完善保障性住房融資機制

□文/彭金媛 趙棟梁

（1.石家莊城市職業學院；2.石家莊萬和房地產開發有限公司 河北·石家莊）

我國保障性住房建設規模龐大，費用可觀，資金從哪兒來？由于缺乏資金支持，很多地方保障性住房建設規模嚴重供不應求，保障范圍小。因此，資金問題將是當前及今后一個時期我國發展社會保障性住房的最大困難和制約因素。

一、我國保障性住房建設融資方面存在的主要問題

我國住房保障制度建立以來，建設規模不斷擴大，保障水平有了較大提高。但也應看到，我國保障性住房建設起步較晚，制度體系尚不完備，在資金籌集方面還存在一些問題，主要表現為：

（一）政府在保障性住房建設方面的投入能力有限。各地保障性住房建設仍以政府投入為主，但由于各地目前的經濟、社會發展水平還比較低，與多年累計的實際需求相比，地方政府的保障能力還很有限。在建設保障性住房建設方面，政府的財力顯得捉襟見肘。

（二）保障性住房建設缺乏社會力量參與，資金來源渠道單一。保障性住房實行政府定價、限價，利潤微薄、甚至沒有利潤，一般的房地產開發企業不愿意從事保障性住房的開發建設。對于銀行和一些其他投資主體而言，保障性住房建設資金回收周期長，利潤空間小，存在一定的償還風險，影響其參與融資的積極性。建設資金來源渠道單一、依賴政府投入，導致保障性住房投資建設困難重重。

（三）保障性住房建設資金來源可持續性問題尚未解決。隨著我國城市化進程加快，城市人口不斷膨脹，新的住房相對困難群體又會不斷出現，住房保障新增需求將持續存在，需要大量資金持續投入。但是從保障性住房建設現狀看，建設資金來源可持續性問題尚未解決。

（四）我國保障性住房建設金融政策體系不完善。住房金融政策是引導銀行和非銀行金融機構在住房生產、經營活動中提供金融服務的基礎。我國現在執行的保障性住房政策框架內，還沒有形成一整套完備的金融政策體系。對于金融機構而言，保障性住房建設缺乏相應的擔保和保險政策，在項目審批條件審查、資本金到位審查、不良貸款核銷等方面依然執行等同于其他建設項目的金融政策，這都在一定程度上影響了金融機構參與項目融資的積極性。

二、國際保障性住房建設主要融資途徑

目前，世界主要發達國家基本建立起了比較完善的住房保障制度，住房建設的融資模式日趨成熟，值得借鑒。目前，國際發展較完善的保障性住房建設融資途徑和手段主要有：

（一）政府財政撥款。一方面政府將保障性住房開發建設資金和租金補貼納入財政預算，實現該項支出穩定化、常態化。在大部分國家，該方式是保障性住房建設資金的主要來源，是政府推進住房保障體系建設的普遍手段。英國中央財政預算中的住房保障資金，大約占預算支出總額的6%左右。德國住房儲蓄獎勵全部由中央財政負擔；另一方面政府還通過稅費減免或稅費返還等方式，對保障性住房建設提供間接資金支持，取得良好效果。

（二）金融機構提供優惠貸款。金融機構向從事保障性住房開發的主體發放長期、低息貸款，提供資金支持。政府對金融機構給予財政貼息或其他優惠。隸屬于日本政府的住宅金融公庫發放的保障性住房建設專項貸款，利率低于市場水平1～2個百分點，降低了房地產企業的住房開發建設成本，起到了刺激企業投資的作用。

（三）地方債券籌資。還有一些國家采用發行債券方式為建設保障住房募集資金，債券的還本付息不僅有地方政府房產部門收取的租金作保證，且能享受地方政府信用等級，帶動了社會資本參與投資。法國60%以上的地方政府采用發行地方債券的形式募集建設資金。

（四）發行房地產信托基金（REITs）。企業通過發行股份或收益憑證吸納投資者的資金用于建設保障性住房，并由專門投資機構進行房地產投資經營管理，實現增值。房地產租金、房地產抵押貸款和抵押貸款支持證券收益是其主要收益來源。2005年香港領匯REITs在港交所上市發行，匯集社會閑置資金200億港元，成為香港政府公屋建設資金的來源之一。

三、探索符合中國國情的住房保障資金來源體系

從世界主要發達國家的經驗來看，各國政府都把財政投入作為住房保障的最主要方式，但中國是發展中國家，中央和地方財政收入低，僅僅通過財政收入來解決保障性住房問題是異常困難的。因此，除加大財政投入外，還應該探索其他的資金來源方式。

（一）積極開辟政府引導下的多元化商業融資渠道。可運用聯合租賃方式，廣泛籌集建設資金。其操作方式如下：首先，由租賃公司和政府簽約，以保證其提供的住房有足夠多的符合廉租房條件的家庭入住；然后，按廉租房的建設要求，租賃公司與房地產開發商合作，由房地產公司提供一定數量的房源，租賃公司代為管理。租賃期間的廉租房租金由政府補貼和住戶繳納租金共同提供；最后，對于有購房需求的住戶，可采取融資租賃的模式，即在一定年限后允許住戶以一定的價格購買所租賃的住房，加快租賃公司的資金回流速度，以便進行再次投資。

（二）引導社會資金成為保障性住房建設的重要來源。一直以來，實踐中忽略了開發商對保障性住房建設的積極作用。在現行條件下，民間資本參與保障房建設的最佳模式，就是由民營房地產開發商“帶著錢”參與保障房項目的開發建設。而政府在土地、稅費現行優惠政策的基礎上，讓民營企業從拿地環節開始，以現有房地產開發的模式進行保障房項目開發，最后通過政府回購或開發商自行組織銷售，賺取相應的利潤。在這種模式下，政府僅需投入土地、減免稅費，財政幾乎不需再支出現金，等于為保障性住房建設拓寬了資金來源渠道，將大大減輕地方財政的壓力，有利于加快保障房建設的進度。

（三）政策扶持，引導金融機構參與保障性住房項目融資。社會資本參與保障房建設面對的最大問題是“缺乏長期融資渠道”。因此，政府應給予適當的優惠政策，鼓勵和引導金融機構積極參與該類項目融資，包括明確保障性住房建設項目財政擔保的有效性和合法性；鼓勵成立非盈利保障性住房投融資有限責任公司為保障性住房項目融資提供貸款擔保，降低信貸風險，搭建“政府主導、市場運作、專項投資、封閉管理”的投融資平臺；對參與保障性住房項目給予財政貼息、稅收優惠、建立風險補償金制度；對保障性住房建設項目證照審查、貸款資產質量認定、不良貸款核銷等方面執行較為寬松的監管政策；制定保障性住房建設貸款證券化有關政策，鼓勵試點和金融創新。

總之，政府要充分利用市場機制獲得住房保障建設資金。比如，可以通過發行中長期國債、住房福利彩票等方式，為住房保障籌集建設資金；還可以采取免稅、政府支持的信用擔保等方式，或嘗試開征住房保障稅，充分調動社會資金，拓寬住房保障資金來源。雖然我國保障性住房建設還存在種種困難和問題，金融支持力度也還遠遠不夠，但只要不斷探索總結、創新，一定能夠充分滿足中低收入家庭的住房需求，實現社會和諧發展。

[1]張衛，梁平.利用金融支持保障性住房建設研究[J].城鄉建設，2009.11.

[2]魏瑋，李云婷.上海廉租房保障體系建設的幾點思考[J].企業經濟，2008.1.

[3]郁鴻元.我國保障房建設的現實困境與市場對策[J].上海城市管理，2011.12.