上海市保障性住房市民評議調查

梁繼凱

（國家統(tǒng)計局上海調查總隊，上海 200003）

住房問題是市民當前最為關注的民生熱點問題之一，上海市委、市政府始終把解決經濟困難群體的住房問題作為改善民生的重點。目前，上海已初步建成以廉租房（廉租住房）、經適房（共有產權保障房）、公租房（公共租賃住房）、動遷安置住房“四位一體”的分層次住房保障體系，住房保障覆蓋面不斷擴大。

為進一步了解市民對保障房政策實施效果的評價情況，反映市民對有關工作的意見和建議，國家統(tǒng)計局上海調查總隊近期開展了關于上海市保障性住房供應分配情況的市民評議調查。本次調查采用計算機輔助電話訪問（CATI）方式，調查對象為符合條件的保障性住房申請及受益對象，調查樣本總量為1500個，其中廉租房、經適房、公租房各500個。

一、保障房申請對象的基本特征

本次調查的被訪對象包含廉租房、經適房和公租房等三類保障性住房的申請及受益對象，從被訪對象的年齡、文化程度、收入等結構特征看，呈現以下特征：

1.廉租房申請對象多數為失業(yè)或退休的中老年困難群體

調查顯示，廉租房申請對象多數為城鎮(zhèn)失業(yè)或退休的中老年困難群體。從被訪對象年齡結構看，年齡在“46-60周歲”占64.8%，“60周歲以上”占14.6%，兩者合計占79.4%；從被訪對象職業(yè)看，多為失業(yè)及退休人員，其中“失業(yè)、待業(yè)人員”占49%，“退休人員”占24.6%，兩者合計占73.6%。

2.經適房申請對象以46-60歲的中低收入群體為主

調查顯示，經適房申請對象以46-60歲的中低收入群體為主。從年齡結構看，在被訪對象中，“46-60周歲”年齡段的占59.8%，占比最大；從收入狀況看，被訪對象主要為中低收入群體，有72.2%的被訪對象家庭人均月收入在3000元及以下。

3.年輕“白領”是公租房主要申請者

調查顯示，上海首批公租房申請對象以年輕“白領”群體為主。從年齡結構看，以 26-35歲為主，占77.2%；從收入狀況看，月收入4001-5000元占17.6%，5000元以上占39.4%，合計占57%；從文化程度看，本科占44.2%，研究生及以上占35.2%，兩者合計占79.4%。

二、對保障房工作評價的簡要分析

調查顯示，上海保障房工作得到多數被訪對象的肯定，其中，被訪對象對保障房供應分配工作的滿意度較高，但對保障房周邊交通等日常生活配套設施的滿意度較低。

1.準入標準相對合理，被訪對象普遍認同

調查顯示，被訪對象對保障房資格準入條件總體滿意度達到83.8分。其中，對廉租房準入條件合理性的評價得分為82.4分（實物配租為87.7分，租金配租為81.1分），對經適房準入條件合理性的評價得分為85.1分，對公租房準入條件合理性的評價得分為84.1分。

2.保障房分配公開公正，被訪對象滿意度較高

被訪對象對上海保障房供應分配情況總體滿意度評分為83.3分。其中，“審核程序規(guī)范”滿意度最高，達到86.3分，“分配公平公正”為83.8分，“房源公開透明”為83.5分，“政策信息告示”為79.7分。分類型看，經適房供應分配情況的滿意度得分相對較高，達到88.1分，公租房為81.7分，廉租房為80.2分。這表明，上海保障房的供應分配工作公開公正，總體上市民滿意度較高。

3.對保障房質量基本認可，滿意度評價接近較滿意

調查顯示，被訪對象對保障房質量評價的滿意度為76.6分。其中，對“房屋質量可靠”滿意度為79.4分，對“戶型結構實用”滿意度為73.8分。分類型看，對廉租房質量評價的滿意度為81.3分，對公租房和經適房質量評價的滿意度均為74.3分。總體上，被訪對象對保障房質量基本認可，滿意度評價接近較滿意。

4.生活設施配套欠佳，被訪對象滿意度偏低

調查顯示，保障房配套生活設施比較薄弱，被訪對象對其滿意度評價較低，總體滿意度僅為55.2分。其中，對“交通出行便捷”滿意度為56.5分，對“生活設施便利”滿意度為54分。分類型看，對廉租房配套生活設施評價的滿意度為64.7 分，經適房為56.2分，公租房僅為44.7分。

三、保障房政策實施成效明顯

1.廉租房政策有效改善了住房困難家庭的居住及生活條件

針對城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭，上海市主要實施廉租住房制度。目前，廉租房政策已使全市約9萬戶低收入家庭受益。調查顯示，廉租房政策有效改善了受益居民的居住及生活條件，從實物配租受益家庭看，在獲得配租前戶均居住面積為13.72平方米，獲得配租后戶均居住面積提升至48.78平方米，增加35.06平方米，人均居住面積由3.81平方米提升至13.54平方米，提高9.73平方米。

從租金配租受益家庭看，租金配租補貼發(fā)放及時，受益家庭居住面積有所增加。在租金配租受益家庭中，97.2%的租金配租被訪對象認為補貼現金發(fā)放“及時”；三分之一家庭將補貼用于擴大居住面積，其戶均居住面積和人均居住面積分別增加16.62平方米和4.61平方米；三分之二家庭將補貼更多用于支付原有住房租金，居住面積雖未增加，但住房支出負擔有較大幅度減輕，生活條件有所改善。對于獲得廉租住房補貼后自己生活的改善程度，有19.2%的被訪對象選擇“很大”，有14.2%認為“較大”，有48.4%表示“有一些幫助”，三者合計達81.8%。

2.經適房政策明顯減輕了中低收入居民的購房負擔

自開展經適房供應工作以來，已有2.5萬余戶住房困難家庭簽約購房。調查顯示，被訪對象購買經適房的戶均建筑面積為65.7平方米，戶均購房款為45.6萬元。目前不同區(qū)位的經適房銷售基準價格略有差異，以6000-7000元/平方米居多，一般為周邊普通商品住房價格的50%左右。除了政府在稅費方面給予經適房減免優(yōu)惠，共有產權制度設計又大幅降低了經適房購房總價，明顯減輕了中低收入居民的購房負擔。

3.公租房政策提高了受益對象的居住條件和居住穩(wěn)定性

對存在階段性住房困難的上海青年職工和引進人才以及來滬務工人員，上海市主要實施公共租賃住房制度。調查顯示，申請公租房的最主要原因，“改善自身居住條件”（37.4%）和“租賃期限內居住更穩(wěn)定”（32.4%）列前兩位。另外，“買房前臨時過渡”占 19.4%，“為自己或子女作婚房”占8.4%。

分戶籍看，上海戶籍申請者申請公共租賃住房的主要目的是改善居住條件，選擇“改善居住條件”的占39.1%，“租賃期限內居住更穩(wěn)定”的占28.7%。而外地戶籍申請者更多是看中公共租賃住房在租賃期限內居住較為穩(wěn)定，選擇“租賃期限內居住更穩(wěn)定”的占42.5%，“改善居住條件”的占32.8%。可見公租房政策有效提高了受益對象的居住條件和居住穩(wěn)定性。

四、值得關注的問題

被訪對象反映，目前上海保障房政策及相關制度在實施過程中還存在租金偏高、配套生活設施不完善、租金補貼標準調整不及時、購房負擔重、供應周期長等問題，需要相關部門在今后保障房建設工作中進一步優(yōu)化完善。

1.廉租房租金補貼標準調整不及時

調查顯示，租金配租被訪對象對“租金補貼合理”評價的滿意度僅為55.9分。不少租金配租被訪居民反映，由于近些年房租漲幅較大，而補貼標準并未及時相應調整，導致住房租金開支上升，增加了低收入家庭的經濟負擔。

2.部分經適房申請對象因支付能力弱而未能簽約

調查顯示，在經適房被訪對象中，未能簽約的占18.2%。其中，“未選未簽”占11%，“已選未簽”占7.2%。對于沒有簽約購房的原因，列前三項的是“價格較高負擔不起”（27.5%）、“搖號位置靠后，沒有想要的房子”（14.3%）、“貸款沒獲得銀行批準”（9.9%）。目前經適房價格比同區(qū)位商品住房價格低50%左右，但這部分放棄簽約購房的低收入家庭仍然覺得價格過高，家庭購房支付能力較弱成為其最終未簽約的主要原因。

3.經適房供應周期較長，部分申請對象的過渡性房租負擔較重

上海經適房申請、審核和分配等環(huán)節(jié)公開透明、程序規(guī)范，體現了公平公正。但被訪對象反映，經適房從申請到入住的周期長，加之多數是預售房源，整個供應周期最長需要在一年半以上，希望能夠盡量縮短從申請到入住的周期。被訪對象還反映，申請經適房成功后，為了籌措購房款項，需先將個人原有住房售出。但由于供應周期較長，未能及時拿房入住，目前只能租房居住，每月承受著比較沉重的房租負擔。

4.市民申請公租房的積極性不高，公租房政策的積極效應未能充分顯現

相關資料反映，上海首批市籌公租房的首輪申請量約占供應房源總量的四成，市民申請公租房的積極性不高，公租房政策的積極效應未能充分顯現。其原因可歸結為以下三點：

一是配租對象租金負擔加重，對租金優(yōu)惠的實際感受不明顯。上海首批市籌公租房的租金價格按“略低于市場租金水平”的原則確定。調查顯示，在被訪對象中，原租房居住的占76%，這部分對象在申請公租房前家庭（或個人）月均租金水平為1984元，配租公租房后其月均租金水平將上升至2488元，升幅為25.4%。對于租房居住的申請對象而言，雖然通過配租公租房，居住條件有所改善，或獲得更為穩(wěn)定的租住期限，但租房開支負擔隨之加重。

二是地理位置相對偏遠，配租對象出行成本大幅上升。上海首批市籌公租房（華涇馨寧公寓和新江灣尚景園）地處外環(huán)以外，地理位置偏遠，周邊交通等配套設施滯后，被訪對象對交通出行的便捷性不滿意，配租對象的交通出行成本也將大幅上升。調查顯示，有93.5%的被訪對象表示配租公租房后出行時間增加，總體平均每次出行時間（含上下班或其他出行）為52分鐘，比配租前增加26分鐘，增幅為100%；有93%的調查對象表示配租公租房后出行費用將增加，總體平均每次交通出行費用為5.7元，比配租前增加3.3元，增幅為137.5%。

三是租金價格太高，部分申請對象放棄配租。調查顯示，被訪對象對首批市籌公租房的“租金價格合理”的滿意度評價得分僅為42.3分。在被訪的申請者中，有27.2%決定放棄配租。其中，有37.4%表示放棄的最主要原因是“租金價格較高”，20.9%表示“交通出行不便利”，16.5%表示“地理位置偏遠”，3.6%表示“生活配套設施不完善”，另有21.6% 表示“其他原因”。表明當前公租房租金價格與申請者的期望存有較大差距，租金水平較高，成為部分申請者放棄配租公租房的最主要原因。

五、對保障房政策和工作的建議

1.加快完善配套生活設施，滿足居民的基本生活需要

生活配套設施是居民日常基本生活所必需的，被訪對象反映目前部分保障房項目的周邊配套設施相對滯后，與生活密切相關的交通、就醫(yī)、教育設施缺乏，希望相關部門在保障房項目規(guī)劃建設時外圍生活配套設施同步推進，對已建成的保障房項目采取各種措施加快完善配套生活設施，使入住居民生活上更為便利，提高居住和生活質量。

2.建立補貼標準與市場租金價格上漲的聯(lián)動機制，減輕租金價格上漲對廉租房家庭生活的影響

調查顯示，被訪對象對廉租房“租金補貼合理”評價的滿意度僅為55.9分。在問及廉租房政策完善的工作重點時（多選），首選的是調整“人均補貼標準”（認同率75.5 %）。被訪對象希望建立補貼標準與市場租金價格上漲的聯(lián)動機制，根據租金價格上漲的幅度相應提高租金補貼標準，減輕租金價格上漲對廉租房家庭生活的影響。

3.進一步放寬廉租房準入標準，將無能力購買經適房的低收入住房困難家庭納入廉租房保障體系

部分被訪對象認為，近年來經濟發(fā)展速度較快，物價水平上漲幅度大，希望能按照經濟發(fā)展和物價水平，進一步放寬廉租房準入標準，盡可能將無力購買經適房的低收入住房困難家庭納入廉租房保障體系，做到應保盡保，切實改善低收入困難家庭的居住條件。

4.降低購房家庭產權比例，縮短申請供應周期，緩解經適房申請對象的經濟負擔

目前供應的經適房的共有產權比例有4種，即政府/購房家庭的產權比例為30%/70%、35%/65%、40%/60%和45%/55%，購房家庭產權比例最低的為55%。被訪對象希望進一步提高經適房的政府產權比例，降低購房家庭產權比例。對于家庭購房經濟狀況較為困難的申請對象，建議政府持有更多產權，適當降低購房家庭產權比例，以減輕經濟困難申請對象的購房負擔。同時，部分被訪對象希望政府能夠采取各項補助或優(yōu)惠措施，如進一步降低經適房價格、降低購房首付款比例、給予更優(yōu)惠的貸款利率等，以緩解他們的購房經濟壓力，最終實現購房愿望。

被訪對象還反映經適房從申請到入住的時間周期太長，希望經適房操作流程在保持目前公平公正的前提下，盡量縮短申請供應周期，以減輕部分申請家庭因出售原有住房而增加的租房經濟負擔。

5.合理選址、提高租金優(yōu)惠力度，降低公租房申請對象的生活成本

調查顯示，被訪對象認為公租房政策和工作亟需完善和改進的主要方面是“房源地理位置分布”（認同率67.6%）。對此，被訪對象希望公租房規(guī)劃選址時區(qū)域分布更合理便民，以市區(qū)為宜，郊區(qū)項目應鄰近軌道交通，同時擴大公租房的地域覆蓋面，增強公租房地域分布均衡性，方便申請對象根據自身情況，在申請公租房時實現就近選擇。希望改善交通條件，在公租房小區(qū)附近增加公共交通站點，或做好公租房小區(qū)與公交、地鐵站點的短線接駁工作，方便公租房居民出行，降低出行時間和費用成本。

對于租房居住的被訪對象而言，雖然通過配租公租房，居住條件有所改善，或獲得更為穩(wěn)定的租住期限，但被訪對象反映，配租對象對租金優(yōu)惠的實際感受并不明顯。被訪對象希望政府建立和完善配套政策，如實施租金政府補助措施，提高公租房租金價格的優(yōu)惠幅度，讓真正需要公租房的住房困難群體得到更大實惠，降低公租房申請對象的生活成本，充分體現公租房政策的保障效應。

此外，調查還顯示，在被訪的外地戶籍公租房申請對象中，目前居住狀態(tài)為“租房居住”的比例高達91.8%。對于外地戶籍申請者而言，公租房的最大吸引力在于“租賃期限穩(wěn)定”，希望可以延長公租房的租賃期限，并希望進一步放寬公租房的準入條件，如降低持有上海市居住證的年限規(guī)定。