保障房建設尚未成功 中國仍需努力

○ 本刊記者 鳳鳴

從總體上看，目前我國住房保障工作還處于探索階段，存在不少矛盾和問題，既有住房保障制度不夠健全、政策不夠完善的問題，也有管理不到位和實施過程中操作不規范的問題，需要及時總結經驗，完善制度，加強管理。

問題1 資金問題

資金是建設保障房的瓶頸。據住建部預算，建設1000萬套保障房，所需資金大約在1.3萬億元左右，其中中央財政撥款1292.66億元，占百分比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。

原因：未來五年，中國政府計劃建設3600萬套保障房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。如此巨大的工程，資金籌措自然成為一大難題。關于資金來源，住建部相關負責人曾表示，2011年1000萬套保障房的任務，有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。地方的巨額土地收入如不能及時輸血保障房，保障房的建設情況令人擔憂。

對策：按照國家政策規定，我國住房保障資金來源主要有三種渠道:一是土地出讓金的10%，二是住房公積金增值收益，三是地方政府財政資金。土地出讓凈收益與當下的房地產市場景氣程度息息相關,所以這部分資金來源存在不穩定因素。國務院頒布的《住房公積金管理條例》第29條明文規定,“住房公積金的增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金,住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租房的補充金。”在扣除風險準備金、管理費用后，剩余資金才歸屬為住房保障資金, 最終能夠真正用于住房保障的資金是非常有限的。單純依靠政府財政資金不僅會給政府帶來嚴重壓力，還難以保證居民保障性住房建設目標的實現，所以，多方拓寬融資渠道才能解決住房保障資金不足的問題。

在廉租房建設上可采用BOT融資模式,由政府提供土地，房地產商利用自有資金投資建設，并在特許期限內經營管理該項目，房屋以租賃形式投入市場，當開發商收回投資并賺取規定的利潤后將整個廉租房項目的經營權移交給政府，在此期間，政府要對該項目的建造成本、施工過程、竣工驗收、經營管理等方面進行全程監控，以達到廉租房建設的相關標準。為了吸引開發商進行投資，政府還可對合作企業實施貸款擔保與貼息優惠支持。

還可以組建政策性住房金融機構，通過發行債券、財政撥款等方式籌集社會閑散資金用于保障性住房建設。同時還可對購房者提供低息甚至無息貸款,緩解中低收入者的購房壓力。

近期物價如此上漲很重要的一個原因是社會上流動的錢太多。如果能把民間資本有效的吸引到保障房建設中，就既可以遏制高通脹，又可以緩解保障房的資金難。

問題2 保障房項目的選址

保障性住房項目規劃布局有待改善，項目選在離城市中心較遠的地方，使保障性住房建設的“貧民區”及城郊化日益嚴重。目前經濟適用房和廉租房建設只是成本方面的考慮，忽略了消費者對周圍環境的重視和社會的影響，大多集中在較偏僻的郊區，配套設施沒能同步建設，交通、教育、醫療等配套基礎設施建設不足或建設相對滯后，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。例如 2008年底限價房退購的反常現象，主要因為地理位置不合適，工作、生活不方便等原因。有的保障性住房內部空間結構不合理，影響了使用功能。此外，由于保障性住房往往是大片開發，這樣進一步加劇了分化的趨勢，并可能帶來新的社會問題。

原因：客觀來說，保障性住房是一種帶有福利性質的住房措施，選址要符合保障性住房的使用者交通出行方便的要求，降低出行的費用。建設在城市主要生活區成本過高，但如果建設到離城市較遠的郊區，又不能真正方便人民群眾的生活和工作。把握好成本與便民之間的度是非常重要的，因此，要結合實際情況制定科學的選址方案。同時，還要完善社會保障性住房的公共服務設施與周圍環境。這不僅僅包括環境的綠化，更重要的是文化環境的營造，為該區居民提供更好的交通、教育、醫療保證，方便百姓的生活，提高居民的自我發展能力。

對策：對于以上問題，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示：“我們將進一步督促地方提高規劃設計水平，合理布局，科學選址，把保障性住房安排在交通便利、基礎設施齊全的地段。”同時，住建部將推廣在商品住房小區中配建保障性住房的做法，促進不同收入群體混合居住、和諧發展。

問題3 部分保障房質量不過關

保障房建設是民生工程，隨著中央政府的不斷督促，各地逐步加快保障房建設速度，越來越多的百姓住進了新房。與此同時，由于種種原因，保障房質量問題陸續出現，“墻脆脆”、“樓歪歪”、“屋漏漏”、“瘦身鋼筋”……這些帶有戲謔色彩的稱呼反映了消費者的不滿及擔憂。保障房質量問題不斷出現自然引發了一個疑問，為什么保障房質量如此難以保障?

原因：保障房利潤偏低顯然是一個客觀因素。開發經濟適用房項目利潤可能不超過10%，這和普通商品房的開發利潤相差甚遠，開發兩限房稍高一些，而開發廉租房的利潤可能更低。由于房地產開發時間起碼在1年以上，這期間市場的波動、建筑成本的變化都可能超出企業原先預估的成本，而保障房的價格、銷售對象是由政府確定的，開發商沒有漲價的空間，因此開發商難以通過開發保障房來獲得足夠利潤。為了防止虧損，有的開發商便竭力壓低工程建筑的開發預算，在競標企業中選擇報價低的承建商。

未來五年，中國政府計劃建設3600萬套保障房，如此看來，數量指標是硬性的，并且直達地方政府，與其政績掛鉤。在指標壓力和資金局限下，開發商也就有了在質量上大打折扣的借口。他們或有壓縮建設成本，有時甚至偷工減料，搶工期節省人力開支，也是其降低成本的方式之一。在承建商中，為壓縮成本，違規分包、層層轉包也是一種潛規則，這就可能給住宅質量埋下了隱患。成本的控制同樣造成了監理機構的“趕場”。

對策：實際上，為了保證保障房不成為粗制濫造的“傷心房”，相關政府部門早已經出臺了一系列的規章政策。

2011年“五·一”勞動節期間，國務院總理溫家寶到北京市朝陽區王四營保障性住房建設項目考察時指出，保障性住房的建設，從設計到施工，從監理到驗收，全過程都要貫穿著“質量第一”，要確保每根鋼筋的使用、每塊混凝土的澆筑、每個門窗的安裝都要達到安全要求。

6月11日，國務院副總理李克強在河北省石家莊市出席部分省份保障性安居工程工作會議并發表講話指出，住房質量直接關系群眾生命財產安全，在這個問題上不能有絲毫馬虎和放松。要對保障房建設實行質量終身責任制。

住建部繼續推行項目法人對住房建設質量負永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規定負相應責任；推行參建單位負責人和項目負責人責任終身制；推廣施工現場工程質量責任標牌，公示建設、勘察、設計、施工、監理單位和負責人，并在建筑物明顯位置設置永久性標牌，接受社會監督。

除了在驗收、保障環節下工夫外，建材是房屋質量問題的關鍵，住建部下屬的住宅產業化促進中心已經開始建立保障房建材超市，即保障性住房建設材料、部品采購信息平臺，并已經進入測試階段。

問題4 進入和退出的機制不完善

由于申請保障房的家庭和個人住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，核定有一定難度。再加上政府對經濟適用房申購者的資格審查力度不夠，使得部分高收入者混入經濟適用房的消費市場,一些地方出現了騙租、騙購的情況，造成經適房小區停放著為數不少的高檔轎車的現象比比皆是。還有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。

原因：我國尚未建立完善的信用制度和收入申報制度,居民也沒有將自家收入公之于眾的習慣,只能通過個人所得稅來判定個人收入,但很多居民在有明收入的同時，還有可觀的隱形收入或者其他非常規收入的存在。因此，只憑借一紙證明就來判定申請者的資格，必定會違背國家建設保障性住房的初衷，讓那些本不在保障范圍內的人鉆了空子,更嚴重的是將真正需要保障性住房來保證正常生活的人拒之門外。所以在保障性住房分配過程中要對申請人進行嚴格的審核, 充分把好入口關。

對策：在經過審核以后,往往會出現符合申購資格的戶數要遠大于房屋的供應量的現象，在這種情況下，一般通過搖號方式確定最后的承購者。不可否認的是，搖號選房的確避免了排隊選房所引起的秩序混亂等社會治安問題,但搖號靠的只能是運氣，帶有很大的隨機性。所以說，搖號看似公平，實質上很有可能把那些最需要住房的申購者拒之門外,造成又一不公平現象的產生。因此，對經濟適用房的分配，需要根據經濟適用房的市場供應情況和需求者的緊迫程度建立嚴格的、規范的、量化的并易于操作的可行具體標準，按照住房困難程度、大小和急需者優先的原則排隊分配，使之各得其所，把經濟適用房建設的宗旨落到實處。首先在設計個人申報家庭收入財產表格時,對申購人要填寫的項目進行具體劃分如家庭成員數量、年齡、就業情況（是否有下崗人員）、崗位職級、月收入，資產狀況等要有逐項清單，再由政府設立調查小組，根據本地的實際情況對這些因素的重要程度進行排序。

住建部要求地方嚴禁以任何形式向不符合住房困難標準的家庭供應保障性住房；完善保障性住房分配、使用的公眾監督機制。一方面，通過控制保障性住房戶型面積，引導保障對象當收入條件改善、具備了一定經濟能力后自然退出。另一方面，對租賃性保障房，要研究制定合適的、動態的、有利于退出的租金標準；對購置型保障房，要完善并嚴格執行交易時對收益調節的規定，消除牟利空間，確保保障性住房公平配置、合理使用。只有合理退出，才能讓保障房真正保障到需要保障的人。

小結

我國的保障性住房建設剛剛起步，在政策執行中避免不了會出現一些漏洞，而產生與初衷不一致的結果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題十分重要，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設過程中及時發現問題，結合我國的實際情況制定出正確的解決問題的方案，確保保障性住房建設健康、高效、快速向前發展，最終實現居者有其房的目標。