我國房地產高價原因博弈分析

□文/黃飛英

（包頭市第四中學 內蒙古·包頭）

一、研究背景

近十多年來，我國的房地產市場不斷升溫。自1998年以來，我國房地產市場進入新一輪的景氣周期，房地產市場上的商品房房價一直處在一個快速上漲的通道之中。近幾年來，“房價過高”、“房價超過老百姓承受能力”的聲音不絕于耳，高房價一時間成為社會關注的焦點。從2004年開始有關調控措施便頻頻出臺，以此抑制房價過快增長的勢頭，促進房地產業持續健康發展。但實際情況是，房價依舊在不斷上漲。

在當前這種形勢下，房地產市場中錯綜復雜的博弈關系，引起各方的廣泛關注，從宏觀層次到微觀層次，從經濟學領域到社會學領域，相關的學者專家和研究機構都表達了一個不爭的事實，即在強大的房地產開發商面前，消費者處于明顯的弱勢地位，房價之高已經是無可爭議的事實。

那么，究竟房地產高價的成因是什么？這其中，開發商之間、開發商與消費者之間以及開發商與政府之間存在著怎樣的博弈？本文將圍繞開發商展開討論，了解其制定高價策略的根本原因。

二、博弈分析

（一）存在的博弈關系。在房地產市場中，涉及的博弈主體有開發商、消費者、政府以及銀行，等等。開發商提供住宅產品，消費者提供住房購買需求，銀行為購房者提供住房按揭貸款，政府提供土地和行政管理服務。而后幾種主體無一例外，都要和產品的提供者——開發商打交道。在房地產行業紛雜的多重博弈關系中，圍繞開發商的博弈關系是最重要的，弄清開發商背后的博弈關系，是揭開房地產高價成因的關鍵所在。圍繞開發商的博弈關系主要有以下三種：開發商之間的博弈、開發商與消費者之間的博弈、開發商與政府之間的博弈。

——開發商之間的博弈。在房地產市場中，如果不存在法律或行政上的市場進入或退出壁壘時，企業要實現壟斷地位的途徑有兩條：一是企業的成本優勢，即憑借其生產成本低于市場均衡價格，就能壟斷市場；二是先動優勢，即企業通過在市場競爭中先發制人、在保持市場占有率的前提下，設置各種策略壁壘，使產品的市場交易價格維持在其他企業的成本之下，以達到阻止其他企業進入市場的目的。如果開發商要想獲取較大的收益，有兩條基本途徑：一是降低邊際成本；二是在開發產品的異質性上下工夫，即在技術創新、產品質量、廣告宣傳、售后服務等方面打造自己的品牌，提升在房地產開發中的核心競爭力，以保持自己在競爭中的優勢地位。

——開發商和消費者之間的博弈。在房地產交易過程中，房地產交易雙方處于一種信息非對稱狀態：處于賣方的房地產開發商，掌握著房地產商品的大量實質信息，具體包括地理位置、地形、交通情況、戶型等相關信息，也包括產品的成本、質量、盈利能力、增值潛力等內在信息，還包括物業管理等售后服務在內的不確定性信息，這些信息可以基本確定該產品的綜合品質以及它在市場上的狀況，因而擁有這些信息的賣方處于信息優勢地位；而交易的買方——消費者所擁有的信息只包含一定量的公開信息和諸如消費偏好、消費能力等大量私人信息，這些信息的作用在于讓消費者明確自己的消費定位，確定目標產品范圍，對產品本身的影響較少。因而消費者處于信息劣勢地位。由于信息不對稱，導致在房地產市場中存在許多問題，如產權不清晰，違法售房；將舊村改造、舊城改造、合作社會建房等所謂的“小產權房”當作商品房出售；延遲交房卻拒不承擔責任；消費者自我保護措施不力，消費者的合法權益受到損害后，經常出現消費者有理卻得不到開發商賠償，法院也不受理的局面；房屋面積漲水、縮水等嚴重后果。這些或多或少地都與消費者所處的信息劣勢有關。

——開發商和政府之間的博弈。中央政府掌管宏觀房地產大局，對房地產行業的基本立場是：當宏觀經濟增長過快時，將出手調控，避免經濟增長方式的“房地產化”和房地產過熱對其他行業資源的擠壓；當宏觀經濟增長過冷時，將出手扶持。地方政府著眼于區域經濟發展，相比中央政府對房地產行業有更強的依賴性。而開發商作為企業，其投資大小和其對房地產行業未來量價景氣程度、政策風險大小的評估有關。中央政府希望保住地產投資進而保住固定資產投資和經濟，地方政府希望能繼續獲得賣地收入和房產交易稅費，維持地方財力。但開發商作為市場主體，在行業銷售低迷、資金寒冬時壓縮投資是本能反應，以銷定產、持房觀望成為開發商普遍心態。

（二）開發商之間的博弈。盡管在購房者眼中，房屋的供不應求往往是造成房價居高不下的主要原因，實際上，在環形競爭下產生的壟斷性寡占才是房價如此之高的根本原因。

對于目前中國的房地產行業，一般是由一家或幾家大型房地產公司先行定價，其他公司在此基礎上決定自己的開發量及價格。這種一家領導企業首先制定價格，其他企業隨之跟隨的定價方式被稱為價格領袖制。

如果開發商不合謀，就有可能造成商品房滯銷。一旦新開發的商品房賣不掉，則可能造成爛尾或爛盤，開發商的巨額投資就可能無法收回，從而形成沉淀成本，成為決定市場進退壁壘的重要因素。在房地產業中，所有的企業都將賣不掉的商品房作為退出市場的首要壁壘。正是因為如此，開發商才有動力相互勾結，達到壟斷市場，避免競爭的目的。

所以，可以看出，中國房地產現今居高不下的價格，原因之一是在供不應求的市場環境下，房地產企業放棄價格競爭，選擇價格合謀的結果。

（三）開發商與消費者之間的博弈。開發商與消費者之間的博弈情況如下：首先，交易雙方是具有完全理性的，即符合各自利益最大化選擇的原則；其次，交易過程中信息存在著不對稱。比如，如上文所說，開發商處于信息優勢地位，既擁有房地產商品的位置、交通和戶型等公開信息，又具有建造成本、質量和增值潛力等隱蔽信息；而消費者只擁有部分公開信息和消費能力、心理預期、個人偏好等私人信息。所以，可以得到以下結論：在沒有政府政策管制的前提下，房地產開發商和消費者之間博弈的均衡點就會出現兩種可能性，但是無論哪一種可能性發生，開發商的策略都是一樣的——采取高價策略。對于開發商來說，采取高價策略是其占優策略，無論消費者是否選擇購買，定制高價格都是其最優選擇。這也是在我國房地產市場上，房價一直高居不下的重要原因之一。

（四）開發商與政府之間的博弈。眾所周知，在市場經濟中，政治和經濟是不可分割的。通常，在開發商和政府之間存在著某一特定的關系，這種關系產生的結果是政府行為不一定會按照純經濟學理論的方向發展，即在一定程度上政府的行為不是為了社會效用最大化這個目的，而是把政府自身效用最大化作為目標。本文將從博弈的角度來分析政府這一行為，從而可以推斷開發商制定價格政策的根本標準。

博弈雙方主體為開發商和政府，開發商的行為選擇為高價策略和低價策略，政府的行為選擇為管制和不管制。同時，對政府來說，不管制也是最優策略。也就是說，不管開發商選擇怎樣的策略，不管制對政府來說都是最優的選擇。那么，在這種情況下，開發商明白政府一定不會管制房地產市場，開發商則可以放心地采用高價格策略，政府方也明白，開發商采用高價策略時，自己的效用可以得到最大化。政府和開發商之間的博弈結果，導致的是社會購房公眾的利益受到傷害，利益受益者為政府和開發商。

所以可以得出，政府出于自身利益的考慮，一直沒有出臺直接相關政策文件進行宏觀調控，也是房地產高價的原因之一。

三、總結

（一）研究結論。在開發商之間，為了尋求自身的最大利益，采取價格合謀的方式比采用價格競爭的方式能夠獲得更大的利潤。在開發商和消費者之間，不管消費者如何行動，對開發商來說，制定高房價策略都是最優的選擇。在與政府的博弈中，開發商的策略可能會受到政府管制的影響，但是由于開發商和政府之間存在的特定關系，這種關系會導致政府為了自身效用的最大化，采取一些對開發商有利的行動。在這種背景下，政府和開發商是共同的受益者，此時消費者是利益受損害者。

（二）解決措施。在這個利益博弈時代，利益主體間為了各自的利益進行全方位的博弈，并且在博弈中同相關利益主體結成利益集團或利益聯盟，利益博弈與利益集團的形成是市場經濟發展的必然產物，而一系列博弈事件的背后，實質內容則取決于具體的制度背景。在當前的綜合環境下，利益主體發育不均衡；強勢集團（如開發商）與弱勢群體（如消費者）之間的裂痕不斷加劇；力量失衡的博弈導致群體間的財富掠奪。對此，政府需要采取行動保障房地產市場的價格平衡，具體為：一是將兼顧程序公平與結果公平的原則作為新體制建立的原則之一；二是以社會保障制度、分配制度、就業和勞動制度等方面的改革，擴大改革的受益者范圍；三是通過社會保障等制度的改革，對在改革中利益受損較為嚴重的群體和個人進行必要的補償。

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