房地產(chǎn)企業(yè)人力資本評價體系研究

人力資源和社會保障部勞動工資研究所與北京博志成研究院聯(lián)合課題組為深入了解房地產(chǎn)行業(yè)人力資本發(fā)展的現(xiàn)狀，收集整理了130家具有行業(yè)代表性的上市企業(yè)2008～2011連續(xù)4年經(jīng)營年報人力資本相關(guān)數(shù)據(jù)，對人力資本開發(fā)與管理現(xiàn)狀進行了定量測評與分析。并在分析相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，于2012年實地調(diào)研考察了多家行業(yè)標桿企業(yè)，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，科學(xué)合理地推出了房地產(chǎn)企業(yè)人力資本評價體系研究成果。做此課題的主要目的是為房地產(chǎn)行業(yè)職能部門和房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者提供識別企業(yè)人力資本的依據(jù)，度量企業(yè)的人力資本投資的成本與收益，掌握企業(yè)人力資本的管理和應(yīng)用。

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資本整體研究

1.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展特點

各房企之間人力資本發(fā)展水平差異性巨大（見圖1）

較大的方差數(shù)據(jù)顯示出各企業(yè)在高管和員工學(xué)歷水平、員工總數(shù)增長與總收入增長之間的平衡關(guān)系、高管投入、人力資本投入產(chǎn)出效率方面差異性尤為明顯，整個行業(yè)的人力資本發(fā)展尚處于探索完善期，各企業(yè)的人力資本管理水平分布極不均衡。

員工素質(zhì)水平基本合理，高管穩(wěn)定性差，員工總數(shù)增長高于銷售收入增長（見圖2）

圖1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資本評價體系評價得分方差情況

高管和員工中高學(xué)歷人員占比的指標評價得分的平均分顯示出當前房地產(chǎn)行業(yè)整體員工學(xué)歷水平基本合理。高管平均年齡和高管就職時間指標評價得分的平均分為76.03和61.19，說明目前房地產(chǎn)行業(yè)高管年齡尚與高管最優(yōu)年齡存在一定差距，并且任職時間偏短，穩(wěn)定性較差。員工總數(shù)增長比例指標評價得分的平均分僅為-10.66，從行業(yè)總體來看，員工總數(shù)增長速度高于銷售收入的增長速度。

房地產(chǎn)行業(yè)人力資本總體投入產(chǎn)出效率不足（見圖3）

企業(yè)對員工投入的各項費用數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)對員工的投入不足，這也反映了目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍忽視對人力資本的投入。說明人力資本投入產(chǎn)出效率的三項指標的評價得分均低于70分，特別是代表企業(yè)人力資本產(chǎn)出獲利水平的重要指標——人工成本利潤率的評價得分僅為59.86，表明當前房地產(chǎn)行業(yè)存在人力資本投入產(chǎn)出普遍不高、效率低下的問題。

圖2 房地產(chǎn)行業(yè)員工整體素質(zhì)模塊五項指標評價得分平均分

圖3 房地產(chǎn)行業(yè)人力資本投入產(chǎn)出相關(guān)指標評價得分平均分

圖4 近三年房地產(chǎn)行業(yè)員工整體素質(zhì)變動情況

圖5 近三年高管薪酬增長率及員工培訓(xùn)投入費用占比變動情況

近三年房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)持續(xù)提升（見圖4）

近三年來房地產(chǎn)行業(yè)高管平均年齡及就職時間都呈現(xiàn)出微幅上升的趨勢，高管高學(xué)歷人員的比例也有微幅提升，高管團隊趨于成熟穩(wěn)健。值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)員工高學(xué)歷人員的比例有較明顯的提升，這說明隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的總體素質(zhì)水平呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。

高管薪酬增長率和員工培訓(xùn)投入費用持續(xù)下降（見圖5）

2009-2011年高管薪酬增長率表現(xiàn)出大幅下滑的趨勢，顯示出行業(yè)調(diào)控緊縮政策下市場萎縮給企業(yè)高管的人力資本投入帶來的沖擊。同時，長期以來房地產(chǎn)行業(yè)對從業(yè)員工人力資本價值提升投入的忽視，直接反映在員工培訓(xùn)投入費用占比連續(xù)三年下降的指標數(shù)據(jù)上。

人力資本投入產(chǎn)出效率繼2010年出現(xiàn)上升后2011年開始下降（見圖6）

該趨勢的出現(xiàn)與近三年房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展趨勢緊密相關(guān)，2009-2010年上半年房地產(chǎn)市場量價齊升，一路高歌猛進，2010年下半年調(diào)控政策的效果開始顯現(xiàn)，不斷加壓的調(diào)控政策使膨脹的房地產(chǎn)市場逐漸緊縮，市場環(huán)境的影響迫使企業(yè)對人力資本管理進行調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率也隨市場的先揚后抑而先升后降。

1.1.2 不同物業(yè)開發(fā)類型企業(yè)發(fā)展特點

商業(yè)類企業(yè)高管成熟穩(wěn)定度最高，住宅類企業(yè)最低（見圖7）

圖6 近三年房地產(chǎn)行業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率變動情況

圖7 近三年不同物業(yè)類型企業(yè)高管平均年齡和就職時間

圖8 不同物業(yè)類型企業(yè)高管和員工本科及以上學(xué)歷占比

圖9 2011年各物業(yè)類型企業(yè)高管持股及持股人數(shù)占比評價得分

數(shù)據(jù)顯示，住宅類企業(yè)高管最年輕，其在位任職時間也最短，而與其相對的是，商業(yè)類企業(yè)高管最年長，且其在位的任職時間幾乎高出住宅類企業(yè)一倍。商業(yè)類企業(yè)高管更加成熟穩(wěn)定，商業(yè)運營中復(fù)雜的各方社會組織機構(gòu)關(guān)系維護及商業(yè)競爭促使商業(yè)類企業(yè)要求其高管擁有隨時間累積起來的深厚的社會關(guān)系及管理經(jīng)驗，而在這方面住宅類企業(yè)要求相對較低。

住宅類企業(yè)員工學(xué)歷最高、高管學(xué)歷水平最低（見圖8）

數(shù)據(jù)顯示，住宅類企業(yè)高管學(xué)歷連續(xù)三年持續(xù)下降，而住宅+商業(yè)類企業(yè)高管學(xué)歷水平則連續(xù)三年持續(xù)上升，2011年已成為高管本科及以上學(xué)歷占比最高的企業(yè)類型。值得注意的是，住宅+商業(yè)類企業(yè)員工學(xué)歷水平盡管在近三年中呈現(xiàn)微幅上升趨勢，但2011年仍然是三類企業(yè)中員工學(xué)歷水平最低的企業(yè)，近三年住宅類企業(yè)員工學(xué)歷水平則一路上升，成為2011年三類企業(yè)中員工學(xué)歷水平最高的企業(yè)。

住宅+商業(yè)類企業(yè)股權(quán)激勵意識最強，住宅類企業(yè)股權(quán)激勵力度最強（見圖9）

數(shù)據(jù)顯示，2011年住宅+商業(yè)類企業(yè)中高管持股人數(shù)占比最高，然而其企業(yè)內(nèi)部高管持有的股權(quán)比例在三類企業(yè)中最低，表明雖然住宅+商業(yè)類企業(yè)內(nèi)持有股權(quán)的高管人數(shù)眾多，企業(yè)有意加強對高管的股權(quán)激勵，但其激勵力度還很弱。與此相反，住宅類企業(yè)雖然2011年其持有股權(quán)的高管數(shù)量基本與商業(yè)類企業(yè)共同墊底，但其高管持有的股權(quán)比例卻在三類企業(yè)中遙遙領(lǐng)先，說明住宅類企業(yè)對核心高管的股權(quán)激勵力度非常大。

住宅類企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率最高（見圖10）

依據(jù)評價體系得到的各類企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率的平均分顯示，住宅類企業(yè)的人事費用率得分最高，其人工成本利潤率和人力資本投入產(chǎn)出比得分也最高，證明住宅類企業(yè)的人力資本投入在三類企業(yè)中控制的最為合理，其人力資本產(chǎn)出效率最高。

1.1.3 不同所屬性質(zhì)企業(yè)發(fā)展特點

央企國企的高管平均年齡優(yōu)于民企，但高管平均就職時間短于民企（見圖11）

數(shù)據(jù)顯示，央企國企高管平均年齡年長于民企高管，而民企高管任職時間更長，其主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)眾多民企家族企業(yè)氣息濃重，其高管與企業(yè)之間的依存性牢固，尤其是發(fā)展歷史較長的民企，其核心高管任職時間往往能夠達到數(shù)十年之久。

央企國企的高管學(xué)歷水平優(yōu)于民企，民企員工學(xué)歷水平上升速度較快（見圖12）

數(shù)據(jù)顯示出連續(xù)三年央企國企高管本科及以上學(xué)歷占比高于民企高管10%以上，表明房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的央企國企更加關(guān)注領(lǐng)導(dǎo)者的教育背景，同時，民企員工本科及以上學(xué)歷占比數(shù)據(jù)顯示出，雖然2009年民企員工學(xué)歷水平落后央企國企近3%，但近三年上漲幅度明顯高于央企國企，2011年已與央企國企員工學(xué)歷水平基本持平，表明近年來民企開始注重員工整體素質(zhì)所發(fā)揮的效應(yīng)。

圖10 2011年不同物業(yè)類型企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率評價得分平均分

圖11 2011年不同所屬性質(zhì)企業(yè)高管平均年齡及就職時間評價得分平均分

圖12 近三年不同所屬性質(zhì)企業(yè)高管及員工本科及以上學(xué)歷占比

圖13 近三年不同所屬性質(zhì)企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率

央企國企人力資本投入產(chǎn)出效率優(yōu)于民企（見圖13）

數(shù)據(jù)表明，央企國企的人力資本投入相對民企處于更為合理的投入?yún)^(qū)間，并且表現(xiàn)人力資本投入產(chǎn)出效率的兩項指標——人工成本利潤率和人力資本投入產(chǎn)出比都明顯高于民企。

1.1.4 不同規(guī)模企業(yè)發(fā)展特點

小型企業(yè)高管學(xué)歷水平及就職時間差異較大，表現(xiàn)出不穩(wěn)定性（見圖14）

數(shù)據(jù)顯示，2011年小型企業(yè)高管本科及以上學(xué)歷占比和高管平均就職時間的評價得分都為全行業(yè)最高，而超大型企業(yè)和大型企業(yè)高管的學(xué)歷水平得分較低，原因在于超大型和大型企業(yè)的高管年齡偏大，教育水平不如年紀較輕的高管。同時小型企業(yè)高管的就職時間也表現(xiàn)出比其他規(guī)模企業(yè)的高管更長，出現(xiàn)這一結(jié)果的原因在于目前房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)小型企業(yè)的高管即為企業(yè)所有人，其任職時間通常與企業(yè)成立時間相差無幾。

近三年高管薪酬占比逐年下降，中型企業(yè)高管薪酬占比始終最高（見圖15）

數(shù)據(jù)所示，近三年來，不同規(guī)模的企業(yè)高管薪酬占企業(yè)人工總成本的比重都有不同程度的下降。超大型和大型企業(yè)高管薪酬占比在總行業(yè)中較低，中型企業(yè)高管薪酬占比位于行業(yè)最高，是超大型企業(yè)的2倍，大型企業(yè)的4倍。而且中型企業(yè)的高管薪酬增長速度雖明顯放緩，但仍然處于全行業(yè)第一位。

中型企業(yè)培訓(xùn)投入比例全行業(yè)最高（見圖16）

數(shù)據(jù)顯示，在五種規(guī)模企業(yè)中，中型企業(yè)最重視員工培訓(xùn)投入，其評價得分的平均分為90.4，遠高于排在第二階梯的中小型和小型企業(yè)，員工培訓(xùn)費用投入比例最少的是規(guī)模較大的超大型企業(yè)和大型企業(yè)。

圖14 2011年各規(guī)模企業(yè)高管學(xué)歷和平均就職時間評價得分平均分

圖15 近三年各規(guī)模企業(yè)高管薪酬占比和高管薪酬增長

圖16 2011年各規(guī)模企業(yè)員工培訓(xùn)投入費用占比評價得分平均分

圖17 2011年各規(guī)模企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率

中型企業(yè)人力資本投入產(chǎn)出效率全行業(yè)最優(yōu)（見圖17）

中型企業(yè)的人力資本投入產(chǎn)出比是小型企業(yè)的1.4倍，是中小型企業(yè)的1.3倍，是大型企業(yè)的1.2倍，是超大型企業(yè)的1.4倍。同時，中型企業(yè)的人工成本利潤率在全行業(yè)中最高，人事費用率最低，這說明中型企業(yè)的人力資本投入產(chǎn)出效率在五類規(guī)模的企業(yè)中最高。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)人力資本研究

房地產(chǎn)企業(yè)人力資本研究背景及樣本選取標準

住宅企業(yè)與非住宅企業(yè)類劃分標準類型 商業(yè)占比范圍 企業(yè)樣本數(shù)量住宅類 0-15% 53非住宅類 15%以上 77

企業(yè)規(guī)模劃分標準 （2011年主營業(yè)務(wù)收入/單位：億）規(guī)模 住宅類 非住宅類 企業(yè)樣本數(shù)量小型企業(yè) 30以下 20以下 48中小型企業(yè) 30-70 20-40 22中型企業(yè) 70-180 40-80 27大型企業(yè) 180-360 80-140 15超大型企業(yè) 360以上 140以上 18

人力資本是企業(yè)未來產(chǎn)出和收入增長的源泉，當前房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)發(fā)展面臨著不確定性、模糊性和非連續(xù)性，能動性較強的人力資本對企業(yè)競爭優(yōu)勢的作用將日趨顯著。為評價當前房地產(chǎn)企業(yè)人力資本發(fā)展的實際狀況，我們依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本評價體系的評價方法，對上市房地產(chǎn)企業(yè)進行篩選，最終確定了滬深及在港上市的130家企業(yè)作為此次排名研究的樣本企業(yè)。為保證樣本企業(yè)具備充分的典型性、代表性、可參考和可借鑒性，在選取樣本時剔除了屬于以下篩選標準的若干企業(yè)：

◆ 近三年期間連續(xù)ST或*ST的企業(yè)

◆ 近三年期間借殼上市的企業(yè)

◆ 主營業(yè)務(wù)收入處于5億以下，規(guī)模過小的企業(yè)

◆ 主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)代理、物業(yè)服務(wù)、工程建設(shè)類等非物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的上市企業(yè)

在樣本選取的基礎(chǔ)上，為加強排名的合理性和可參照性，我們依據(jù)不同的標準對樣本進行了分類：