“不理智”的房地產

|文 ·本刊特約記者 覃乾

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產商獲得利息收入，房地產商開發土地賣給消費者賺取利潤。不經意間，這樣一個過去萬試萬靈的經濟循環開始變成中國經濟頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經濟過熱，限制其他需求

“現在的房地產，有房的都期望大漲，無房的都期盼大跌。在這漲與跌的較量中，人大都失去理智，變得異常癲狂。”在段然看來，自己無疑是期盼下跌的最癲狂者。4年前，25歲的北京小伙段然邂逅了自己視為生命的愛情。“很漂亮，高挑的身材站在排隊的人群中有種鶴立雞群的感覺。”段然坐在星巴克寬大的沙發里，深飲一口咖啡，微閉雙眼，仿佛又回到了初見女友的那一刻。

2008年8月，段然在西單大悅城的星巴克第一次遇見了自己以后的女友，并在“反復掙扎”后上前搭話。但他沒想到，這也成為他以后四年節衣縮食買房的開始。“在認識一年后，女朋友家里對我提出了買房的要求。她家對我各方面都很滿意，不過提出想要一套獨立住房做婚房，而為了以后能夠減少他們兩人的負擔，女方希望這套房全款或最少首付在50%以上。”這樣的要求在現下中國實在是再正常不過的一件事，甚至很多剛剛墜入愛河的情侶就開始為此打算，很多經濟學家把它劃分為最堅定的買房者之一，并稱之為——剛需。

1997年，中國經濟在亞洲金融風暴中備受煎熬。11月，時任中國人民銀行行長和國家第一副總理的朱镕基南下視察深圳，接見了一批地方企業家。5個月后，中國人民銀行發布《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，“適度從緊的貨幣政策”向住宅產業網開一面，這也成了中國房產改革的號角，從那年起個人可以從銀行貸到款，買自己喜歡的房子。

《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》下發不久，國務院就發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場”的深化城鎮住房制度改革的目標。沿襲了約40年的住房實物分配制度終止，房地產行業逐步走向全新的發展時期。

這樣的改革在當時是正確的。一位離休的發改委專家評價說，它使中國安然度過了亞洲金融危機，福利分房取消了，融資渠道拓寬了，消費信貸放開了……中國進入了新一輪的經濟增長。可是，隨著中國經濟對房地產依賴越深，房地產經濟的弊病也就愈大地爆發出來。據亞豪機構的數據報告，2003年，北京市商品住宅成交面積達1,770.6萬平米，成交均價為4,456元/平米；2011年，北京市商品住宅成交面積達659.3萬平米，成交均價為21,929元/平米。

高昂的房價擊碎了段然一直以來的優越感。“我自己算過這筆賬，按現在北京城內最低的房價20,000/m2來算，一間70平米的房子要140萬，就算付最低首付額30%，我也要6年不吃不喝才能付得了。”無奈之下，段然只得向父母求助，并拿到了父母東拼西湊的40萬。“我至今也忘不了我媽把錢交到我手里時的眼神，回到我的房間，看著床邊的三摞錢，我一遍又一遍的問自己‘段然，這可是你爸媽的棺材本，你忍心拿嗎？’”說到這里，段然拿起了桌上的餐巾紙，捏了一會，又放回了桌上，反把頭向沙發仰了去。

最終，段然把錢存入了銀行，等待著他和女友認可的買房契機。在心里，段然為自己的行為找了個折中借口，“這筆錢是我借爸媽的，結婚后一定會還給父母。”

大儲蓄

在段然周圍的朋友眼中，其家庭算是個 “小康之家”。父親退休前在首鋼工作，退休后在北京地鐵找了份電工的工作；母親是一家國有企業的會計，正在等著平安退休，兩個人現在月收入大概7,000元左右。這樣的家境曾讓段然有一段時間感到很優越。“很早前我父母就和我說過，在為我娶媳婦攢錢，我那時很有骨氣地想，等我大學畢業了，好好干，還怕娶不上媳婦。”雖然一度段然表示不會用父母的錢來結婚，但他父母還是會在不經意間把這筆錢的數額透露出來，從2002年的5萬元迅速提升到2010年的20萬元，8年間提高了400%，同期，段然父母的工資增長還不足100%，但房價幾乎已經翻了六倍。

巨大的落差讓段然開始逐一放棄自己的愛好，最開始是釣魚、羽毛球和乒乓球這樣的體育愛好，后來是集郵和去酒吧小酌，不久前段然決定不再去咖啡店喝咖啡。面對《中國新時代》記者的疑惑，段然指著咖啡杯笑著說：“要感謝你約我來這里，家里的速溶咖啡還是太淡了。”實際上，放棄自己的愛好是段然要強的表現。按他女朋友的說法，最近兩年，段然幾乎沒有添置過一件物品。“唯一新添的兩件衣服還是他生日我送他的，那時他看著我笑得像個孩子。”他女朋友說這話時手握在段然手上，微微笑了起來。

隨著段然不斷壓縮自己的支出，他存折上的存款也在緩慢地增長。2010年2月，段然工商銀行的存款為41萬元，2011年10月，這一數字變成了45萬元。但是，這一數字依然離女方家要求的“房子首付50%”相去甚遠。“我們家所有的錢都集中在我買房的這張卡上了，有時我想，如果不買房，光利息，也夠我買好幾件好衣服了。”段然笑著說。

實際上，這樣的情況并不只段然一家。“我好幾個朋友也是這樣，想買房，但錢不夠，我們自稱是貧窮的準百萬富翁。”這樣的調侃讓人膽戰心驚。如果我們把存款數據放大，你就會發現其中的恐怖之處：根據央行數據，截止到2011年底，中國金融機構的居民存款余額已達到35.2萬億元。而接下來如果中國每年GDP的增長幅度能達到8%，居民儲蓄對應相同的比例增長，到2020年，居民存款余額將達到76萬億。這也就意味著，我們可以買下23個蘋果公司或者47個中石油，但是，這批錢卻趴在銀行，支取利息，對走馬燈似的需求“不屑一顧”。

正在悶頭攢錢等著買房娶媳婦的段然們可能很難想象，中國經濟正在等著他們的消費去度過難關。全國政協委員、中國改革發展研究院院長遲福林認為，中國經濟如果想要穩定地發展下去，就要提升城鄉居民的消費能力，使國民消費成為支撐經濟增長的內在動力。這并非是遲福林的獨家觀點。有的經濟學家甚至認為，現階段，高收入階層消費已經釋放完畢。近年來，中低收入階層已經成為消費的主力，所以，拉動內需其實就是刺激這一部分人的消費能力。

中東歐地區最大的國際金融投資集團PPF旗下的全資子公司捷信中國不久前對東南沿海地區的目標消費者進行了統計分析。他們發現，這一地區的主力消費人群已變為年齡為20-29歲、工作年限1-5年（其中1-3年占比35%，3-5年占比27%）、月收入1,000-5,000元（其中1,000-3,000元占比75%）的中低穩定收入人群。“這些特征充分說明了處于此階段的消費者們具有較大的購物欲望，更愿通過承擔一定的貸款壓力來改善與提高生活質量。”捷信中國在最后總結說。

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產商獲得利息收入，房地產商開發土地賣給消費者賺取利潤。不經意間，這樣一個過去萬試萬靈的經濟循環開始變成中國經濟頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經濟過熱，限制其他需求。

有多少錢可以用來消費？

“我是越算錢越不夠用，越不夠用就越不敢花錢。”和現下大多80后一樣，段然也正在每天掰算著自己的收支情況，買房、生孩子和養老這三項長期支出像三座大山一樣，壓得他和他女友透不過氣來。而和更多鄉鎮同齡孩子不同的是，段然和他女友的父母都有醫療保障和不菲的工資。但即使除去這部分開銷，段然給出的數字依舊讓人心驚。

在段然的計算單中：

1、房子現在區域價格為23,000元/M2，總房價大概為1,610,000元，按50%貸款計算，需支付貸款總額800,000元，貸款20年，平均每月還款6,000左右。

2、婚后一年要孩子，算到孩子上幼兒園為止，懷孕中需支付10,000元左右，生產過程3,000元左右，產后大約50,000元左右，全部過程大概4年左右，平均下來每個月大概需要支出1,300元左右。

3、現有兩份商業壽險，分別為人壽每月546元，平安每月500元，合為1,046元。

這也就意味著，段然每月要固定支出8,346元，而這一數字中并不包含他的吃喝拉撒等支出。“上次聚會時，一個同學喝醉了，他抱著我哭，說他很累，不想活了，我和他一起哭，直到哭著睡著了，第二天一看，我們倆在花壇里睡了一夜。”過重的生活壓力碾碎了這些曾經意氣風發的少年夢，他們為了守住飯碗，只能“循規蹈矩”做一個安分人，“我們工作光鮮，學歷驕人，但越來越覺得自己是個沒有靈魂的木偶。”難以想象這樣高負荷狀態下，段然突然失業會怎么樣？

著名經濟學者吳敬璉說：“我們長時期存在的過度儲蓄和消費不足這種不平衡的情況繼續存在。保持GDP的持續平穩增長，缺乏內在的動力，就是最終需求不足。”這一論點并不完全能夠立得住腳。根據相關數據統計，從GDP支出的角度來看，中國消費者的消費需求始終以8%的速度增長，與經濟的增長幅度大致相當，但關鍵是，中國消費者的消費過分集中于教育、養老、房產、醫療等方面，人們的消費欲望被壓抑或者吞噬掉了。不久前，國家統計局數據顯示，2011年，中國勞動年齡人口比重為74.4%，比上年微降0.10個百分點。伴隨著中國“人口紅利”的逐漸消失，勞動力短缺帶來的經濟總產出下降、儲蓄率下降和投資減少等可能將接踵而至。

對此現象，國外曾有過調查顯示，60%以上的儲蓄是出于對未來收入、支出風險（即不確定性）的預防。反過來，如果沒有不確定性這一因素，人們的消費信心才會增加。對比美國有關儲蓄率和養老金方面的數據不難發現，美國個人儲蓄率與經濟景氣度逆相關。如美國2000年之后隨著經濟的增長，個人儲蓄率大幅下降，在次貸危機之前跌至負值；而次貸危機之后，個人儲蓄率又開始上升，這說明個人行為還是理性的。更重要的是，美國個人儲蓄率的變化并沒有對其未來養老產生多大影響，按照美國官方數據，其個人退休賬戶（IRA）的規模為4.9萬億美元，折合31萬億人民幣，這意味著，每個美國人背后都有10萬人民幣的養老保險在支撐著。

目前，中國養老金主要靠政府提供，數額大約為3萬多億人民幣，占GDP的比重大約7%，假設中國居民儲蓄全部是為養老所留，中國的養老能用資金總額為39萬億人民幣左右。平均每個中國人背后有3萬人民幣的養老金。那么3萬元在現在能做什么呢？ 答案是，僅僅能在北京、上海等一線城市的非商業中心地段買1平米的空間。

房地產的死循環

2009年，中國房地產炒作到了空前高度，一方面各地頻頻刷新“地王”記錄，另一方面，不斷上漲的房價令政策執行效果和政府公信力屢遭詬病。在全國工商聯提交的一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言稿中，其把矛頭直接指向了地方政府。據他們測算，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%，地方政府是房地產業暴利的幕后黑手。一石激起千層浪，不久后，國土資源部就開始高調宣傳 ，地價僅占房價的15-30%，全國平均為23.2%，遠低于國外水平。這最終成了一樁懸案，影響房價的因素很多，市場預期、供求關系、成本構成等，土地價格是成本構成中的一個元素而已。

不過，房價并未因為這兩個部門爭論而停下腳步。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%。1-3月，中國完成房地產開發投資6,594億元，同比增長35.1%；房屋新開工面積3.23億平方米，同比增長60.8%；商品房銷售額7,977億元，同比增長57.7%，全國地王魚貫而出，并有愈演愈烈之勢。

此時的段然叫苦不迭，“那時和朋友聊天，十有八九會繞到房價上面，很多人已經為了省錢開始停止開車，同學聚會的地方也從湘鄂情等檔次的飯店降到路邊的大排檔。”這也造成了另一個社會問題，為了能夠低價獲得房屋，很多人削尖腦袋往能夠分房的政府部門和國有企業鉆，這也造成了進門價碼普遍上漲。一位不愿透露姓名的公務員告訴記者，他拿到現在這個職位不光要公務員考試過關，還要在該部門有著絕對過硬的關系，此外，為了疏通上下關節，還要拿大量的錢來“跑”這個事情。“這幾年，這方面的價格一直在上漲，幅度早已超過了房產上漲幅度，好像前兩天一個朋友‘跑事’成功花了100萬，而我當時只用了20多萬，3年間上漲了5倍多。”

多重的連鎖反應讓中國政府痛下決心。2010年，中國房地產政策已由此前的態度未明轉向抑制投機、遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。2010年4月15日，中國國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；17日，國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產“新國十條”；18日，國務院再發通知：商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

連續的組合拳使得房價開始下降，2011年下半年，段然感到了絲絲暖意。“很多房地產中介給我打電話，通常都是說，某位房主想移民國外，房子想處理掉，價格好商量，現款的話價格可以比當地價格低10%。”不過，下降房價的喜悅很快被銀行壞賬的痛苦所淹沒。2010年初，上海銀監局通過《2009年上海房地產信貸運行分析報告》，著重提示了房地產的信貸風險，據該報告測算，房價如果下跌10%、20%、30%，房貸不良率將達1.18%、1.51%、2.08%。

銀行的問題讓人憂心，可是，在“限購令”執行近一年后，最先表示出難以為繼的卻并非銀行，而是地方政府。2011年末，中國有10個城市出臺的限購政策到期，但此后地方政府對延續“限購令”開始態度曖昧起來。對此，新華社發文炮擊，對房價下跌承受力最差的是地方政府。實際上，這樣的態度在很多人眼中并不反常。即使在制定政策后的執行過程中，很多地方政府頻頻現出外緊內松、明緊暗松、始緊后松等現象，向市場露出政策縫隙。

“這也不能僅僅怪地方政府著急，到現在，中國依然難以找到房地產經濟的替代品。”經濟學家智強告訴《中國新時代》記者。實際上，在房地產調整的兩年內中，北京和上海一南一北兩大中心的GDP表現讓人不忍卒讀。2011年，上海市的GDP增長為8.2%，僅高于北京市，位于全國各省市區倒數第二；今年一季度，上海市GDP增長全國“墊底”，為7%。