美國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對我國高職院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位的思考

曹 蕾

（長沙民政職業(yè)技術(shù)學院，湖南 長沙410004）

2012年10月，筆者作為長沙民政職業(yè)技術(shù)學院第一批赴美訪學教師，有幸來到美國Ferris State University訪學十二周。今年，長沙民政職業(yè)技術(shù)學院基于行業(yè)，經(jīng)過行業(yè)或產(chǎn)業(yè)分析，制定專業(yè)標準，修改各專業(yè)人才培養(yǎng)方案。作為我校從事物業(yè)管理教學六年的專業(yè)教師，看著該專業(yè)一步步發(fā)展起來，畢業(yè)生一屆屆進入物業(yè)管理、房地產(chǎn)行業(yè)，謀求更好的職業(yè)生涯，對物業(yè)管理高職教育、物業(yè)管理行業(yè)有著很深的感情。中國物業(yè)管理行業(yè)作為中國發(fā)展的朝陽行業(yè)，得到迅速發(fā)展。然而，任何新生事物在其發(fā)展過程中必然會出現(xiàn)各種問題及發(fā)展瓶頸。帶著中國物業(yè)管理工作中遇到的種種問題和疑惑，筆者期望在美國能找到不一樣的答案。

一、美國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)概況的認識

1、對美國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的初步了解

筆者在美國費里斯州立大學的導師是一位華裔，來美已有三十年，當筆者向他探討關于物業(yè)管理方面的問題時，他首先問筆者的問題是：中國的物業(yè)管理是干嘛的。他經(jīng)常聽說中國居住小區(qū)“物業(yè)”一詞。我向他解釋什么是物業(yè)管理之后，他說中國物業(yè)公司做的事情在美國都是由各個專業(yè)公司來負責，不是由一家來負責。比如，水電可以找水電公司，維修可以找維修公司，燃氣可以找燃氣公司，綠化衛(wèi)生方面以此類推，而且美國的這些公司非常多，競爭非常激烈，都力求最好的服務以保證客戶來源。這點和中國差別非常大，因為這幾大行業(yè)中國公司非常少，僅有極少幾家，這樣提供的服務勢必會受到影響。當問到小區(qū)的公共道路如何管理時，他理所當然地回答，當然是市政部門負責。但在中國，市政部門只管轄城市公共道路，不包括有著封閉物業(yè)管理區(qū)域的居住小區(qū)的道路。圍繞中美兩國物業(yè)管理問題，我們談了很久，涉及制度、社會形態(tài)、土地所有制等方面，交談越深入，發(fā)現(xiàn)區(qū)別越大。

2、對美國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的正式接觸

國際資產(chǎn)管理協(xié)會（Institute of Real Estate Management）成立于1973年，是美國最具權(quán)威的物業(yè)管理機構(gòu)。國際資產(chǎn)管理協(xié)會從屬于美國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（NAR），國際資產(chǎn)管理協(xié)會不但在培訓專業(yè)人才、授證以及在擁護有關影響資產(chǎn)管理業(yè)的關鍵問題上是行業(yè)同仁的先驅(qū)，且是唯一同時服務住宅資產(chǎn)管理業(yè)以及商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)的資產(chǎn)管理專業(yè)協(xié)會。美國物業(yè)管理行業(yè)資格證的考取和注冊均由IREM負責，其物業(yè)管理行業(yè)資格證CPM（注冊物業(yè)管理師）被視為現(xiàn)今資產(chǎn)業(yè)界最具權(quán)威的證書。

筆者聯(lián)系國際資產(chǎn)管理協(xié)會，IREM很快回復筆者，并根據(jù)筆者提供的信息介紹最近分部。通過Chapter 62分部，筆者有幸結(jié)識到物業(yè)管理企業(yè)的主管、IREM分部主席及其他IREM成員，他們是對美國物業(yè)管理行業(yè)最了解的專業(yè)人士，通過與他們的接觸和后期對公司的了解，筆者收獲很大。

二、中美物業(yè)管理行業(yè)對比分析

通過前期的不斷努力，筆者通過探訪、了解企業(yè)、深入交流、實地調(diào)查等多種方式收集到珍貴的資料，通過整理分析，筆者用所了解的信息對中美物業(yè)管理行業(yè)進行對比分析，如下表所示：

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三、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展思考

從所獲得的物業(yè)管理行業(yè)相關發(fā)展信息，通過上述對比分析，結(jié)合中國當前物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，筆者對國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向有以下幾點思考：

1、物業(yè)管理的類型勢必有所轉(zhuǎn)移

這個趨勢已經(jīng)在中國逐步形成，可以從房地產(chǎn)行業(yè)的類型和發(fā)展變化看出端倪。就拿知名的房地產(chǎn)企業(yè)“SOHO中國有限公司”2011-2012年發(fā)展來看，主打項目迅速由居住物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。隨著居住物業(yè)的漸漸飽和，房地產(chǎn)商勢必有所轉(zhuǎn)向，新開發(fā)地產(chǎn)的變化亦將造成物業(yè)管理類型的變化。

2、物業(yè)管理的內(nèi)容將發(fā)生巨大變革

中國現(xiàn)行物業(yè)管理的主打類型是居住物業(yè)，因此也造成物業(yè)管理內(nèi)容的統(tǒng)一性：大方向包括常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務、委托性的特約服務，其中以常規(guī)性的公共服務為主，這其中主要包括四大塊—建筑主體的維護管理、設備設施的維護、綠化衛(wèi)生管理和消防安全秩序維護管理。

但是，從美國這邊了解到的信息發(fā)現(xiàn)：美國的物業(yè)管理大部分不針對具體的操作，比如綠化衛(wèi)生、設備設施、建筑主體等，均由各專業(yè)公司負責，物業(yè)管理公司只需出面協(xié)調(diào)即可。此外，不管是公寓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)亦或?qū)懽謽俏飿I(yè)，均只有一個或幾個業(yè)主，這是和中國最大區(qū)別的地方。中國的居住物業(yè)都是由房地產(chǎn)商開發(fā)，然后出售給購房者，所有權(quán)由一個大業(yè)主轉(zhuǎn)成很多位小業(yè)主，所以物業(yè)管理公司為了處理眾多業(yè)主之間的關系而費盡心力。美國的公寓大多是出租，即算是購買，也是以單棟的形式購買，這樣一來，即使業(yè)主有變化，也僅是主體的變化，不會發(fā)生數(shù)量上的巨大改變。因此，美國的物業(yè)管理重點是在Investment，他就像一位物業(yè)運營經(jīng)理人，如果滿足Investor的要求，能最大化地發(fā)揮其所管理物業(yè)的最大經(jīng)濟效能，即獲得收益。

四、對本校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位的思考

（一）對專業(yè)教育的影響

1、行業(yè)的變革將給物業(yè)管理高職教育帶來沖擊

筆者要考慮的事是：如果未來中國的物業(yè)管理行業(yè)由具體事務的管理轉(zhuǎn)向投資、經(jīng)營、租賃、資產(chǎn)管理等方面，那我們現(xiàn)行的物業(yè)管理高職教育模式是否會過時。將來的綠化、衛(wèi)生、設備設施等完全不需要物業(yè)管理公司，而是有專業(yè)化的公司，而且競爭非常激烈，服務內(nèi)容、服務等級、服務要求越來越高，越來越被業(yè)主所接受，在那時，我們的管理內(nèi)容將如何轉(zhuǎn)變。我們的教育方式、方法和內(nèi)容將何去何從。

2、崗位需求的變化將影響學校專業(yè)人才培養(yǎng)方案的制定

物業(yè)管理內(nèi)容的變革勢必直接導致崗位需求的變化，我校物業(yè)管理專業(yè)“全程就業(yè)”人才培養(yǎng)模式勢必發(fā)生變革。2012年本專業(yè)制定了最新的物業(yè)管理人才培養(yǎng)方案，已敏銳觀察到行業(yè)的變化和發(fā)展，提出運用國際化理念培養(yǎng)“國際化人才”，以應對國際行業(yè)的發(fā)展和變化。

（二）理論提升與思考

1、行業(yè)融合提升

美國的物業(yè)管理行業(yè)有效管理理論重視管理及資產(chǎn)運作，更好地發(fā)揮經(jīng)濟效益；中國的物業(yè)管理行業(yè)行為管理理論重視從業(yè)人員的行為能力及行為的可操作性和實踐性。兩者既有區(qū)別也有聯(lián)系。首先從行業(yè)的融合提升來看，可利用自身現(xiàn)有行為的實踐性優(yōu)勢，改革管理理念，結(jié)合有效管理理論，形成戰(zhàn)略協(xié)同管理（“雙S”）理論，實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及高級行業(yè)模式發(fā)展業(yè)態(tài)，實現(xiàn)由物業(yè)管理的初級形態(tài)向高級形態(tài)轉(zhuǎn)變。

2、專業(yè)融合提升

行業(yè)所需人才既是教育體制所需培養(yǎng)的專業(yè)人才，行業(yè)人才的變革必將引領教育專業(yè)人才的變革。結(jié)合專業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)同管理“雙S”理論，本校2012年物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案明確定義物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標是：面向現(xiàn)代物業(yè)管理及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一線崗位，培養(yǎng)德、智、體、美全面發(fā)展，心理健康，掌握物業(yè)管理以及房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)經(jīng)營管理必備的專業(yè)理論知識，熟練掌握從事物業(yè)管理所需的前期介入、物業(yè)維修保養(yǎng)、安全管理、環(huán)境管理、客戶服務、信息管理、物業(yè)行政人事和地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等所需的基本技能和成熟技術(shù)，具備良好的職業(yè)道德、職業(yè)素養(yǎng)和一定創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，具有“愛眾親仁”的道德精神和“博學篤行”的專業(yè)品質(zhì)的高素質(zhì)、技能型、應用型和可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理專門人才。可以看出，修訂后的專業(yè)人才培養(yǎng)方案按照行業(yè)及社會人才需求、就業(yè)崗位標準、從業(yè)資格等方面綜合考慮本專業(yè)人才培養(yǎng)定位，既結(jié)合了就業(yè)崗位標準，也遵循了行業(yè)發(fā)展的前沿，實現(xiàn)專業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、思考

專業(yè)人才培養(yǎng)定位是人才培養(yǎng)方案實施的風向標，因此，必須密切抓住行業(yè)發(fā)展前沿。這里的行業(yè)發(fā)展前沿應該把目光放得更遠，不僅是當前，不僅是本市、本省、本國，更應該多走出去、多看看、多了解更多的地區(qū)、國家行業(yè)發(fā)展的最前沿發(fā)展方向。作為現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的起源地美國，其行業(yè)的發(fā)展方向非常值得我們學習與借鑒。如何實現(xiàn)人才培養(yǎng)的可持續(xù)化，片面強調(diào)技能、單一培養(yǎng)一線人才，是否能適應更長遠的行業(yè)發(fā)展。是值得深層思考的問題。

（三）實踐提升與思考

1、依據(jù)行業(yè)發(fā)展前景和趨勢，結(jié)合物業(yè)管理專業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同管理“雙S”理論，確定我校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位為：依托行業(yè)發(fā)展，關注行業(yè)發(fā)展前景和國際發(fā)展趨勢，培養(yǎng)適應國際化行業(yè)發(fā)展需求的綜合型全面發(fā)展人才。筆者也將以更積極的態(tài)度實施2012年物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案。

2、依據(jù)基于“雙S”理論確定的我校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位，筆者在自身教學中，將重視戰(zhàn)略協(xié)同思想理念，在課堂中更多地融入行業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)展理念，避免單一專業(yè)教學，實現(xiàn)多元化、綜合化教學。

3、依據(jù)基于“雙S”理論確定的我校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位，筆者在專業(yè)核心基礎課《物業(yè)管理概論》的教學中，將增加戰(zhàn)略協(xié)同管理內(nèi)容體系，按照現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需求整合教學內(nèi)容。

4、依據(jù)基于“雙S”理論確定的我校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)定位，筆者針對物業(yè)管理專業(yè)及全校學生開設資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)風險管理等選修課程，通過修讀情況考察專業(yè)學生綜合素質(zhì)提升情況。

[1]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.

[2]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.

[3]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.