成都平原南部中心城市境域下的樂山房地產發展現狀和對策探析

葉長安 張曉芬

(樂山職業技術學院 科研處 四川 樂山 614000;成都市國土儲備中心 四川 成都 610071)

樂山位于四川盆地的西南部，北連成都平原，距成都162公里，是四川重要的工業城市、重要的農產品生產加工基地和旅游城市。近年來，隨著經濟社會的發展，樂山市房地產市場呈現出強勁的發展勢頭，有力地推動了樂山城鄉建設和經濟社會的快速發展。2007年，樂山市委提出把樂山建設成為成都平原城市群南部中心城市的戰略規劃，這對于樂山房地產發展具有重要意義并產生深遠影響。為此，本文從成都平原南部中心城市境域的視角對樂山房地產發展現狀、特點以及對策進行探討。

一、樂山房地產業的發展現狀

(一)目前樂山房地產市場運行情況

樂山房地產市場經過了汶川大地震和金融危機的雙重“洗禮”后，自2009年起市場持續升溫，房價繼續上漲。雖然受到宏觀調控的影響，但并沒有出現價格“大跳水”的現象。

2011年，樂山成交土地45宗。其中，工業用地26宗，商服、餐飲用地15宗，商住用地4宗。2011年中心城區商品房銷售備案面積89.53萬平方米，交易金額45.7億元，其中住宅8402套，面積80萬平方米，同比增長－20.91%、－24.71%。進入2011年，樂山樓市新增供應同比2010年有所下降，相對應的成交數量也隨之減少。

(二)目前樂山房地產市場的主要特征

1.多元化格局逐漸形成。目前，樂山除了本地知名房地產企業立事達、領地、恒邦、仁和、金杯繼續發揮領頭羊作用外，川內品牌藍光集團也領先進駐樂山。截止目前，全市房地產開發企業發展到220家，其中一級資質企業4家，二級資質企業35家，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發企業脫穎而出。樂山房地產開發模式呈現多樣化格局，SOHO、產權酒店、旅游商業街等產品類型出現，滿足剛性需求和投資改善型客戶的多方面需求，呈現出住宅、商業地產、旅游地產、高端物業等多樣化發展的趨勢。

2.新區域地產價值板塊凸顯。隨著城市化進程加速和城市基礎設施建設的加快發展，如輕軌、城南高新區以及綠心道路建設的日趨完善，樂山市房地產區域板塊已經發生了改變，傳統的區域板塊被打破，新熱點區域和新需求增長點不斷產生和增長，新產生的熱點區域將進一步刺激房地產業的發展。

3.旅游地產品牌日益加強。樂山具備發展旅游地產的基礎條件。近幾年，以自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，旅游、休閑、度假、居住有機結合的房地產新形式—— 旅游地產也得到了發展，依青衣江而建的金水灣別墅、靠近城市森林的居雅苑等，強力推動打造樂山區位優勢、城市品質、城市價值、高品位性價比的城市名片活動、以“游佛國仙境，居山水嘉州”為主題的樂山城市宜居宜游宣傳和房地產營銷活動，吸引了更多人到樂山居家置業，促進了市場發展和需求能量的釋放。

4.住房保障體系逐漸完善。隨著住房保障工作的不斷深入，樂山市相關政策體系逐漸完善，出臺了《樂山市人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，全面實施保障性住房工程建設、擴大廉租住房保障范圍，在更大范圍內推進城市棚戶區改造和城鄉公房改造，提供有效居住房源，切實解決城鄉居民居住需求。2012年，樂山市累計開工建設保障性住房9320套，基本竣工2114套，極大地改善了弱勢群體的住房環境。

(三)目前樂山房地產發展存在的主要問題

樂山房地產業已成為本市支柱產業之一，對改善居民住房條件起到了積極作用。然而，從房地產市場現狀分析，與其他城市、地區比較，同樣也存在住房供需矛盾突出、市場運作不規范等問題。主要體現在:樂山房地產業的市場化程度還不高，市場還不規范;樂山房地產企業規模小，產品特色不突出;企業融資渠道單一;房地產產品及服務層次不能和區位優勢、資源條件相匹配;樂山市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配等等。在一定程度上說，樂山房地產業的發展已經滯后于城市建設的需要。

二、成都平原南部城市境域下的樂山房地產發展機遇

(一)有利的政治經濟大環境，凸顯樂山房地產發展政策機遇

中共樂山市委七屆五次全會明確提出，把樂山建設成為“成都平原城市群的南部中心”。這就意味著需要以“大樂山”的視角來規劃和建設新樂山。因此，在這一戰略目標的指導下，樂山也要建立城市群，即樂山的規劃和城市化建設都要站在“大樂山”的高度。這一戰略目標的確定對樂山提出了更高的目標和要求，城市的發展要有正確的區域定位、城市定位和產業定位等，結合本地的資源優勢，積極融入大的成都平原南部區域的發展。

(二)得天獨厚的地理、人文、歷史環境，凸顯樂山房地產發展基礎條件優勢

樂山具有人口、物資、資本和文化的密集性，具有技術、信息、人才、商品的流動性，具有管理、投資、生產、交通的高效性，具有文化、教育、就業、生活的系統性，這些都是樂山打造成都平原城市群南部中心的有力基礎條件，未來可以成為成都平原南部區域人口聚居的主要載體、經濟發展的主體、孵化新城鎮的母體，以推動樂山及南部區域城市群工業化、服務業及經濟社會的進一步發展。

三、“大樂山”視野下房地產進一步發展的對策建議

目前，國家樓市調控政策對樂山的房地產銷售有一定的影響，但總體影響不是很大。一是從房屋價格來看，樂山市還有一定的發展空間。商品房價格低于周邊城市，與相鄰的成都相比差距更大。隨著經濟的快速發展，城市功能配套、人口集聚，商品房價格潛藏著較大的升值空間。二是從消費需求看，蘊藏著較大的發展潛力。城市化進程加快、人口數量增加，是刺激住房需求剛性增長的主要因素。目前樂山市正處于新一輪社會經濟發展階段，城市基礎設施建設不斷完善，城市化水平正在逐步提高，發展空間較為廣闊。三是從發展后勁來看，具備強大的發展動力。樂山作為成都平原城市群的南部中心，伴隨著“樂山－成都－綿陽”城際鐵路的開通，以及不斷壯大的區域產業支撐優勢等，這些因素和優勢都將會給房地產快速發展帶來動力。

(一)加強政府調控，穩定房地產業市場

合理調整住房供給結構，逐步增大90平方米以下中小戶型的比例，面向大多數中低收入家庭開發建設普通商品房。加強對房地產市場的監測分析，建立健全市場信息系統和統計制度，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。實際上，樂山只有在成都經濟圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經營中起到示范作用。

(二)盤活存量土地，增加土地有效供給

隨著城市化進程的加快，房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展區域發展空間，利用好閑置土地，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場，提高土地供應能力。土地管理部門要根據計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，盡可能滿足不同層次的住宅需求，緩解供需矛盾，相對集中布局，避免分散性城市化帶來的土地浪費。

(三)開發特色產品，大力發展旅游房地產

要以市場需求為導向，配合樂山城市建設的需要;結合樂山的地理特點及城市發展特點，增強創新意識，開發出有特色的房地產產品，滿足居民的住房需求。樂山市擁有世界級的旅游、歷史和文化資源，距離大都市很近，接受輻射能力強;同時它又是一座中小型城市，自成一體，其城市特征具有一定的代表意義。旅游房地產發展有助于推動以特色功能帶動城市功能的發展，有助于以大都市的功能分流帶動中小城鎮的功能完善。再比如，四川美食在全國很有名氣，而樂山的特色美食在四川餐飲中又有突出的特點。通過商業地產營造集中的樂山美食餐飲區，為休閑消費者，尤其是外地游客提供一個既節約成本，又能全面感受樂山風味的理想場所。

(四)構建合理格局，增強住房民生功能

住房市場發展的根本目的是要讓“住有所居”，不斷滿足和改善人們的居住消費需求。因此，構筑科學合理的房地產市場體系—— 廉租房、經濟適用房、商品房非常重要。在市場供求關系或價格預期作用下，商品房價格超過部分家庭的購買力，導致部分中低收入家庭住房困難。為此，在目前房價偏高的環境下，應進一步完善住房保障制度，加快保障性住房建設，使中低收入人群安居樂業，增強住房的民生功能，同時緩解房價過快上漲產生的社會壓力。認真落實中央和四川省關于加大信貸支持力度的各項政策措施，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，幫助企業拓寬融資渠道，加快保障性住房、廉租房、經濟適用房建設。

(五)加強市場管理，創建品牌住宅產品

各職能部門切實擔負起職責，管理和監督房地產項目建設全過程，嚴把工程質量、竣工驗收、預售銷售的關口;加強保障性住房供給管理，嚴查不符合條件的擠占保障性住房供給指標，嚴懲損害保障性住房供給利益等行為。加強市場監管，引導企業提高住宅整體質量和企業整體素質。大力提倡和引導房地產企業創建品牌住宅產品，提高住宅建設品位，不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使住宅建設朝著產業化方向發展。采取扶優限劣的措施，嚴格入市門檻，制定一些優惠政策向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜。嚴格查處那些無資金實力、經營行為不規范的房地產企業，同時，嚴格控制房地產投資投機性需求。