限購令對小城市商品住宅市場的影響分析——以商洛為例

米文靜,張愛軍

(1.西北農林科技大學水利與建筑工程學院,陜西楊凌 712100;2.商洛學院城鄉發展與管理工程系,陜西商洛 726000)

限購令對小城市商品住宅市場的影響分析
——以商洛為例

米文靜1,2,張愛軍1

(1.西北農林科技大學水利與建筑工程學院,陜西楊凌 712100;2.商洛學院城鄉發展與管理工程系,陜西商洛 726000)

為了進一步了解限購令對小城市商品住宅市場的影響,把握小城市是否有必要實施限購,以商洛為例,在解讀限購政策的基礎上,采用問卷調查法對975名商洛居民施測,結合問卷調查SPSS分析結果和商洛市統計局數據,研究限購令對商洛商品住宅市場的影響,得出商洛市房地產市場有必要實施限購的結論,并提出限購方案。

限購令;調控;商洛;房價

0 引 言

國務院發布了關于遏制房價過快上漲的通知《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱“國十條”)。“國十條”印發后,房地產市場出現積極變化,房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果,逐步解決城鎮居民住房問題,國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”)。截至2011年2月,全國已有36個城市提出限購。

限購令實施以來,房地產市場迅速降溫,統計公報公布了2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度(月度同比),見圖1。

圖1 2010年70各大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度(月度同比)

據報道,限購政策出臺后,我國有5 000億資金從房地產市場流入其他投資市場,可見限購令對打擊住房投機炒作、遏制投資投機需求發揮了積極作用[1]。目前,全國許多城市都出臺了限購令,限購的城市多集中在發達的一二線城市,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,實施限購令普遍東部城市偏緊,中西部城市偏寬,中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬認為一線城市政策普遍較為嚴格。

本文在解讀限購令的基礎上,采用問卷調查法對975名商洛居民施測,結合問卷調查SPSS分析結果和商洛市統計局數據,研究限購令對商洛市商品住宅價格、成交量、購買心態、開發投資及房地產后續發展等五方面影響,綜合考慮利弊,為商洛市房地產市場是否有必要實施限購提供依據,并得出限購方案。

1 限購令解讀

1.1 限購令的具體內容

對已經擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5 a以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房(注:以上為北京市限購令內容)。

1.2 限購令的目標分析

限購令是國家針對一二線城市房產泡沫過度膨脹,投資性房產過熱而制定的,并非中央刻意打壓房價,相反是為了逐步規范市場,使房價穩定上漲而制定的政策。

限購令的限制手段包含兩方面:一是限制本市戶籍居民家庭購買第三套(含第三套)以上住房,對本市小規模住房投資行為起到了抑制作用;二是非本市戶籍居民家庭限購一套住房,有效地遏制異地大規模炒房團投機炒作。從限購令的內容來看,其目的是通過抑制需求,遏制投機和過度投資,減少商品住宅成交數量,從而通過供大于求的基本經濟法則降低房價,保證房地產市場的良性健康發展[2]。

1.3 限購令的弊端

中國的房地產調控政策,應該遵循的原則是對市場干預最少、符合行業發展規律,有利于長期穩定發展的政策體系,但政策性法規只能對市場進行調控,房地產長期的發展還需依靠市場自主調節完成。限購令完全依賴行政手段執行,帶有鮮明的行政色彩。在房地產投資過熱,房價上升過快的今天,限購政策可以在短時間內迫使成交量下降,為保障房的大量上市爭取時間,但這一政策尚有不完善之處,治標不治本,一定是不可持續的。

(1)破壞合理的自住需求

限購令的出臺大大限制了投機者購房,與此同時,也不可避免的限制了部分普通民眾的剛性需求。剛性需求是相對彈性需求而言的,往往具有在一段時間內比較固定的特性,短期內受價格的影響較小,價格變動的余地也不大。當剛性需求被上漲過快的房價破壞后,這個剛性需求就成了彈性需求。

(2)破壞市場經濟原則,硬性抑制需求,政策一旦放開易出現反彈

價值決定價格,供求關系影響價格。價格是供需相互作用的直接反映。房價高漲是因為市場對住房有貨幣購買力支撐的超額需求,這種需求包含自居住性需求和投資性需求,投資性需求是資產自我保護的需求,符合市場經濟規律[3]。

我們現行的限購令政策著力“引導住房需求”,被抑制的需求并不能被有效地化解,只能被暫時積壓。盡管在供給方面,政府強調要增加保障房建設,“新國八條”中提到,“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。”各地政府也在不斷加大保障房供給,由于建設周期、數量等多方面原因,部分地區并未達到明顯效果。一旦限購令松動,房價將迅速反彈,從而使限購成果功虧一簣[4]。

(3)影響城市發展進程

城市的發展需要外來流動勞動者和新移民,如果商品住房徹底限購,居民沒有自住房以外的房源,就無法解決外來人員的租房問題,從而限制城市的發展。城市商品住房需要一定的彈性空間。

(4)強調以戶籍制為核心,存在爭議

“新國八條”出臺以來,各地紛紛出臺住房限購細則,盡管各有不同,但限購數目因戶籍而異是一致的。“戶籍歧視”成為限購令的焦點之一。西安市也明確規定:已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市轄區內向其售房。限購令對打擊外地炒房行為非常有效,但將戶籍置于核心地位確實存在爭議,同時,也會催生戶籍倒賣等不良社會現象[5]。

2 限購令對商洛市商品住宅市場影響

2010年“新國十條”出臺后,全國出臺“限購令”的城市已有20余個,頒布“新國八條”后,部分內地二三線城市也加入限購行列,截至2011年2月,全國已有36個城市提出限購。繼“新國八條”后,陜西省西安市于2月25日下發了《關于進一步加強房地產市場調控工作的的通知》,對居民家庭住房限購以及二套房貸等問題進行了規范。

限購令的出臺使部分房地產投機投資者不能購買更多的房產,使更多的購房者采取觀望的態度,在短期內能夠迫使市場成交量下降,抑制房價上漲。同時,一二線城市實施限購政策也極大限度的調整了商品住房資源的配置,提高了三四線城市的住房購買率,緩解大城市人員密集、交通壓力大的現狀。

以商洛為例,結合統計局數據和商洛市975名居民問卷調查SPSS分析結果,對商洛商品住宅市場在國家出臺限購政策以來成交面積、住宅價格、購房者購買心態、開發投資及房地產后續發展等五方面的影響分析如下:

2.1 對商品住宅成交面積的影響

選取2009年、2010年和2011年前三季度商洛市房屋銷售面積為指標,對比實施限購前后商洛市住宅成交面積的變化,如表1所示,2009年以來商洛市房屋成交面積持續增長,受2010年限購令及商洛市有關調控政策的影響,2010年、2011年成交面積增長率均有所下降。

表1 商洛市2009～2011年房屋銷售面積統計表

2.2 對商品住宅價格的影響

經濟快速增長、城鎮化進程不斷加快促進了商洛住房需求的快速增長。同時,隨著境內高速公路的建成,商洛真正融入了西安一小時經濟圈,區位優勢日益顯現,商洛“山水園林生態旅游城市”、“西安后花園”已初步顯現。另外,受到毗鄰城市西安限購政策的波及,商洛房價有所上漲[6]。

表2中數據顯示,商洛市商品房銷售平均價格同比逐年增長,其中2009至2010年間房屋銷售價格漲幅大,2010至2011年國家實施限購令期間漲幅相對較小。此外,根據陜西省統計局“物價指數”統計,商洛市2011年上半年房屋銷售價格指數為105.5,累計增長僅5.5%(上年同期價格指數=100),增長幅度較小。

表2 商洛市2008～2011年商品房銷售平均價格統計表

2.3 對購房者購房心態的影響

國家頒布限購令政策背景下,商洛市975名居民購房計劃調查分析結果如表3所示,12.9%的居民是剛需,無論政策如何,都需要買房解決住房問題;28.1%的居民購房計劃主要受經濟條件影響;44.1%居民受政策影響,持觀望心理,14.9%居民受限購影響較大,放棄購房計劃。

表3 商洛市居民購房計劃統計表

2.4 對開發投資的影響

目前商洛市共有28家房地產開發公司,表4對商洛市2009年至2011年前三季度房地產開發完成投資金額進行統計,數據顯示,2010年相對2009年開發投資金額增長較大,2011年同比2010年持續增長,但增長率略有降低。

表4 商洛市2010～2011年三季度房地產開發投資統計表

2.5 對商洛房地產后續發展的影響

限購政策使得大中城市房價得到遏制,銷售面積下降,但中西部一些城市出現量價齊頭的形勢,說明一些投資投機目標從大中城市轉到中小城市。加之,大中城市土地供應受限,競爭大,國家的區域規劃不斷傾向于加快中小城市城鎮化進程,三四線城市房地產市場將吸引更多的房地產企業[7]。

2011年上半年,商洛市建筑業完成增加值24.66×108元,增長24.5%(現價)。資質以上建筑業企業完成總產值29.00×108元,增長30.0%。房屋建筑施工面積28.90×108m2,增長35%,竣工產值16.50×108元,增長40.0%,房地產市場發展空間較大。

3 商洛市實施限購令的必要性分析

商洛屬地級市,位于陜西省東南部,地處秦嶺山地,東臨河南,東南與湖北接壤,北接本省渭南市,西南相鄰西安市。轄商州區和鎮安、丹鳳、商南、洛南、山陽、柞水6個縣。總面積約 19 292 km2,人口234萬(2010年第六次全國人口普查主要數據公報顯示)。

對于商洛市房地產市場是否有必要實施限購令,將從購房需求、房價、市場調控三方面加以分析論證,并得出限購方案。

3.1 商品住宅需求潛力大,彈性需求所占比例相對剛性需求較大

商洛市房地產仍處于初級開發階段,隨著”關天次核心中心城市”加快擴建,商丹園區企業用工大量涌入,舊城改造等一批重點城市改造升級重點項目落實,加之土地供應有限,短期能保持基本“供需平衡”,長期房地產發展仍跟不上市場需求。

表5調查數據顯示,商洛市居民零套房產占47%,一套占39.6%,兩套占 9.8%,三套以上占3.6%。零房產數所占比例較大,說明商品住宅需求存在較大潛力。

由表6可見,購房為滿足住房需求的剛需占40.3%,為改善住房條件而購房占20.1%,為父母買房占4%,為子女買房占9.5%,投資占16.6%,其他需求為9.5%。彈性需求所占比例相對剛性需求較大。

表5 商洛市居民房產擁有情況統計

表6 商洛市住房需求情況統計

3.2 居民普遍認為房價高,有必要實施限購政策

居民對商洛市目前房價滿意情況調查結果見表7,0.8%的居民認為商洛市偏低,36.5%認為偏高,14.9%對目前房價基本滿意,認為正常,47.7%認為過高,0.1%認為過低。

表7 商洛市目前房價滿意度情況統計

對商洛房價走勢預測的調查中,29.1%認為未來房價將有所下降,但幅度不大;17.3%認為房價將小幅度上升;17%認為將基本維持現有狀況;12.3%認為房價將大幅度上升;1.7%認為將大幅下降;22.5%認為難以估計。數據見表8。

表8 商洛市居民房價走勢預計情況統計

商洛市市民85.5%認為商洛房價漲幅過大,有必要實施限購令,14.5%認為房價漲幅正常,沒必要實施限購令。

3.3 目前商洛調控房價的主要措施

2008年以來,商洛市房價上漲較快,為了更好地控制房價,保證房地產市場在均衡狀態下健康發展,目前政府采取的主要措施是:加強保障房建設。截至2011年7月底,商洛市已開工建設保障性住房32 900套,建成11 901套,發放住房租賃補貼1 806戶(注:數據來源于根據商洛市政府)。

3.4 商洛實施限購方案

商洛房價上漲主要包含兩方面原因:一是本地投資性需求旺盛。伴隨商洛城市化進程的發展,面對通貨膨脹和房價上漲的局面,大多數居民選擇買房來實現保值增值,從而導致房屋利用率下降,空置率大幅度上升,造成居民越有房越買房,越無房越無望的兩極分化局面[8]。二是外地投資性資金涌入,受西安限購令的影響,部分因限購無處可去的資金轉向商洛房地產市場,推動房價的同時,也使當地本處于觀望的民間資金也投資進入房市。

正常的房地產市場投資性購房比例在10%～15%的范圍以內,而商洛目前16.6%投資性比例已超出警戒線范圍。

對于商洛目前的房地產發展狀況,非常有必要實施限購政策,限購令在短時間內能有效的抑制房價上漲,但同時也會帶來影響自住需求等負面效應。針對限購令的利弊,揚長避短,并結合商洛實際,將限購政策與房產稅、物業稅、住房信貸政策、住房結構調整、保障房建設等措施有效的結合,建立良好機制,制定調控方案如下:

(1)引導合理的住房需求

對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,要暫停在本行政區域內向其售房。

(2)加強房產稅收的征管

對個人購買住房不足5年轉手交易的,按其銷售收入全額的征收個人住房營業稅,嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策[9]。

(3)實行差別物業稅

對首套自住性房屋,只象征性地征收0.1%～0.5%的物業稅,而對第二套房以上的投資性購房,征收3%以上的高額物業稅,對空置3年以上的房子征收物業空置稅。

(4)強化住房信貸政策

對貸款購買第二套住房的居民家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的 1.1倍[10]。

(5)調整住房結構

對中小戶型住房投資結構需合理化,加大對中小戶型住房的投資建設,從而推進經濟適用房發展,增加經濟適用房供給;完善廉租住房建設,解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。

(6)不斷加強保障住房建設

通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大保障制度的覆蓋面,積極引導房地產開發企業參與保障性住房建設,以保證新出讓或劃撥土地的經濟適用住房項目中,廉租住房的配建比例和保障性住房的建設數目。

4 結 語

限購令的出臺是政府調控房地產市場、保障民生的一項重大舉措。其細則體現了有保有壓,“保”的是民生住房,“壓”的是房地產投機,該政策既遏制了市場投資,又保證了市場的穩定,效力毋庸置疑,但其不完善之處也不可忽視,硬性抑制需求,政策一旦放開易反彈,持續時間的長久性更值得深思。

目前限購令的實施范圍集中在大中城市,投資投機行為很可能流向未實施限購的小城市,從而推高小城市房價。近年,商洛房價漲幅相對較大,房屋空置率較高,房地產市場已出現較為明顯的投資性需求,如不采取果斷的限購政策降溫,投資性的需求會愈演愈烈,最終將導致市場失衡。穩定小城市房價,必須采取調控措施[11]。

實施限購政策是行政辦法,是不得已而采取的辦法,其最終目的是讓房價回歸理性。要完成這一目標,依靠的不僅是行政色彩濃厚的政策,更是房地產市場的有力監管和自我完善[12]。

[1]袁雨露.淺析“限購令”對我國房地產市場的影響[J].中國證券期貨,2011,(5):135-138.

[2]劉艷瑩.淺析《限購令》對房價控制的作用[J].城市建設理論研究(電子版),2011,(15).

[3]王雪慧.住房“限購令”的經濟學思考[J].現代商業,2010,(35):81-82.

[4]馮燮剛.中國安居之路一走出房地產迷局[M].上海:上海遠東出版社,2008:19-20.

[5]王思鋒,彭共庭.論中國房地產市場的政府規制—兼評“房屋限購令”的合法性[J].西北大學學報(哲學社會科學版),2011,41(3):148-153.

[6]楊存典,張雁.商洛市房地產業發展水平的綜合評價[J].區域經濟,2010,(7):84-85.

[7]曹葉.對國家關于房地產市場調控措施的探討[J].山西建筑,2011,37(11):224-225.

[8]徐佳.限購令的背景及影響效果探討[J].新財經(理論版),2011,(5):371.

[9]李洪林,彭立強.中國房地產市場政策調控效果研究述評[J].華東經濟管理,2011,25(8):118-122.

[10]魏文彪.新國八條重在改變房地產市場預期[J].資源與人居環境,2011,(3):68.

[11]金獻芳.淺談我國房地產市場現狀分析及應對措施[J].現代商業,2009,(12):56-57.

[12]楊玉珍,文林峰.抑制房價過快上漲宏觀調控政策實施效果評價及建議[J].管理世界,2005,(6):153-154.

Influence of Buying Limitation Order on Commercial Housing Market in Small Cities——Taking Shangluo for Example

MI Wen-jing1,2,ZHANG Ai-jun1
(1.College of Water Resources and Architectural Engineering,Northwest A&F University,Yangling,Shaanxi712100,China;2.Department of Urban and Rural Development&Management Engineering,Shangluo Institute,Shangluo,Shaanxi726000,China)

In order to further learn the influence of buying limitation order on the commercial housing market in small cities,and grasp whether it is necessary for the small cities to be implemented for this policy,the questionnaire surveying methd is adopted to 975 residents in Shangluo based on interpreting the buying limitation policy.Then,combined with SPSS analysis results and the data from Shangluo Statistical Bureau,the influence of buying limitation order on commercial housing market in Shangluo is analyzed and studied.At the same time,the conclusion is drawn that the buying limitation policy is necessary to be implemented in the real estate market in Shangluo,and a plan is put forward at last.

buying limitation order;regulation and control;Shangluo;house price

F293.31

A

1672—1144(2012)01—0130—05

2011-11-10

2011-12-05

米文靜(1984—),女(漢族),新疆伊犁人,碩士研究生。主要從事房地產經營管理課程的教學工作。