論建筑物區分所有權之成員權

姚黎黎

（運城學院 政法系，山西 運城 044000）

論建筑物區分所有權之成員權

姚黎黎

（運城學院 政法系，山西 運城 044000）

建筑物區分所有權之成員權，是成員權人基于建筑物的物理構造、使用功能和權利歸屬的不可分性形成的共同關系而彼此所享有的權利和承擔的義務。只有加強對成員權的法律保護，才能進一步維護區分所有權人的合法權益，更好地體現廣大業主的意愿。文章在分析成員權的概念、內容，行使原則與管理方式的基礎上，提出了成員權在行使過程中所遇到的侵權問題及應采取何種方式救濟，以期實現對區分所有權人的法律保護。

建筑物區分所有權；成員權；權利救濟

一、建筑物區分所有權之成員權的概念和內容

（一）成員權的概念

建筑物區分所有權的存在是以一棟整體的建筑物為基礎的。在該幢建筑物內，各個區分所有人的專有部分通過共同墻壁、地板和天花板等共用部分相互連接，使彼此的用役面如火柴盒一般，緊密地堆砌在一起。由于建筑物在構造上有不可分性，使各個區分所有人必須使用共有部分來為實現使用專有部分的目的。而基于自由平等原則各個建筑物區分所有人在行使他們各自專有部分的專有權時，必須是在不妨礙其他業主專有權的行使的前提下，而且不得違反全體業主的共同利益。如此一來，便造成了各成員權人作為業主團體組織成員所應該享有的權利以及必須承擔的義務，即成員權。也就是業主基于他在一棟建筑物的構造和使用上的不可分離以及權利歸屬的共同關系而產生的作為建筑物的一個團體組織的成員所享有的權利與承擔的義務。[1]

（二）成員權的內容

1、成員權人享有的權利

第一，組織和參加成員權人會議等自治組織的權利

成員權人作為業主管理團體的成員，有權參與管理，并自行決定管理的方式，且有權組成業主會議等自治組織，并享有選舉和被選舉為管理者的權利。

第二，制定業主自治規約的權利

業主有權參加業主大會，并參與制訂共同事務管理規約。管理規約是全體業主承諾，用以指導、規范和約束所有業主、住戶以及物業管理者的行為守則，它對所有業主、住戶、物業管理者都有約束力；是所有業主、住戶自律的保證，也是實行業主自治的前提。

第三，成員權人的表決權

業主的自治組織主要是對建筑物區分所有的公共事務進行管理，每一個業主都平等的享有對這些權利和事務處理的表決權，如對居住小區的窗前綠地歸屬權的表決、樓頂陽臺如何利用、停車位如何管理等問題進行表決，這樣成員權人才能充分行使團體自治權。[2]

第四，業主參與管理的權利

建筑物區分共有權，是由全體業主作為所有權對某些特定的設施等享有同一所有權，而共有權的正確行使和實現就得有賴于共同所有人的共同意志的表達，這種共同意志的表達又要具體轉化為一種共同管理權。因此，業主享有選舉權和被選舉權，在選舉該團體的管理者時，成員權人享有選聘、解聘、監督管理人以及物業服務人的權利，同時其還可以自己當選管理者，親自參加團體的管理。

2、成員權人承擔的義務

第一，服從業主大會等自治組織管理的義務

成員權人大會等自治組織是業主自己的組織，作為其中的一員，有義務接受業主自治組織的管理，自覺遵守管理組織規約，對違反物業管理組織規約所要求的義務，應當承擔相應的責任。

第二，執行業主大會等自治組織決議的義務

成員權人的自治組織處理具體的公共事務，是經過全體業主的表決，然后作出具體的處理措施，形成一個或一系列可供執行的決議，每一業主都有義務服從自治組織的決議，并且按照該決議設定的權利和義務實施相應的行為。

第三，支付共同費用的義務

業主自治組織在對該團體進行管理或提供服務時，需要花費一定的管理費或服務費，而此時，業主是這些費用的共同受益人，故應由成員權人支付業主團體所支出的費用。[3]

二、建筑物區分所有權之成員權的行使

（一）成員權的行使原則

1、全部參與原則

成員權人的業主自治是建立在全體成員都平等享有的選舉權、表決權、建議權和監督權的基礎上的，在全體業主積極的全面參與下，業主團體的自治管理才能夠強有力的形成。在共同事務管理中，每一個成員權人在業主團體自治管理中都有權利作出充分的意思表示，而且能夠親自參與并自由表達自身的意見，這就需要全部參與原則作基礎保障。當然，業主所持有的份額決定的他們所擁有的表決權的大小是不同的。但這并不影響業主的自治管理由每個主體親自參與，直接行使成員權。

2、代表原則

代表原則體現為在一個長期存在的不因其任何成員個人意志和行為影響的團體組織中，勢必有相應的機構來執行團體的決議和代表團體對外從事法律行為。成員權人管理組織產生自己的管理團體的名稱、代表及其執行機構，對外即以自己的執行機構獨立出現，而且具有組織的連續性，與成員的變更分離開來。代表原則的目的是在成員權人之下成立一個常設的管理機構，處理組織日常事務，執行團體決議并代表團體對外從事活動，例如訂立合同、財產登記與接受，起訴與應訴等。

3、多數原則

一般的按份共有關系中，較多的采用“一致決”來保障對全體共有人的平等對待，而成員權人的管理組織則采用“多數決”以形成團體意志。目的是提高共有財產的使用效率，防止因共有人之間互相掣肘而喪失對共有財產進行有效處分和改良的機會。因此，多數原則是成員權人制定規約、作出決議所應遵循的原則。所謂業主自治即業主在法律允許范圍內，通過團體章程和多數表決原則，自己規定成員的內部關系，這也是“意思自治”的一種特殊形式。多數原則是成員參與業主自治形成自主決策的關鍵性因素，是管理業主內部關系的協調準則，是有效決議形成的制度保障。

4、分權原則

成員權人管理團體是實現業主自治的組織，在這一組織中，業主有著充分的自治權，如表決權、選舉權、監督權、建議權等，所有這些權利都具有全權性和最終決定性。然而，在實踐中，這種權利是以設置自治管理機構和制定管理規約的方式來予以實現的。兩相比較，代表原則目的是以機構方式保障自治權的執行權的實現，在實現機構之間進行制衡，最終實現自治權分配中的合理分權。即將自治權分為決定權、執行權與監督權，交由不同機構分別行使。分權原則應貫穿于團體自治中，這對團體自治的有效進行而言顯得尤為重要。[4]

（二）成員權的行使方式

成員權人對建筑物整體的權利不可能單一地行使，而只能由整體權利人行使。因此應該建立全體住戶的權利行使機構。這一機構應該是全體所有權人的代表，對建筑物整體的權利的行使承擔責任。

1、業主自治組織——成員權人大會

成員權人大會即物業管理活動中的業主大會，管理人就是作為業主大會執行機關的業主委員會，而管理服務人則是物業服務企業。《物權法》第七十五條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

第一，成員權人大會的組成

成員權人大會，是成員權人團體的最高意思決定機關，其職權主要是在于代表業主管理共同事務，并就業主共同生活事項制定共同規則。為了保障全體成員均能參與決策，區分所有權大會應實行直接民主制。

第二，成員權人大會的決議方式

成員權人大會的基本議事方式是通過召開大會來討論議案、表決通過大會決議。在決議方式中最重要的事項是表決權的確定。表決權的確定關系到每個業主的切身利益，也關系到能否形成有效的大會決議。也就是說，表決權的確定不僅要維護業主個體自治的實現，還要確保團體自治活動的順利運行。由建筑物區分所有權的性質決定了，作為議事規則核心的表決權一般是由法律明文規定的，而且是作為自治規則的強行規定。由于區分所有權是財產權，規范財產權行使的自治規則理應體現財產權的本質，即應以區分所有權人所占財產的價值大小來決定決議權的大小。[5]

2、業主委員會

根據成員權行使的原則，在議事決策機構業主大會之下成立具體執行與代表機構——業主委員會。業主委員會，是指由業主選舉產生，代表業主利益的組織，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生，是大會決議的具體執行機構，同時又是全體業主的代表者，集執行與代表于一身，是較為松散的業主管理團體自治權行使的核心。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

三、建筑物區分所有權之成員權的保護

（一）侵害成員權的行為

1、非法占有、使用、處分共有部分的收益，或者收益分配不公，或將收益分配給不具有資格的人。

2、剝奪成員參與訂立規約的權利，阻礙成員參與規約的起草、建議、討論、表決，不接受對規約的合理建議、修改、批評，利用組織規約制訂的權力或者表決權優勢，制訂對自己有利、侵害共同利益的內容。

3、剝奪成員參與管理團體活動的資格，或者違反法律和規約規定的程序組織、召開集會；或者長期不召開管理團體集會；表決權分配不公，違反法律規定或者管理規約約定的分配程序、方法，違反表決程序，不符合法定或約定比例通過決議。

4、剝奪成員被選舉為管理團體代表的權利，或者選舉不具有資格的人為管理團體代表，違反選舉程序等。

（二）成員權的救濟方式

當民事權利受到侵害時，通常有兩種方式予以救濟：自力救濟和公力救濟。公力救濟通過國家權力來實現，包括訴諸行政機關和司法機關。自力救濟的方式包括正當防衛、緊急避險和自助行為。采用自力救濟方式應限于緊急情形下，成員權受侵害是不具備這一條件的。因此，原則上，當區分所有權人的成員權受到侵害，權利人不得采用自力救濟方式。

1、成員權救濟的行政方式

根據侵權人的不同，當成員權受到侵害時，權利人可以向行政機關申請救濟的方式也不同，可分為行政裁決和行政救濟。所謂行政裁決，是指行政機關依照法律規范的授權，對當事人之間發生的、與行政管理活動密切相關的、與合同無關的民事糾紛進行審查，并作出裁決的行政行為。對于行政救濟，日本學者曾這樣闡釋：“行政救濟主要是在行政作用給國民權益造成侵害或負擔的情況下，根據國民的請求，通過一定機關防止和排除其侵害或負擔，以保護、救濟國民的權益。”侵害成員權的侵權主體包括兩類:一為其他的民事主體。如其他區分所有權人、管理團體、開發建設單位、物業管理企業；二為政府機關。當區分所有人成員權被其他民事主體侵犯時，權利人可以向行政機關申請行政裁決。當成員權被行政機關侵害時，權利人可以請求行政救濟，包括提請行政監察、行政復議、行政訴訟。

2、成員權救濟的司法方式

第一，成員權司法救濟的訴訟形式

成員權司法救濟的訴訟形式因侵權人不同而有所區別:（1）當行政機關侵害成員權時，區分所有人可以提起行政訴訟請求人民法院保護；（2）當業主成員權遭到平等民事主體，如管理團體、其他業主、開發建設單位、物業管理企業侵害時，業主可以基于其享有的成員權提起民事訴訟，請求人民法院救濟。在這兩種情形下，應分別由行政訴訟法和民事訴訟法調整。在業主成員權受到侵害提起的各種民事訴訟情形中，如果侵害人侵犯了超過一個的業主的成員權，受到侵害的成員可以由代表提起訴訟，這種訴訟在我國民事訴訟法上稱為共同訴訟。當多個權利人的成員權受到侵害時，受侵害的業主可以推選其中的部分成員代表全體受害人提起代表人訴訟。

第二，業主派生訴訟

業主派生訴訟由業主提起，起訴的業主為原告，但是業主的這種原告地位僅是名義上的，作為訴訟利益的直接承受者，團體才是真正的原告。派生訴訟的被告是侵害團體利益的人，包括物業管理企業、開發建設單位及其他侵權人。提起業主派生訴訟應具備一定的前提條件：首先，必須團體沒有起訴，并且也不可能以團體的名義起訴，通常是因為團體被侵權人控制或者影響。其次，作為成員權救濟的方式，提起派生訴訟者須具有成員資格。業主派生訴訟可以按照民事訴訟的普通程序進行審理。

結語

綜上所述，成員權的行使就是區分所有人對建筑物進行管理，即我國通常所稱的“物業管理”。管理團體本質上是業主的自治組織。我國的立法中應規定管理團體為非法人社團，同時應賦予其訴權及更多權利。業主大會的籌備、運行、監督應盡可能由業主承擔，我國立法應減少政府不適當干預。在管理團體的表決權分配上，我國應以專有部分面積為標準，并在表決中采用人數、財產權比例的雙指標模式，這樣更符合區分所有建筑物管理社會化的國際趨勢以及我國的社會主義制度和文化傳統。當成員權受到侵害時，應提供充分的救濟。成員權的救濟方式包括行政方式和司法方式，但不包含自力救濟方式。其中，司法救濟是最根本的救濟途徑。另外，為了彌補司法救濟的局部空白，我國應建立“業主派生訴訟”制度。成員權是建筑物區分所有權人的一項重要權利，它對于充分保障建筑物區分所有人對建筑物的自治管理,協調各區分所有人的利益、維持社區的安定團結有著舉足輕重的作用。

［1］徐武生.民事法律制度比較研究［M］.北京：中國人民大學公安出版社，2001.195.

［2］梁治平.法治在中國：制度，法治與實踐［M］.北京：中國政法大學出版社，2002.138.

［3］陳華彬.現代建筑物區分所有權制度法律研究［M］.北京：法律出版社，1998.201.

［4］李明發，朱慶.建筑物區分所有人之成員權性質探究——兼論〈民法典〉中之相關制度安排［J］.安徽農業大學學報，2004，（1）：23-25.

［5］沈玉堂.建筑物區分所有形態下成員權的若干法律問題——兼評《物權法》的相關規定［J］.山西省政法管理干部學院學報，2007，（3）：78-81.

TheMember Rightsof Building Discriminated Property Rights

Yao Li-li
（Department of Politics and Laws Yuncheng University Yuncheng Shanxi 044000）

The member rights of ownership of building differentiation，who are members of the building right based on physical structure，function and the right to form the inseparable relationship together of each other's rights and obligations.Only strengthen the legal protection ofmember right，then maintenance distinguish the legitimate rights and interests of the owners of the broad owner better reflect desire.Based on the analysis of the concept，nature ofmember right exercise，the content，the principles and managementmethods，the paper put forward the problems and the reliefway and realizes in distinguishing the legal protection.

buildings ownership；member rights；relief

D923.2

A

1673-2014（2012）01-0001-04

2011—11—25

2011年度山西省高等學校哲學社會科學研究項目：“物業合同服務研究”（20112220）。

姚黎黎（1982— ），女，山西運城人，講師，民商法碩士，主要從事民法學研究。

（責任編輯 范連星）