樓市下行剛需釋放——杭州市第十二屆人居展調(diào)查報告

□文/國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊生產(chǎn)投資價格調(diào)查處

此輪國家抑制投機性需求、促進房價合理回歸的政策調(diào)控取得了初步成效，房價下行趨勢較為明顯，剛性需求已成為當(dāng)前市場主流

經(jīng)過兩年多的宏觀政策調(diào)控，杭州市房產(chǎn)商受資金壓力和庫存的擠壓，加大了樓盤“以價換量”的打折促銷力度，推動了長期壓抑的剛性需求釋放，樓市出現(xiàn)了一些新變化。為準(zhǔn)確把握這些市場新變化，杭州市統(tǒng)計局、杭州調(diào)查隊對2012年5月18-21日舉行的杭州市第十二屆人居展(以下簡稱“人居展”)的參觀者進行了現(xiàn)場隨機調(diào)查(發(fā)放問卷300份，回收有效問卷300份)，并對部分房產(chǎn)商進行了走訪調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，此輪國家抑制投機性需求、促進房價合理回歸的政策調(diào)控取得了初步成效，房價下行趨勢較為明顯，剛性需求已成為當(dāng)前市場主流。

房價下行趨勢明顯

房價調(diào)控取得明顯成效。通過對人居展現(xiàn)場300位參觀者的隨機調(diào)查，有80.8%的參觀者認(rèn)為房價調(diào)控政策取得明顯成效，其中15.5%認(rèn)為房價已經(jīng)調(diào)整到位，65.3%認(rèn)為房價還需進一步調(diào)整；僅有19.2%的參觀者認(rèn)為調(diào)控政策效果不明顯，價格仍在高位徘徊。

房價下行趨勢較為明顯。據(jù)杭州市住宅價格指數(shù)統(tǒng)計，2012年1-4月杭州市新建商品住宅單月價格環(huán)比分別下降0.1%、0.3%、4.6%、3.5%；單月價格同比分別下降0.8%、1.9%、6.3%、9.7%，降幅明顯擴大。從企業(yè)調(diào)研情況看，3、4月杭州市走訪調(diào)研的11個成交量與成交金額較大的樓盤，房價的折扣幅度達7到9折。

降價促進剛性需求釋放。從房地產(chǎn)企業(yè)走訪調(diào)研情況看，2012年3、4月杭州市房價降價幅度較大的11個樓盤90平方米以下成交套數(shù)為2780套，占總成交套數(shù)的65.8%，企業(yè)反映90方以下的成交基本上是首次置業(yè)的剛性需求。從對人居展現(xiàn)場300位參觀者的隨機調(diào)查顯示，有69.1%的參觀者為首次置業(yè)，22.3%為二次置業(yè)；從其購房用途看，72.2%的參觀者為自住型，16.9%為子女購房，11.0%為父母購房。

價格仍是購房首選因素。對人居展現(xiàn)場300位參觀者的隨機調(diào)查顯示，價格是參觀者購房時首要考慮的因素，認(rèn)同率占62.0%；其次是生活便利，占51.0%；第三是交通方便，占48.0%。從購房可承受總價看，88.2%的參觀者能承受的總價為200萬元以下，其中150萬元以下的比例為73.6%。從面積和戶型選擇看，32.3%的參觀者選擇50-90平方米，38.6%選擇90-120平方米；68.9%選擇兩室戶型(包括兩室一廳和兩室兩廳)，而三室(包括三室一廳和三室兩廳)的選擇比例僅為27.3%。

表13、4月份杭州市主要降價樓盤成交情況表

六成多參觀者預(yù)期房價還會下跌。對人居展現(xiàn)場300位參觀者的隨機調(diào)查顯示，有62.1%的參觀者認(rèn)為杭州市下半年新建房價格還會下降，認(rèn)為房價會基本持平的有31.0%，僅有7.3%的參觀者認(rèn)為會上漲。人居展參觀者的參觀目的多數(shù)是為了了解參展樓盤的優(yōu)惠措施，通過貨比三家與對比挑選，再等待下單。從對房地產(chǎn)企業(yè)走訪調(diào)研反映的情況看，剛性需求釋放有一定限度，降價樓盤去化率一次不如一次，隨著降價樓盤逐漸的增加，購房者觀望心態(tài)將進一步增強，對價格的下降期望越來越高，因此在調(diào)控政策不見放松的背景下，后期開發(fā)樓盤的下行壓力會越來越大。一些未降價樓盤受降價樓盤的擠壓，未來降價可能性也會加大。

新老業(yè)主兩極反應(yīng)

參觀者的觀望比例較高。對人居展現(xiàn)場300位參觀者的隨機調(diào)查顯示，僅有8.2%的參觀者準(zhǔn)備馬上購買，而等待觀望的比例達91.8%，其中年內(nèi)準(zhǔn)備買的占31.1%，年后準(zhǔn)備買的占19.1%，看情況的占41.6%；從觀望看情況的原因看，有62.1%的參觀者認(rèn)為“房價走勢不明再等等”，有16.0%認(rèn)為“要等房貸利率下降再買”；有21.9%的參觀者被限貸或者限購，等待政策放松再買。盡管降價確實激活了很大一部分剛需購房，但剛需釋放有一定限度，多數(shù)購房者還在等待，同時由于高端需求的購房者大多被限貸限購，高端住宅成交將持續(xù)低迷。

房產(chǎn)企業(yè)資金緊張投資下降。另據(jù)杭州市統(tǒng)計局對678家房產(chǎn)企業(yè)的問卷調(diào)查顯示，有31.7%的企業(yè)預(yù)計下半年開發(fā)投資將會下降，其中認(rèn)為下降0-10%的占8.4%，下降10%-20%的占6.6%，下降20%以上的占16.7%；59.3%的企業(yè)認(rèn)為持平，僅有9.0%的企業(yè)預(yù)計下半年開發(fā)投資將會同比增長。從選擇下半年投資減少的企業(yè)調(diào)查原因看，認(rèn)為資金緊張是首要原因，占被調(diào)查企業(yè)的49.6%。在678家被調(diào)查企業(yè)中，僅有0.4%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為二季度資金非常充裕，54.6%的企業(yè)認(rèn)為基本正常，45.0%的企業(yè)認(rèn)為資金緊張。其中有所緊張的(缺口10%以內(nèi))占17.7%，明顯緊張的(缺口10%-20%)占12.4%，非常緊張的(缺口20%以上)占14.9%。企業(yè)資金緊張的主要原因:一是銷售下滑，資金回籠慢；二是房價下降，企業(yè)利潤下滑；三是銀行貸款減少；四是自有資金減少；五是定金及預(yù)付購房款減少。

降價引發(fā)部分老業(yè)主的過激行為。不少房產(chǎn)公司反映，從今年2月方正荷塘月色樓盤宣布降價后，首先公開承諾對老業(yè)主進行降價補貼，此后一些開發(fā)商也效仿方正荷塘月色的做法對降價補差問題做出一些補償，但也有一些樓盤降價前期已經(jīng)銷售較多的房子，補貼差價不具備可操作性。由于“補差”行為導(dǎo)致了一些老業(yè)主的不滿情緒和過激行為，已經(jīng)影響到了企業(yè)的正常經(jīng)營和銷售，對社會穩(wěn)定也造成一定影響。參加此次人居展的參展企業(yè)僅有35家，比前些年的最小規(guī)模88家還要少一大半，未參展企業(yè)反映除人居展的營銷意義有限外，主要是怕一些降價樓盤的老業(yè)主來展會鬧事。

積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化

加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控。在當(dāng)前形勢下，一方面要加大保障性住房的建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件；另一方面則要進一步健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。

支持房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

積極營造良好的輿論氛圍。在目前市場價格預(yù)期下降的環(huán)境下，有關(guān)部門應(yīng)合理引導(dǎo)購房者樹立風(fēng)險意識，加強理性購房的宣傳，向購房者明確“補差”并非業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，對其他公司“補差”承諾進行規(guī)范及加強后續(xù)監(jiān)管，同時對企業(yè)正常經(jīng)營給予合法保護，對嚴(yán)重侵害他人財產(chǎn)、破壞社會秩序的行為予以打擊和法律制裁，以切實維護購房者和房產(chǎn)公司雙方的利益。