關于廉租房優化設計的探討

吳曉文，蘇恒，曾明波

關于廉租房優化設計的探討

吳曉文，蘇恒，曾明波

(昆明有色冶金設計研究院股份公司，云南昆明650051)

通過廉租房建設項目設計實踐，闡述了廉租房的特性，針對設計中經濟合理性、空間利用性、功能完整性設計要點進行了有益的探討，旨在體現對弱勢群體的人文關懷。

住宅設計;廉租房建設;優化設計

0 引言

廉租房作為保障房建設的一個重要組成部分，也是國家惠民政策的一個重點。廉租房具有區別于普通商品房鮮明的特性:①廉租房是提供給生活困難、人均居住面積嚴重不足的特定人群租住的住宅，他們也是需要社會特別關愛的弱勢群體;②廉租房對每套建筑面積有特定要求。國家相關政策規定了廉租房每套建筑面積不得超過50 m2。

1 工程概況

云南冶金集團股份有限公司馬街廉租房項目建設凈用地面積45 918 m2，共建2 589套廉租房及配套設施，地上總建筑面積135 474 m2。項目為政企共建模式，是2010年昆明市西山區保障房重點建設項目。在設計過程中，經方案設計、規劃審批、初步設計、施工圖設計等階段，筆者就廉租房設計中的經濟合理性、空間利用性、功能完整性幾個設計要點略陳管見。

圖1 云南冶金集團股份有限公司馬街廉租房——總體鳥瞰Fig.1 Lower－Rent Buildings of Yunnan M etallurgical Group Co.Ltd.in M ajie－Overall Bird’s Eye View

2 優化設計要點

2.1 經濟合理性

廉租房對經濟合理性的較高要求是毋庸置疑的，也是該項目設計的重中之重。建設階段的造價控制及建成后的運行成本對廉租房日后的租金水平和使用費用將產生直接影響。在方案設計階段，對多層、小高層、高層、超高層等設計方案進行反復比對，多層、小高層在單位造價上相對低廉，但不能滿足戶數、規劃控制指標和日照要求，土地利用的經濟性也較差;超高層方案對土地等方面有較高利用率，但單位造價過高，公攤系數較大;經過結構選型對比、設備專業配合計算，最終確定了建筑高度不超過80 m(結構經濟性較好)，層高2.8 m的高層建筑方案，綜合看來，高層方案能滿足戶數要求，能滿足規劃控制指標和日照要求，公攤系數和單位造價也較為適中，具有良好合理的經濟性。

方案確定后，各專業間通力協作，在各方面對造價進行了有效控制。①建筑專業，在建筑造型上遵循功能決定形式原則，簡約、美觀，不增加與功能性無關的裝飾性構件，同時，根據住宅電梯使用人流分散、使用頻率較高的特點，除消防電梯選用800 kg以上級外，其它電梯選用800 kg以下但速度較快級別，有效降低了設備投資和日后運行成本;②結構專業，在滿足相關規范、確保安全的前提下，周密計算，嚴格控制含鋼量，含鋼量的控制對建筑造價有較大影響;③設備專業，選用節能、節水型設備，做好室內管線綜合布局，為日后低成本運行打下良好基礎。由于高層建筑的特性，太陽能的利用不能滿足所有樓層的需求，除了能用太陽能供熱的其它樓層，都預留了能耗低、熱效高的氣源熱泵安放位置和配套管線;④總圖專業，合理利用地形，盡量做到場地內土方量平衡，室外綜合管線一次到位，避免以后開挖造成不必要浪費，中水處理站的設置不僅符合環境保護的要求，也能滿足日后景觀綠化用水需求。

2.2 空間利用性

由于廉租房對戶型面積指標有50 m2以內的控制要求，規劃土地面積也相對有限，如何使有限的空間發揮出最大的效率，也是該項目設計中的難點和重點。

(1)在規劃空間利用上，為提高土地利用率，獲得最小用地退距，棟型尺寸按25m×25 m確定;明確了棟型尺寸后，在滿足各項規劃要求、消防間距前提下，經過周密日照計算，使棟與棟之間間距最為合理，保證了室外空間張弛有度，為景觀綠化布局、提升環境品質打下良好基礎。棟型尺寸確定后為提高棟型尺寸利用率，應最大限度地增加標準層布置戶數，綜合日照要求、電梯臺數(電梯選用經濟級配置)、通風采光等綜合因素，標準層按每層9戶設置。

(2)在戶型空間利用上，如何降低小戶型住宅公攤系數、增加套內使用面積，成為設計中必須解決的問題。和同類型商品房相比，商品房戶型面積指標較大，平面形體相對飽滿，公攤系數一般在20%～28%之間;要降低小戶型住宅公攤系數，只能在合理減少公攤面積上下功夫。為此，設計在滿足規范、規程、日照、通風、采光等各方面要求的前提下，通過對電梯的合理配置、豎向管線綜合布局，使井道尺寸得到有效控制，樓梯采用剪刀梯、雙向安全疏散，使公攤面積控制在最小范圍內，最大限度地增加套內使用面積。經過精心設計，每套住宅建筑面積接近規定上限值，約為49.6 m2，公攤系數為24.7%。同時，在室內空間設計上，除結構性墻體、戶間分隔墻體外，盡量采用薄型輕質隔墻，增加使用空間;在保持各功能空間的完整性、私密性的同時，考慮到租戶入住后可能的需求，設計中也為租戶對自己需求的空間改造留出了余地。

2.3 功能完整性

“麻雀雖小，五臟俱全”。廉租房作為小戶型住宅，從套內使用功能來看，必須具有與其它住宅相配套的各種功能空間(廚房、衛生間、起居室、臥室等)。經過精心設計，每個戶型做到了客廳與餐廳相對獨立，臥室擁有使用面積約9 m2且相對私密，廚房使用面積4 m2，衛生間使用面積＞3 m2且部分戶型實現衛生間盥洗與廁浴分開，每戶都有一個陽臺，為租戶提供了一個小巧但功能完備的棲息之所。作為一個大規模廉租社區，配套公建在社區中必不可少，為此，規劃設計中在合理位置配備了社區商業、幼兒園、社區服務、物管、垃圾站等用房，其間穿插景觀綠化，使之成為功能完整、環境優美的高品質的社區。

3 結語

根據廉租房的特性，針對設計中的經濟合理性、空間利用性、功能完整性要求，有效地將人文關懷融入到工程實踐中，較好地詮釋了建設廉租房的內涵和意義。

［1］國家技術監督局，中華人民共和國建設部.GB 50180－93城市居住區規劃設計規范［S］.北京:中國建筑工業出版社，2002.

［2］國家技術監督局，中華人民共和國建設部.GB 50045－95高層民用建筑沒計防火規范［S］.北京:中國計劃出版社，2005.

［3］中華人民共和國建設部，中華人民共和國民政部，中國殘疾人聯合會.JGJ 50－2001城市道路和建筑物無障礙設計規范［S］.北京:中國建筑工業出版社，2001.

［4］國家質量技術監督局，中華人民共和國建設部.GB 50096－1999住宅設計規范［S］.北京:中國建筑工業出版社，2003.

Probe into Optimization Design of Lower－Rent Buildings

WU Xiao－wen，SU Heng，ZENG Ming－bo
(Kunming Engineering and Research Institute of Nonferrous Metallurgy Co.Ltd，Kunming 650051，China)

The features of lower－rent buildings were elaborated according to the design practices of lower－rent building construction project.Some useful discussions on some design points such as economic rationality，space utilization and functional completeness in the design were conducted，which was intended to reflect the humanistic care for vulnerable groups.

residential design;lower－rent building construction;optimization design

TU241.92

A

1004－2660(2012)03－0045－02

2012－06－06.

吳曉文(1968－)，男，云南人，工程師.主要研究方向:規劃、建筑、景觀與裝修設計.