對(duì)比日本房地產(chǎn)泡沫看我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

■王雪峰

上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫

提到房地產(chǎn)泡沫，首當(dāng)其沖會(huì)想到20世紀(jì)末期發(fā)生在日本的那場(chǎng)空前的房地產(chǎn)泡沫。從1985年東京地價(jià)大幅上漲到1991年泡沫破裂前，日本全國(guó)地價(jià)暴漲，期間短短6年的時(shí)間里日本的地價(jià)翻了3倍之多。分析日本房地產(chǎn)泡沫破滅原因，主要有三：

首先，1985年 《廣場(chǎng)協(xié)議》拉動(dòng)了日元的迅速升值。由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著貿(mào)易赤字和財(cái)政赤字的雙重困擾，在國(guó)內(nèi)制造業(yè)大企業(yè)、國(guó)會(huì)議員等相關(guān)利益集團(tuán)強(qiáng)烈要求下，美國(guó)政府干預(yù)外匯市場(chǎng)，促使當(dāng)時(shí)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的日本貨幣升值，以挽救日益蕭條的美國(guó)制造業(yè)。在1985年之后短短3年時(shí)間之內(nèi)，日元升值高達(dá)50%，致使大量資金涌入房地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)上漲。另外，上世紀(jì)80年代末90年代初期，伴隨著日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下跌，越來越多的投資者將大量資金從實(shí)物企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，使得企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投機(jī)盛行，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。

其次，與日本相對(duì)寬松的貨幣政策息息相關(guān)。為了拉動(dòng)內(nèi)需，日本央行一年內(nèi)連續(xù)5次調(diào)低利率，由百分之五降至百分之二點(diǎn)五，利率的下降就意味著直接降低了開發(fā)商的開發(fā)成本，直接刺激了開發(fā)商們的熱情。政府所采取的貨幣政策為投資者傳達(dá)一種鼓勵(lì)樓市發(fā)展的信號(hào)，從而影響了投資者的決定，投資者將大量資金投入房地產(chǎn)，勢(shì)必刺激日本房產(chǎn)泡沫的迅速成長(zhǎng)。

最后，大量的國(guó)際熱錢流入日本。日元的大幅度升值是國(guó)際熱錢流入的主要誘因。隨著日元升值預(yù)期的不斷加大，越來越多的外資流入，以期待高回報(bào)率和日元升值所帶來的收益。這其中，不乏有專于投機(jī)獲利的熱錢，他們?yōu)榱双@取高額的回報(bào)大量買入正在迅速成長(zhǎng)之中的日本房產(chǎn)，成為刺激日本房產(chǎn)泡沫膨脹的另一主要原因。

我國(guó)房地產(chǎn)所處現(xiàn)狀

通過對(duì)日本上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫原因的分析，從中發(fā)現(xiàn)在某些方面與我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀有著驚人的相似之處。

首先，當(dāng)前人民幣存在著巨大的升值壓力。同上世紀(jì)80年代日本 《廣場(chǎng)協(xié)議》之后表現(xiàn)相似，當(dāng)前美國(guó)仍然面臨著雙赤字的問題，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后美國(guó)以 “操縱匯率”來壓制我國(guó)，使人民幣面臨巨大升值壓力。此外，歐洲也同樣希望通過出口來改善經(jīng)濟(jì)。所以，從面臨的國(guó)際環(huán)境上看，我國(guó)與上世紀(jì)80年代的日本極為相似。

其次，我國(guó)貨幣政策與上世紀(jì)80年代的日本也有相似之處。由于日元的升值對(duì)日本出口造成不利影響，日本央行隨即擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的貨幣供給量，并且日本央行期間多次下調(diào)利率，在一年時(shí)間內(nèi)連續(xù)5次下調(diào)利率。反觀我國(guó)，從2008年開始，央行多次下調(diào)準(zhǔn)備金率，同日本一樣出現(xiàn)了5次降息，因此全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)的開發(fā)熱，大量資金流入了股市和房市，出現(xiàn)價(jià)格暴漲，泡沫聚集，與日本的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)相似。

再次，同日本當(dāng)初相似，我國(guó)同樣地產(chǎn)投機(jī)盛行。長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)繁榮帶給人們大量的閑置資金，而且由于實(shí)體行業(yè)投資的回報(bào)率較低，導(dǎo)致人們將大量資金投入房地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)的上漲。

最后，同樣出現(xiàn)國(guó)際熱錢的流入影響了本國(guó)經(jīng)濟(jì)。人民幣的不斷升值，必然導(dǎo)致大量以投機(jī)獲利的國(guó)際熱錢流入國(guó)內(nèi)，并以期待高額的匯報(bào)而投于房地產(chǎn)，同樣抬高了我國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格。

因此，日本房產(chǎn)泡沫與我國(guó)現(xiàn)狀驚人的相似之處，日本房產(chǎn)泡沫為我國(guó)房地產(chǎn)敲響了警鐘。然而，我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)又具有不同于上世紀(jì)80年代日本的獨(dú)特之處。

第一，中日兩國(guó)所處經(jīng)濟(jì)背景截然不同，日本是以自由競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而我國(guó)則是以偏向國(guó)家調(diào)控的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的特點(diǎn)是在關(guān)系到人民群眾生計(jì)問題的產(chǎn)品上定價(jià)是由政府完成的。而自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其政府調(diào)控相對(duì)較弱，這就導(dǎo)致上世紀(jì)80年代日本政府對(duì)商業(yè)銀行并未采取有效監(jiān)管，致使大量資金流入股市樓市，進(jìn)而引發(fā)房產(chǎn)泡沫的破裂。然而我國(guó)銀行放貸的投向和規(guī)模很大程度上受到了政府政策的控制，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過度投機(jī)等現(xiàn)象，政府可以及時(shí)出手打壓泡沫。從2007年起，我國(guó)轉(zhuǎn)而調(diào)整政策取向，實(shí)施從緊貨幣政策，與日本當(dāng)初所采取的擴(kuò)張性的貨幣政策截然不同。

第二，與日本當(dāng)初相比，我國(guó)的人口總量、結(jié)構(gòu)、城市化水平不同。我國(guó)人口總量已超過13億，并且仍然還在持續(xù)增長(zhǎng)之中，在巨大人口總量中，仍然有將近70%的人仍尚未完全解決好住房的問題。并且我國(guó)每年人口增量約1500萬，人口尚未達(dá)到頂峰，所以對(duì)于房地產(chǎn)仍有相當(dāng)大的需求；而日本在上世紀(jì)80年代人口發(fā)展已達(dá)到峰值。此外當(dāng)時(shí)日本城市化率已經(jīng)達(dá)到77%，城市化接近完成，而我國(guó)城市化率僅不足50%，且有較大的城鄉(xiāng)、地域差別，僅相當(dāng)于日本60年代的水平，城市化還在發(fā)展之中，我國(guó)城市化率每增加1%，就意味著有大約1300萬的城市新增人口，新增住房需求約3.3億平方米，由此說明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)仍有較大需求。

第三，中日兩國(guó)在居住文化上有所不同。在國(guó)人的傳統(tǒng)理念中，住房始終是處于第一位的，而且這種文化在短期之內(nèi)難以發(fā)生改變，當(dāng)今的年輕人和老年人更希望分開居住，且大多數(shù)人不習(xí)慣于租房生活，人們寧買不租，這是一個(gè)難以改變的文化習(xí)慣。所以不同的居住文化，也在影響著房地產(chǎn)的需求。

我國(guó)當(dāng)今房市在與日本上世紀(jì)空前的樓市危機(jī)有諸多相似之處，這些應(yīng)該引起我們的警戒，但在某些方面也有許多不同之處，這給我國(guó)樓市調(diào)控留下很大余地。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫必然存在，為避免重蹈日本房地產(chǎn)泡沫破裂的一幕，我國(guó)政府從期初提出 “抑制房地產(chǎn)過快上漲”發(fā)展到近兩年對(duì)于房地產(chǎn)的嚴(yán)厲政策，并未阻礙地方政府靠地生財(cái)?shù)牟椒ァ＝衲甏汗?jié)過后，首先是蕪湖推出了 “免稅、補(bǔ)貼、送戶口”的新政，蕪湖市政府的這一舉措打響了救市的第一槍，之后寧波又悄然變動(dòng)“限購令”。2012年儼然已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵一年，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)以日本房產(chǎn)泡沫引以為戒。

（一）綜合運(yùn)用多種手段，解決流動(dòng)性過剩問題

流動(dòng)性過剩問題是房地產(chǎn)泡沫化的重要原因，要從多方面下手解決流動(dòng)性過剩問題。首先，要從源頭上消除流動(dòng)性過剩的基礎(chǔ)。促進(jìn)貿(mào)易政策改革，進(jìn)一步調(diào)整出口導(dǎo)向政策，優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)，有效管理出口增長(zhǎng)，堅(jiān)決限制以資源、環(huán)境為代價(jià)的低成本出口。進(jìn)一步加快我國(guó)企業(yè) “走出去”的步伐，擴(kuò)大我國(guó)的海外投資，推動(dòng)從商品輸出向資本輸出的轉(zhuǎn)變。逐步改變貿(mào)易和資本 “雙順差”的狀況。與此同時(shí)，要繼續(xù)保持人民幣匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定，頂住以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的壓力，避免重蹈日本 《廣場(chǎng)協(xié)議》的覆轍。其次，要用疏導(dǎo)的方式消化流動(dòng)性過剩。政府要加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，引導(dǎo)社會(huì)投資的流向，減少因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡帶來的流動(dòng)性過剩，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，增加對(duì)中小企業(yè)的信貸支持，增加對(duì)居民合理消費(fèi)的信貸支持，擴(kuò)大內(nèi)需。

（二）規(guī)范金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度遠(yuǎn)沒有日本那么高，同時(shí)吸取日本當(dāng)年的教訓(xùn)，在貨幣政策上，盡量避免利用大幅度提高貼現(xiàn)率的方式，壓縮房地產(chǎn)泡沫。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)該更多的利用利率工具和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，逐步收緊銀行信貸，限制大量信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)。鑒于目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的嚴(yán)重依賴，必須加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，加大銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)信貸的監(jiān)管力度。企業(yè)資本金制度，提高企業(yè)自有資金的比重，土地購置和商品房開發(fā)數(shù)量必須同企業(yè)的資本金數(shù)量相聯(lián)系；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管力度，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件，嚴(yán)格房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

（三）綜合利用多種手段打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為

房地產(chǎn)投機(jī)行為主要有兩種：第一種是市場(chǎng)利益集團(tuán)的人為炒作，炒房者和不法開發(fā)商通過內(nèi)外合謀的方式，故意營(yíng)造房源緊張的氣氛，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第二種是社會(huì)上普遍存在著房?jī)r(jià)要漲的預(yù)期心理，投機(jī)房產(chǎn)獲取差價(jià)。對(duì)于第一種市場(chǎng)投機(jī)，主要應(yīng)通過相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)管，打擊過度的投機(jī)炒作行為。對(duì)于第二種市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象，難以僅靠簡(jiǎn)單的市場(chǎng)管制就能遏制住，必須輔之以配套的措施。根據(jù)市場(chǎng)需求來調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，改進(jìn)貸款和抵押政策，禁止和預(yù)防銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場(chǎng)；有效增加普通住房供給，并對(duì)市場(chǎng)輿論加以合理引導(dǎo)，告訴買房者真實(shí)信息，擠去市場(chǎng)泡沫，房?jī)r(jià)畸高的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)充分暴露。通過改變投機(jī)者預(yù)期調(diào)節(jié)其投機(jī)行為。

（四）逐步取消限購，運(yùn)用房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來說，“限購令”是一種運(yùn)用行政手段干預(yù)市場(chǎng)的做法，有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則，只能作為在相關(guān)立法尚未跟進(jìn)情況下抑制房?jī)r(jià)過快上漲的應(yīng)急措施和次優(yōu)選擇。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們還是應(yīng)該探尋具有長(zhǎng)效性、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效途徑。以房產(chǎn)稅取代 “限購令”來調(diào)控樓市，正是具有長(zhǎng)效性且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則的最優(yōu)選擇。如果全面開征房產(chǎn)稅，必然要通過立法對(duì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里征收的各種稅費(fèi)進(jìn)行全面整合，避免重復(fù)征稅或者費(fèi)上加稅，特別是很有必要取消土地出讓金，而近些年來靠土地出讓金支撐起來土地財(cái)政，已經(jīng)使得地方政府對(duì)其產(chǎn)生了很大的依賴性，可分年度、只對(duì)多套房或超面積大戶型、豪華型住房征收的房產(chǎn)稅可使財(cái)政收入 “細(xì)水長(zhǎng)流”。

總之，我們要吸取日本的教訓(xùn)，通過溫和的宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)熱消退，要給出政策生效和市場(chǎng)消化的空間和時(shí)間。基本的觀點(diǎn)是，綜合利用多種宏觀調(diào)控政策，使市場(chǎng)逐步地、緩慢地?cái)D壓泡沫。既要維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，又要保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。