乏。受到融資渠道單一的影響，逐漸形成的以土地作為中心的貸款模式得到了廣泛應(yīng)用，并為城市的建設(shè)注入了動力。但是對于貸款資金的使用，在監(jiān)管方面沒有做到位，進(jìn)而使資金沒能發(fā)揮全部的效力。本文將提出對策，促使國土部門來對土地儲備貸款資金加大監(jiān)管，促進(jìn)資金的使用效力提升。

一、土地儲備貸款資金使用現(xiàn)狀及問題

土地儲備貸款資金是由銀行發(fā)起，為土地儲備機(jī)構(gòu)提供其短期周轉(zhuǎn)的貸款。而土地儲備機(jī)構(gòu)對貸款資金的使用渠道主要是支付征地補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)以及土地出讓金等。當(dāng)前，作為承受貸款資金的主體是土地儲備交易中心，其掌握著貸款資金的使用以及償還，但是由于政府難以對項(xiàng)目工作實(shí)施中進(jìn)行監(jiān)管，使資金的使用凸顯出很多問題。

二、儲備貸款資金還貸的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政府方面

目前來看，資金的匱乏導(dǎo)致城市中的基礎(chǔ)設(shè)施無法得到建設(shè)。土地儲備機(jī)構(gòu)在使用交易中心從銀行中的貸款資金來對土地進(jìn)行收購，然而卻沒有將取得的收入及時(shí)返還，而是將土地出讓得到的資金用在了其他的項(xiàng)目，進(jìn)而使土地儲備交易中心無法還清貸款。這將會給予土地儲備交易中心非常大的壓力，使其無法按照規(guī)定日期歸還貸款的資金。而由于目前尚無相關(guān)規(guī)定對借款人進(jìn)行約束，銀行也很難實(shí)施監(jiān)管。

（二）儲備中心本身

當(dāng)前，土地儲備中心的管理手段主要依靠財(cái)政收支，其對于土地的出讓金收入沒有支配的權(quán)力。而現(xiàn)行的流程主要依靠儲備中心進(jìn)行資金的投入，在獲取土地以后可以將土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。而轉(zhuǎn)讓的收入則會直接交到財(cái)政專戶，因而使借款人也就是儲備中心無法獲得收入資金的支配權(quán)利，也不能夠第一時(shí)間進(jìn)行還款。這將導(dǎo)致儲備中心對貸款的承擔(dān)能力越來越薄弱，甚至?xí)绊懙劫J款資金的歸還程度。

（三）相關(guān)政策影響

在城市項(xiàng)目的運(yùn)作中，銀行也在不斷對貸款的政策進(jìn)行調(diào)整。受到行業(yè)差異性的影響，銀行對土地儲備的業(yè)務(wù)了解程度不高，因而銀行的要求難以使土地儲備得到履行。比如，銀行基于用地指標(biāo)，要求其與所放的貸款規(guī)模達(dá)到抑制，而國土部門的實(shí)際工作無法為這一要求提供保證，只能夠使項(xiàng)目內(nèi)的指標(biāo)在貸款期間可以得到實(shí)現(xiàn)。而在使用貸款資金的范圍方面，則要求他們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌凑枕?xiàng)目方案來具體實(shí)施，但是對于項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地卻沒有較為方便的解決方案。

三、國土部門的監(jiān)管措施

（一）促進(jìn)各部門協(xié)作

政府需要發(fā)揮自身的職能，并且以國土部門作為領(lǐng)頭羊，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作。土地儲備交易中心需要按照政府的授權(quán)，并遵循市場的原則來執(zhí)行規(guī)范的運(yùn)作，進(jìn)而促使貸款資金在使用以及還款的一系列操作都能夠完整。其他部門如審計(jì)部、財(cái)務(wù)部則需要各自發(fā)揮工作職能，對土地儲備中心運(yùn)作流程做到實(shí)時(shí)監(jiān)控。政府的各個(gè)部門將在協(xié)作中制定貸款的政策，使有效監(jiān)管能夠得到實(shí)現(xiàn)。

（二）建立多元渠道融資

土地儲備工作如果想得到發(fā)展，保證資金使用的良性循環(huán)非常重要。而當(dāng)前土地儲備中心在融資渠道上呈現(xiàn)出單一的特性，為了改善這種現(xiàn)狀，可以將其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，使土地儲備的貸款資金能夠有效的發(fā)揮作用。在豐富融資渠道時(shí)，可以選擇股票、公司入股以及發(fā)行企業(yè)債券等，這將會使土地儲備中心的還貸風(fēng)險(xiǎn)得到控制，并促進(jìn)其在掌握財(cái)力的情況下可以實(shí)施對土地的規(guī)劃。

（三）樹立防范意識

城市建設(shè)的項(xiàng)目通常會使用大量的資金，而土地儲備在資金的支付中，會受到復(fù)雜種類的影響。即便是存在著1%的問題，都會使國家面臨著巨額的損失。國土部門與實(shí)施單位在項(xiàng)目中的工作，就是要對具體每一項(xiàng)的業(yè)務(wù)與流程進(jìn)行監(jiān)督，并達(dá)到對風(fēng)險(xiǎn)的辨別與防范，這樣才能夠使儲備貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。

四、結(jié)語

現(xiàn)階段，土地儲備交易將土地作為中心來向銀行貸款，并將貸款的資金利用在城市建設(shè)的項(xiàng)目當(dāng)中。而在貸款資金的使用中，發(fā)現(xiàn)其凸顯出了一些問題，由于缺乏監(jiān)管而影響了資金的效力。通過國土部門結(jié)合財(cái)務(wù)部、審計(jì)部來協(xié)作實(shí)施監(jiān)管，樹立防范風(fēng)險(xiǎn)的意識，并開通多元的融資渠道，可以達(dá)成對土地儲備貸款資金的有效監(jiān)管，并使資金能夠在城市的項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)揮出其最大的潛能。（作者單位為南澗彝族自治縣土地收購儲備交易中心）