我國房地產企業財務管理中的問題與對策

□文/張 帆 孫艷平

（石家莊經濟學院 河北·石家莊）

一、房地產企業財務管理的內涵及特點

（一）內涵。房地產企業的財務管理，是指房地產企業在企業運營過程中對房產項目所需要的各種資金進行一定的籌集，籌集之后對籌資款進行項目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產生的成本耗費和收入進行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財務職能。房地產企業財務管理有別于一般企業的財務管理。

（二）特點。房地產行業作為極具特殊性的資金密集型行業，與其他行業相比，房地產行業往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對于企業資金的管理尤為重要。房地產企業的經營特點使得財務管理表現出以下幾個主要的特點：一是房地產企業上下產業鏈長、投資周期長、所需的資金量大、中間環節多等特點，決定了企業財務管理的復雜性和高難度；二是房地產企業經營的不確定性和風險性高，對企業財務人員也提出了更高的要求，迫切需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足企業經營決策的需要，最大限度地降低企業的財務風險；三是房地產企業財務管理需要處理與投資者、債權人、工商稅務部門、居民等之間的財務關系，任何一方的財務關系處理不當，都會給企業的經營帶來直接負面的影響，使財務管理的內容更加復雜。

二、房地產開發企業財務管理現狀及存在的問題

目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在以下幾個問題：

（一）財務管理制度方面。房地產企業財務管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現在以下幾個方面：一是在房地產企業運作的最初階段，很多財務管理工作無據可依；二是房地產企業雖然財權分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運作；五是疏于成本控制，而只是關注成本核算，財務部門無法真實和完整地掌握企業成本支出的詳細情況和來龍去脈；六是私設企業“小金庫”或者資金“賬外循環”。

（二）成本管理方面。從實質上看，房地產項目開發過程中所涉及的土地使用權取得、開發項目方案設計、工程招投標管理以及施工過程的成本控制等因素，都會對該房地產項目的成本產生不同程度的影響。就目前而言，房地產企業首先在土地使用權的競買過程中存在較多的非理性現象，在某些情況下甚至無視競買價格與其實際成本的嚴重偏離；其次，并非價格越高的設計方案越不可取，其還需結合技術指標、銷售前景等因素來進行綜合評定；再次，招投標過程中的中標價格并不等于最終成本，其還應受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項目開發過程中，只注重工程施工的造價控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對造價的控制，忽視了在設計階段用工程造價管理進行設計，工程造價管理的各個階段相互脫節，沒有建立完善細致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產企業是資金密集型的企業，投入資金量大，占用周期長，資金周轉率偏低，更增加了對資金的需求。首先，由于某些房地產企業的決策理性化程度不高，其對于融資規模、融資方式、融資成本、融資時機的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業自身的融資風險；其次，目前房地產企業資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負債率普遍較高。但由于我國很多房地產企業在自有資產、信譽名聲等方面的劣勢，銀行從自身利益出發，通常不愿開展這些房地產企業信貸業務。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產行業資金的門檻，同時目前國家緊縮的宏觀調控措施也直接增加了房地產開發企業的資金成本，使得房地產開發企業的資金壓力空前加大。

（四）財務觀念方面。房地產企業對財務管理重視不夠，財務人員水平有限。在日益激烈的競爭環境下，房地產企業的財務管理顯得有些落后。一方面房地產企業管理層對財務管理的重視程度不夠，直接導致在房地產企業的日常管理決策、簽訂合同以及招投標時，沒有從財務管理的角度進行考量；另一方面房地產企業財務人員的業務素質顯得不足，不能順應形勢的發展變化，財務人員的素質迫切需要通過培訓等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產企業財務管理水平的提高，成為制約企業發展的瓶頸。

三、加強房地產企業財務管理的對策分析

（一）建立統一明確的業務授權制度，實現統一的財務管理。房地產企業要建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權利與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規范化與科學性。要通過統一的財務管理實現對房地產開發項目全過程的資金和成本的監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋，并與部門績效考核緊密聯系起來。

（二）充分改善成本控制措施，加強全面成本管理。首先，房地產企業應在土地使用權的競買過程中保持應有的理性，而在取得該地塊的使用權之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭在該地塊土地出讓金的支付比例及時間方面取得更多的優惠；其次，房地產企業在選擇開發項目的設計方案時，應對投資收益與方案成本進行綜合考慮，努力實現項目方案投資收益的最大化；最后，房地產企業應以成本控制為目標，對中標企業合同條款的簽訂保持嚴謹和細致，防止因合同權責不清而造成雙方日后產生糾紛的可能，從而為企業自身贏得最大利益。

（三）構建多元化的籌資渠道。房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：1、發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式；2、積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金；3、要以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資；4、要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力；5、提高企業認識，強化資金管理。站在企業管理的角度，將其落實為制度的形式，貫徹到房地產企業的各個部門。

（四）房地產企業各個部門要重視財務管理，提高財務人員業務水平。在經濟全球化和信息時代，信息的更新變得很快。房地產企業在這種競爭激烈的環境下要想贏得生存和發展，就必須狠抓財務管理工作。房地產企業領導層和員工都要有加強財務管理的意識，而不是視財務管理部門為冷差事，認為這個部門不求有功但求無過就夠了。實際上，戰略性財務管理對財務人員素質提出了更高的要求。房地產企業應當努力提高財務人員業務素質，鑒于房地產開發行業的特殊性，房地產開發企業的財務人員除要掌握相應的財務稅務知識外，還要學習其他如工程管理、工程結算、成本控制等知識。房地產企業可通過“派出去、請進來”的辦法來開展財務人員的培訓工作，增強他們的職業責任感，不斷通過加強學習和外部引進等方式，培養高素質的財務管理人員，從而更好地保障企業財務安全，為企業的節流增效貢獻更大的力量。

四、結語

我國房地產業已成為國民經濟的支柱產業。房地產業是否健康穩定發展，對我國經濟社會有著重要意義。在當前我國對房地產業嚴格管控的情形下，房地產企業的財務管理工作更為重要。因此，房地產企業的財務管理迫切需要轉變為積極的戰略性財務管理。在日益激烈的競爭環境下，房地產企業要想得到長足發展，企業的經營管理者必須提高意識，真正地使財務管理作為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具之一，對整體項目實施全方位、全過程的管理，有效控制成本費用。同時，要正視傳統財務管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進和完善，更重要的是要積極適應信息時代對財務管理的新要求，不斷推動財務管理工作的科學化、系統化、信息化。只有這樣，我國房地產企業的財務管理工作才能更上一個新臺階。

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