開灤物業(yè)管理虧損現(xiàn)狀與分析

陳素文

(開灤集團唐錢社區(qū)，河北唐山 063000)

開灤物業(yè)管理虧損現(xiàn)狀與分析

陳素文

(開灤集團唐錢社區(qū)，河北唐山 063000)

本文從開灤物業(yè)小區(qū)管理的現(xiàn)狀分析入手，剖析了歷史欠賬太多，人員臃腫和收費低等物業(yè)虧損原因，就如何實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的減虧，助推開灤集團扭虧增盈工作，從五方面提出了改進措施。

物業(yè)管理;虧損分析;措施

開灤物業(yè)小區(qū)是計劃經(jīng)濟條件下企業(yè)辦社會的產(chǎn)物，目前已成為企業(yè)沉重的包袱，給企業(yè)參與市場競爭和提高持續(xù)經(jīng)營能力造成了很大負擔。如何實現(xiàn)扭虧增盈，是我們一直思考的問題。

一、開灤物業(yè)管理現(xiàn)狀

開灤物業(yè)是在2002年專業(yè)化重組后逐步發(fā)展起來的，但是物業(yè)的機構(gòu)設置與專業(yè)化、科學化、規(guī)范化的管理模式不相適應。沒有擺脫機構(gòu)龐大、人員臃腫的“養(yǎng)人”局面。小區(qū)封閉式、福利型、無償性等特點依然存在，小區(qū)收費率很低，物業(yè)虧損嚴重，補貼數(shù)額巨大。

二、物業(yè)小區(qū)虧損的原因分析

(一)職工人數(shù)多，人工成本壓力大

后勤系統(tǒng)一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，物業(yè)大多數(shù)人員是從生產(chǎn)一線下來的老、弱、病、殘和閑散人員，知識結(jié)構(gòu)復雜、身體素質(zhì)較差，基本不能勝任本職工作，這樣造成物業(yè)一方面機構(gòu)龐大，人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人能干，需要對外雇傭臨時工、小時工，小區(qū)綠化、衛(wèi)生清掃和垃圾清運等工作，還需要承包給保潔公司，支付大額的勞務費和衛(wèi)生服務費，給物業(yè)管理帶來巨大的成本壓力，加大了物業(yè)的虧損。

(二)物業(yè)歷史欠賬太多

開灤職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值，房屋本體與設備、設施已年久失修失養(yǎng)，公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴重，而且存在許多安全隱患。提取的住房維修基金早已用完，近年來小區(qū)的住宅及設備設施維修費用只能由成本費用負擔，加重了物業(yè)小區(qū)的虧損。

(三)物業(yè)收費帶有福利性質(zhì)

計劃經(jīng)濟時期，企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，職工生活用水、用電、用暖等費用均享有較大的福利性質(zhì)，這種辦法一直沿用至今，并且居民已經(jīng)習慣了享受福利待遇。物業(yè)僅收取2元/戶.月衛(wèi)生費，標準太低。同時開灤小區(qū)的工亡戶、傷殘戶、特困戶職工較多，企業(yè)對這些特殊群體的水電暖費用還有很大的減免政策，上述幾種情形造成開灤物業(yè)收繳率低，收費少。

三、減少虧損的措施

隨著開灤物業(yè)管理的深化和后勤系統(tǒng)專業(yè)化、精細化管理水平的逐步提高，開灤物業(yè)必將走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、科學化的發(fā)展軌道。助推開灤集團扭虧增盈工作。

(一)科學定員，減人提效

開灤物業(yè)特殊的人員結(jié)構(gòu)，決定了不能按照社會上的物業(yè)公司的定員標準核定人員，但是必須依據(jù)開灤集團公司人員定額標準科學定員，壓縮富余人員，減虧人工成本。

(二)明確維修基金的資金來源和管理辦法

房屋建筑是百年大計，隨著時間的推移，房齡的增加，維修費用將越來越大。維修資金短缺在開灤物業(yè)管理中已經(jīng)凸現(xiàn)出來，因此，需要開灤集團研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法，以減少開灤物業(yè)小區(qū)的虧損壓力。

(三)擴大對外創(chuàng)收渠道

開灤物業(yè)小區(qū)面積大，區(qū)域廣，其中市區(qū)內(nèi)小區(qū)有40多個，可以充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、專”幾個方面開展多種服務項目。“特”就是特殊服務，如家政服務、代理業(yè)務。“便”就是便利服務，利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務，發(fā)揮人才特長開展服務，如電器修理修理、房屋裝修等。另外要對外開展經(jīng)營服務，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。

(四)轉(zhuǎn)換思路，打破常規(guī)，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)合

以服務分公司對外擴大創(chuàng)收政策為引領，形成產(chǎn)業(yè)鏈、服務鏈，組成新的聯(lián)合體，優(yōu)勢互補，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)規(guī)模效益，增強市場競爭力。

(五)實施準物業(yè)化管理，提高物業(yè)收入

開灤物業(yè)盡管同社會上的新小區(qū)相比，設備、設施還有很大的差距，但是近年來，為提高開灤職工的幸福指數(shù)，對小區(qū)也進行了較大投入，目前小區(qū)保潔、綠化、硬化、亮化、美化以及安全設施的投入已經(jīng)達到了一定水平，實施準物業(yè)化管理的條件已經(jīng)成熟。準物業(yè)化的收費標準將打破了現(xiàn)有福利性質(zhì)的收費標準，按照每平米0.7元的收費標準收取清掃費和維修費，實現(xiàn)物業(yè)增收。

四、開灤物業(yè)管理未來展望

隨著開灤扭虧增盈工作的進一步深化和物業(yè)小區(qū)精細化管理水平的逐步提高，小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化水平得到大幅提升，費用支出科學合理，后勤系統(tǒng)職工的潛能將得到充分發(fā)揮，小區(qū)環(huán)境有明顯改善，準物業(yè)化的管理模式逐步走向成熟，在未來三年內(nèi)經(jīng)濟效益和社會效益必將有較大幅度的提高。

Kailuan Property Management Present Situation and the Analysis of the Losses

CHEN Su－wen
(Kailuan Group TangQian Community，Tangshan Hebei，063000)

This article，starting from the present situation of Kailuan property management，analyzes the reasons for property losses，including too much historical arrears，over staffing and low charge.How to reduce the property losses，and help Kailuan Group make up deficits and increase surpluses，the author puts forward the improving measures from five aspects.

property management;losses analysis;measures

F272.3 < class="emphasis_bold">文獻標識碼：A

A

1671－3974(2012)03－0036－02

2012－05－27

陳素文(1966－)，研究生，開灤集團唐錢社區(qū)。