保障房建設的管理創新

為了滿足居民的需求，保障社會和諧穩定發展，國內的保障房建設步伐不斷加快。我國去年完成了1000萬套保障房建設，今年已經完成了720萬套，明年不少于500萬套的開工量。我國的保障房建設的力度和規模是史無前例的，如何保障大家多種層次的安居需求，使每個保障房的片區造價低，品質優，并在今后幾十年甚至幾百年對社會和諧穩定和城市的健康發展都能起到積極的作用，是對政府和開發商的嚴峻考驗。

建設創新是建好保障房前提

2012年，在宏觀調控下，對于開發商而言，這是提高企業核心能力和項目管控能力的難得機會。通過多年的保障房建設和管理實踐，我認為，保障房建設的管理和創新是建設好保障房的首要前提。整合其中多種資源進行項目的各種大配套，優化了保障房的居住環境，提高了老百姓的生活質量。以南京建設保障房為例，保障房在南京的建設分為四大片區，滿足了10萬人的居住需求，相當于一個小城鎮，降低了保障房全壽命周期的成本，方便了群眾的安居樂業。因為是統一建設，南京保障房建設模式還是比較新的。南京市政府進行了統一政策標準和價格供應，大大的加快了保障房的建設步伐，并采用了新型的開發商的代建模式，選擇了棲霞建設、中交集團等9家品牌開發商進行代建。而且對于保障房建設提供了強有力的支持，開發商委托代建的過程當中，充分利用了開發商豐富的工程力量和管理經驗，減少了政府主管部門的參與數量，保證了項目責任，開發商在建設這方面的機制還是比較好的。

棲霞建設在幸福城項目的實施過程中，公司按照重大工程項目建設管理的機制，成立了保障房建設指揮部。在項目中采取了大規模的模式，有效整合企業內部各個專業的管理資源，將公司十個管理部門的職能集成化，現場設置了技術部、工程管理部和綜合計劃部三大綜合部門，有效將公司職能和現場工作直接對接，大大提高了工作效率。幸福城項目設置了三個項目經理部，形成了扁平化的矩陣式設計，能夠保證項目經理對項目有效控制，保證信息和指令的傳遞速度，實現了無縫對接。項目總控的服務對象是項目的最高決策層，為業主方最高決策者提供決策支持。

項目總控的中心工作是項目實施的總體策劃與控制，對建設過程以及各個建設過程之間的界面的總體策劃與控制，進行全壽命周期的項目總控，不僅強調決策管理的重要性，更要加強項目的實施策劃。

提高全生命周期

為了實現幸福城建設的愿景和目標，棲霞建設借鑒國內外大型工程項目的先進建設管理經驗，編制了工程目標管理綱要和管理制度。針對目前我國保障房建設普遍存在的資金緊張問題，我們通過優化設計，在保障房的項目中規劃增長了6萬平方米可售的沿街小商鋪，出售后補充配套資金的不足。針對目前我國保障房建設普遍存在的建易管難，群眾安居不能樂業等問題，我們在設計當中采取了“街坊里弄”的方式，利用沿街商業街進行商業配套，老百姓非常滿意。

為了把這個項目建成國內領先的保障房社區，我們積極開展“優先總價全壽命周期低碳住宅”，這個項目現在已經通過國家1A、2A級的綠色建筑評審，并被評為國家康居示范工程。幸福城項目在規劃設計時充分考慮了場地條件，盡可能的利用原始標高，進行場地內的土方自平衡，既保持了自然的地形地貌，又滿足了使用要求，不僅實現了土方工程場外運輸量為零，大大節約了工程成本，也為業主減少了經濟負擔。

在保障房建設管理創新方面，我們用了專業化、標準化、系統化、產業化、信息化等手段，努力提高項目全壽命周期三大控制的效率，在幸福城項目營造過程中采用標準化設計，節約了項目建設投資10%。在保障房項目的建設中，參與工程建設的單位多，組織關系和合同關系相當復雜，而參與工程建設的單位往往又分布在不同的地域，所以工程目標控制的難度很大。我們運用信息技術方面展開了大量實踐，通過構建項目的信息門戶，為各方提供了個性化和信息的單一入口，提供了一個高效的信息交流，把以人為核心的協作，轉變為以數據為核心的協作，這種信息傳遞為開發商節約3%到6%的成本。所有的參建單位都根據授權，及時錄入工程建設的相關數據。幸福城項目信息包括了項目總控、視頻監控、項目數據庫、投資與合同、進度、質量安全、知識管理等七個模塊，對全壽命周期的投資、進度、質量與安全等要素進行收集和分析，以現代信息技術為手段實施項目總控，所有統計分析圖表均由系統自動生成。通過BIM技術將圖紙信息集成在BIM模式中，實現信息的集成化、可視化，反映出設備材料在安裝使用過程的正常情況和異常情況，為交付后的物業管理提供全壽命周期的信息。

抓好產業結構調整

2012年我國進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸的同時，繼續推進保障性安居工程建設。棲霞建設調整了產業結構，通過不斷的管理創新取得了良好經濟效益，進一步為企業帶來了新的發展空間。目前棲霞建設在南京已經建成了保障房項目達250萬平方米，在建的保障房項目達到150萬平方米。我們提出了幸福城項目的建設目標：以可持續發展和百年建筑理念為指導，集成國內外的先進技術，建成國內領先的保障房社區，爭取成為南京城東地標性的建筑群。

隨著房地產行業進入微利時代，如何有效的控制成本、增強項目管理能力是提高企業核心競爭力的一個重要途徑。為提升建設管理水平，南京市政府嚴格控制保障房建設的準入條件，引入實力雄厚、經驗豐富的開發商，確保建設品質。鼓勵企業積極主動的提高管理水平，通過大批量采購實現價低質優的材料，充分保障施工質量及進度。

企業發展到一定階段以后，要在競爭激烈的市場中求得持續發展，必須有正確的發展戰略、良好的企業品牌、先進的管理水平、充足的人力資源，這是公司發展的基礎。