“暗戰”寫字樓

合肥政務區商業地產同質化現象比較嚴重，這也導致了樓盤之間的客戶爭奪、價格競爭愈發激烈。

合肥商品住宅“限購令”實施一年多以來，住宅地產迅速遇冷，此時商業地產以其“不限購”的特殊身份迅速上位。眾多房企紛紛加速進軍商業地產，僅合肥政務新區就聚集了諸如華潤、新地、置地等數十家地產開發商，寫字樓項目鱗次櫛比。

公開資料顯示，2010年，開發商在政務區拿地達到高潮，共計拿地1177.998畝。

其中，安徽置地以19.88億圈下天鵝湖南岸ZWQTC-033、ZWQTC-035、ZWQTC-037共計335，81畝地塊，開發置地廣場；華潤置地緊隨其后收獲其附近ZWQTC-034、ZWQTC-036、ZWQTC-038一共330.86畝土地，用于華潤中心的建設；之后，安徽皖投置業、合肥天同、大連萬達、東莞市百利酒店紛紛逐鹿政務區。

在地產商如此瘋狂圈地扎堆寫字樓之時，業內感嘆之聲不斷，“未來政務區估計再無地可賣！”來自政務區官網的信息顯示，政務區目前剩余經皆性土地還有18宗，僅合1250畝，最大為148畝，最小為23畝。

伴隨著這一波圈地狂潮，土地價格一路飆升，從2007年到2011年，政務區土地拍賣均價從260萬元/畝直線升至507萬元/畝，平均成交價漲幅高達95%，用寸土寸金來形容毫不夸張。

按照國際慣例，商業地產自持與出售的比例通常為8：2。然而，成本上升導致的資金壓力，讓一些開發商在項目建成之后更傾向于出售。

世聯地產研究數據顯示，2012年合肥市場可預計供應量將達到約115萬m²，而政務區占據了大半壁江山。其中，2012年開年以來，新城國際推售10萬m²；白天鵝國際商務中心推售7萬m²；新地中心也大手筆推售17萬m²；華邦世貿城推售10.8萬m²；置地再推20萬m²；蔚藍商務港二期也推售8萬m²……而即將入市推售的華潤萬象城、百利廣場等體量也不容小覷。同時，他們預計2011年～2014年，政務區寫字樓將推售約91.8萬m²，成為未來大體量的一線高端產品集中競爭區域，整體市場份額將進一步加劇分割。

在合肥學院房地產經濟研究所副所長凌斌眼里，合肥政務區商業地產同質化現象比較嚴重，這也導致了樓盤之間的客戶爭奪、價格競爭愈發激烈。

“毗鄰天鵝湖畔，甲級寫字樓，打造合肥地標性建筑”……縱觀政務區寫字樓項目的廣告詞，大抵不過如此。而事實上無論從交通、環境或者配套設施來看，區域內寫字樓項目幾乎很難發現任何差別。

為了在同質化競爭中突圍，樓盤之間開始大打“價格戰”，降價、折扣、買一送一等手段層出不窮。

6月4日，蔚藍商務港打響了價格戰的第一槍。二期D座寫字樓最低僅以7500元入市，按照該項目150%的得房率折合計算，每平米單價最低只需5666元，由于蔚藍商務港寫字樓的戶型面積在70-1800平米之間，這意味著最低總價53萬就可以投資一套寫字樓，直擊省城寫字樓價格極限。更具誘惑力的是，首付最低只需兩成。

買一層得兩層、統一出租運營、租可抵供，售價“7”字頭……蔚藍商務港的一聲槍響引發了政務區寫字樓市場的價格大戰。

不堪重壓之下，前城大廈率先跳水，均價迅速降至6600元，新城國際也打出折后價11000元。公開資料顯示，目前天鵝湖同區域寫字樓均價已經降至9500元，與同區域住宅樓動輒八九千、甚至上萬的價格相比，幾乎持平。

而按照國際慣例，正常情況下，同一區域商業地產價格一般是住宅的1.5-2倍。政務區目前商住倒掛現象已然凸顯。

對此，白天鵝國際商務中心常務副總經理邢衛東向《徽商》表示，“在持續嚴厲的樓市調控下，住宅市場投資風險驟增。此時的商業地產成了避風港，被寄予很高期望，但現在的現象卻很有趣：一邊是商業地產投資熱情上漲，一邊是商業地產低于住宅價格的現實。要改變這種情況，商業項目品質必須提升。”