樓市調控成效顯現房地產市場形勢不容樂觀
——22001122年河南房地產市場形勢分析

文/馬艷麗

樓市調控成效顯現房地產市場形勢不容樂觀
——22001122年河南房地產市場形勢分析

文/馬艷麗

自2010年以來，國家對樓市的調控政策既密集又嚴厲，房地產市場在“限購”、“限價”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，形勢不容樂觀。今年以來，在中央和地方一系列促進房地產市場健康發展政策措施的綜合作用下，河南省房地產開發投資增速回落明顯，商品房銷售繼續下降，房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長，本年土地購置面積下降，土地成交價款增速大幅回落，企業資金趨緊狀況仍無緩解跡象，房地產下行壓力進一步加大。

全省房地產開發市場運行主要特點

（一）房地產開發投資增速回落，非住宅類投資拉動作用明顯

1-5月，全省房地產開發企業完成投資943.00億元，同比增長20.6%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落15.1個、4.0個和3.2個百分點，投資增速回落明顯。

分類型看，住宅類投資占比持續下降，非住宅類投資對房地產開發投資的貢獻率逐步提高。1-5月，全省住宅投資669.03億元，同比增長14.9%，住宅投資增速低于房地產開發投資增速5.7個百分點，占房地產開發投資的比重為70.9%，同比降低3.5個百分點。非住宅性投資273.97億元，增長29.1%，高于房地產開發投資增速8.5個百分點，占房地產開發投資的比重為29.1%，同比提高3.5個百分點，非住宅類投資對開發投資的貢獻率達46.0%。其中，辦公樓投資41.68億元，增長24.8%，占比4.4%；商業營業用房投資102.54億元，增長27.4%，占比10.9%；其他投資129.75億元，同比增長50.9%，占比13.8%。

（二）房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長

1-5月，全省房屋施工面積22091.18萬平方米，比上年同期增長20.5%，增速比上年同期及今年一季度分別回落14.1個和1.5個百分點，比1-4月加快1.7個百分點。其中，住宅施工面積17381.04萬平方米，增長17.8%，增速比上年同期及今年一季度分別回落12.7個和0.9個百分點，比1-4月加快2.0個百分點，住宅施工面積增速低于房屋施工面積增速2.7個百分點，占房屋施工面積的比重為78.7%，同比降低1.7個百分點。

1-5月，全省房屋新開工面積4209.94萬平方米，比上年同期增長12.4%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落12.5個、5.1個和6.1個百分點。其中，住宅新開工面積3356.88萬平方米，同比增長9.3%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落9.5個、4.9個和5.5個百分點，住宅新開工面積增速低于房屋新開工面積增速3.1個百分點，占房屋新開工面積的比重為79.7%，同比降低2.3個百分點。

1-5月，全省房屋竣工面積高速增長，但增速有所回落。全省房屋竣工面積1498.58萬平方米，比上年同期增長60.2%，增速比上年同期加快45.1個百分點，比今年一季度和1-4月分別回落35.0個和5.0個百分點。其中，住宅竣工面積1280.98萬平方米，增長57.6%，增速比上年同期加快44.9個百分點，比今年一季度和1-4月分別回落23.1個和2.5個百分點。住宅竣工面積增速低于房屋竣工面積增速2.6個百分點，占房屋竣工面積的比重為85.5%，同比降低1.4個百分點。

（三）商品房屋銷售面積和銷售額降幅雙擴大

隨著國家和各地區一系列房地產市場調控政策的不斷貫徹落實，政策效果不斷顯現，繼2011年商品房銷售增速逐月回落后，今年以來商品房銷售由增變降，剛性需求釋放緩慢，投機、投資性需求得到一定抑制。

商品房銷售面積降幅繼續擴大。1-5月，全省商品房銷售面積為1314.35萬平方米，比上年同期下降11.3%，增速同比回落30.1個百分點，降幅比今年一季度和1-4月分別擴大7.3個和3.2個百分點。其中，商品住宅銷售面積為1216.12萬平方米，同比下降11.0%，增速同比回落28.1個百分點，降幅比今年一季度和1-4月擴大6.7個和2.6個百分點。

商品房銷售額降幅繼續擴大，住宅銷售額降幅小幅收窄。1-5月，全省商品房銷售額503.78億元，同比下降2.7%，增速分別比上年同期和今年一季度回落38.4個和3.5個百分點，降幅比1-4月擴大2.3個百分點。其中，商品住宅銷售額424.88億元，同比下降1.1%，降幅比今年一季度擴大1.0個百分點，比1-4月收窄0.3個百分點。

90平方米及以下住宅銷售繼續增長，商業營業房首次出現下降。住宅類銷售中，90平方米及以下小戶型受到青睞，銷售繼續逆市增長。1-5月90平方米及以下住宅銷售275.64萬平方米，同比增長15%，占住宅比重為22.7%，同比提高5.2個百分點，銷售額114.89億元，增長28.6%，占住宅比重為27.0%，同比提高6.2個百分點；非住宅類中，自去年起銷售高速增長的商業營業用房首次出現下降。1-5月商業營業用房銷售65.33萬平方米，同比下降9.4個百分點，銷售額50.51億元，下降2.4個百分點。

當前全省房地產開發存在的突出問題

（一）新開工項目數量減少，土地等先行指標下降

1-5月，全省房地產開發企業本年新開工項目380個，同比減少31個，完成投資185.92億元，同比下降9.2%，降幅比1-4月擴大4.6個百分點，低于房地產開發投資增速29.8個百分點，占全部完成投資19.7%，同比下降6.2個百分點。隨著時間推移，河南省本年新開工項目有所增加，但與往年相比，企業新開工項目減少，未形成大規模項目新開工的局面。另一方面，1-5月全省房地產開發企業本年購置土地696.91萬平方米，同比下降9.6個百分點。房地產企業購置土地、開發新項目不積極，房地產開發投資主要依靠結轉項目拉動，對后期房地產市場的持續健康發展將產生不利影響。

（二）企業資金鏈條趨緊，資金保障形勢嚴峻

1-5月，全省房地產開發企業本年資金來源1163.55億元，同比增長18.8%，房地產開發企業資金來源增速低于完成投資增速1.8個百分點，資金來源增速自2010年11月以來已連續19個月低于完成投資增速。同時，企業應付款高速增長，企業資金緊張的問題值得關注。

（三）新建商品房庫存增加，市場消化壓力較大

截止5月底，全省待售商品房面積1780.17萬平方米，同比增長42.7%。其中，待售1-3年面積460.54萬平方米，占待售面積的25.9%；待售3年以上面積26.11萬平方米，占待售面積的1.7%。在銷售市場低迷的情況下，商品房庫存持續增加，開發商銷售壓力較大。

促進房地產市場平穩健康發展的政策建議

總體上看，自2010年以來國家和地方推出的一系列促進房地產市場健康發展宏觀調控政策，對河南省的房地產市場影響深刻。當前和今后一個時期，河南要繼續貫徹落實中央和地方促進房地產市場平穩健康發展的宏觀調控政策措施，細化和完善調控相關政策，增強政策的靈活性、針對性和前瞻性，高度關注房地產開發市場出現的新情況、新變化，積極引導和調控房地產市場走勢；繼續加大保障性住房建設力度，著力調整商品房供應結構，切實增加保障性住房和普通商品住房有效供給；要強化合理住房消費的引導和輿論的正確導向，切實做好穩定房價工作；要進一步拓展資金融資渠道，激發民間投資的積極性；要加強市場監管，進一步規范房地產市場秩序，促進河南房地產開發市場平穩健康發展。

（作者單位：河南大學）