蔡繼明：讓農村集體用地進入市場流轉

在今年的全國“兩會”上，在委員崗位上已經15年、曾因建議“拆分黃金周”而名聲大噪的清華大學教授蔡繼明，一口氣提出了與土地有關的6個提案，被業內稱為“土地委員”。就房地產行業話題，本刊記者采訪了蔡繼明。

調控基調不變

《中國建設信息》：有專家預測，全國“兩會”后房地產調控將微調，你認為房地產調控政策下一步會如何走？

蔡繼明：調控不會放松。“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。”溫家寶總理3月5日所作的政府工作報告中，用短短40個字展示了政府加強房地產調控的決心。

去年全國個別省市地方政府對房地產微調，僅僅是為了剛性需求，無可非議。政府從嚴的目的是怕地方政府打著“保剛需”的旗號放寬第二套、第三套住房，打亂國務院調控的目地。現在國內房地產的調控僅達到了初期制定的目標——扼制大中城市房價猛漲的勢頭。

房地產調控就是擠泡沫，可以允許房地產行業有一定的泡沫，但泡沫過多，就是虛擬經濟，脫離了實體經濟，會產生很大風險。現在就是要擠掉過多泡沫，讓房價回歸到合理的水平，使房地產作為實體經濟能夠健康發展。

國際通行的房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間，中國目前全國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州、長沙等地的房價收入比則超過50倍以上，泡沫現象嚴重。現在調控就是調到2008年的水平，下調30%～50%。

《中國建設信息》：中央政府第一次提出GDP增速降至7.5%，這是以前從來沒有過的，以前最低都是8%。提7.5%是給大家一個增速逐漸放緩的預期來調結構。這個7.5%對于房地產行業會有什么樣的預期影響？

蔡繼明：國家第一次提出增速降至7.5%對于房地產行業有一定的因果關系。以前每年GDP增速9%以上，就是房地產泡沫起了一些作用，現在是為了抑制房地產泡沫。此外，是為地方政府轉變留有余地，轉變的目的是提高就業，也就是為了追求更多民生，增加工作崗位和生產性服務業。通過增加民眾的收入、打開民間投資的門檻來實現經濟的穩健發展轉型。

合理房價與居民收入相適應

《中國建設信息》：政府和相關部門都談到今年要促使房價合理回歸，你作為專家，怎樣理解“合理”的空間是多少？

蔡繼明：國務院總理溫家寶3月14日在與采訪十一屆全國人大五次會議的中外記者見面時對這個問題做了很好的回答：合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。現在房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展。

《中國建設信息》：有地產商預測今年樓價會再降15%，你預測會是怎樣？

蔡繼明：我希望房價大幅下降。雖然目前房價上升的勢頭已得到遏制，但距離合理回歸還有相當的距離。我覺得房價還應該再下調50%才算達到合理的價位。

《中國建設信息》：如何評價房產稅的調控作用？你預測房產稅從滬渝試點到全面鋪開需多長時間？您談談對于房產稅的實施在中國房地產市場里面處于什么樣的角色？

蔡繼明：我一直建議盡快在全國范圍推進房產稅，擁有房產越多稅收越高。國內的富豪排行榜中，前10名可能有一半以上是房地產商，這足以說明投資房地產是個暴利行業。面對這樣的誘惑，很多人不愿意搞實體經濟了，尤其是很多央企也去投資房地產，產生一個又一個地王。面對這樣的局面，就應該加大房產稅的調控作用。

房產稅從滬渝試點到全面鋪開取決滬渝試點是否成功，現在還不明顯。上海的試點只對新買的房子征收房產稅，手里已經有十套二十套的不管，那怎么能起到抑制投機的作用呢？還有重慶，新房舊房都征收，但開征的力度也比較小，恐怕起不到作用。所以，要想全面開征房產稅，一方面試點本身加大探索，試點范圍要擴大，公民財產登記要做到透明，官員財產也要全面登記。你可以想象，公務員、政府官員恐怕擁有兩套以上的房子不在少數。如果這些房產不公示，不被征稅，那么對老百姓來說就是新的不公平。

《中國建設信息》：今年全國保障房建設目標是700萬套，相比去年減少了300萬套，意味著什么？你認為是否能夠最終落實？

蔡繼明：去年的保障房建設沒有完成，1000萬套保障房分三年完成，今年壓力會更大。這里面涉及土地、建設資金、房屋維護等，這些都給政府造成了很大壓力。

我主張把小產權房、集體用地進入市場減輕政府負擔。小產權房存在的合理性就在于，它以比較低的價格讓城市中低收入階層實現了居者有其屋的夢想，而對于農村居民來說，增加了他們的財產收入。應該有條件地推動小產權房“轉正”，即對于建立在農村集體建設用地上的小產權房，要承認其合法性；對于非法占用農地建設的小產權房，小規模的要拆除，大規模的要在補辦手續并繳納罰金后予以合法化。

房地產政策需要“頂層設計”

《中國建設信息》：今年的全國“兩會”上，你提交了“要讓農村集體用地直接入市”提案，你認為在實施層面面臨的最大難題是什么？

蔡繼明：我一直建議修訂《土地管理法（草案）》。

我國正處在工業化和城市化進程中，土地成為稀缺資源。按照我國現行法律，村民對集體土地既不能出賣，也不能轉讓，他們缺乏對農地轉用的自主支配權和在征地過程中的議價權，從而排除了農民分享工業化和城市化紅利的可能性。 因 此，我建議修訂《土地管理法(草案 )》，讓農村集體用地可以進入市場流轉。

這也是全國政協經濟委員會的一個建議。就是希望建立城鄉統一的建設用地市場，在符合法律和城鄉統籌規劃的條件下，允許農村集體建設用地進入市場，和國有建設用地“同地、同權、同價”。這就意味著，我們今后的城市建設和工業化進程如果要占用農村土地，就應該允許農民集體所有的土地進入市場，不能一律采取政府征收的辦法。此外，涉及到農村集體宅基地的使用權上，應當允許其自由轉讓、抵押和出租，這并不影響集體土地產權的屬性。

目前看來，實施層面上的障礙主要來自于地方政府。

《中國建設信息》：中國整體性的房地產政策“頂層設計”不僅重要，而且非常緊迫。這既是中國房地產政策走向成熟完善的標志，也是未來房地產業的制度保障。對于“頂層設計”，您有什么樣的看法？

蔡繼明：我以前做了一個關于房地產政策“頂層設計”的方案。把城市新增用地一分為三：第一部分，15%用于廉租房建設；第二部分，15%用于建高檔商品房，政府不限制；第三部分，70%土地一分為二，50%自住房，明確規定10年內不出售。20%用于改善房，五年內不出售轉讓。容積率大幅提高，不需過多奢侈。