強化房地產及建安企業實施稅收征管的思考

喻 婷

一、受金融危機影響，稅收征管矛盾更加突出

金融危機新形勢下，引導房地產企業持續健康發展與依法納稅是一個必須著力破解的重大課題。

（一）隱瞞銷售收入，偷逃所得稅

目前，全國經濟形勢持續低迷，各房地產企業不僅銷售量大幅下調，而且銷售價格銳降，導致銷售收入大減。

（二）隱瞞預售收入，偷逃所得稅

一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預收房款或定金，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆應稅收入，偷逃所得稅

將“視同銷售收入”不作為應稅收入，從而不主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認。

二、強化房地產及建安企業實施稅收征管的必要性

隨著我國房地產行業的快速發展，房地產行業的稅收收入也大幅增長，已經成為我國財政收入的重要來源，稅收在房地產行業的宏觀調控作用也日益顯現。在此基礎上，進一步研究我國房地產及建安企業的稅收征管問題，提出強化房地產及建安企業稅收征管的政策與措施具有重要的現實意義。

（一）加強房地產行業稅收征管問題的研究，有利于完善稅收政策

隨著社會主義市場經濟的發展、住房制度改革的深入以及人民生活水平的不斷提高，房地產行業在國家產業結構中的位置日漸突出，通過對房地產行業稅收征管問題的研究，特別是對房地開發環節、銷售環節、保有環節的稅款征收管理方面問題的研究及建議，對完善我國房地產行業的稅收政策將有一定的借鑒意義。

（二）有利于開展稅收收入影響因素分析

影響稅收收入的因素主要有經濟因素、政策因素和稅收征管因素。通過對房地產行業及其建安企業的稅收征管問題研究，為稅收征收管理對稅收收入的影響提供參考，有利于分析稅收征管對稅收收入的影響。

（三）有利于開展同業稅負分析，為納稅評估和重點稽查選案提供數據支持

稅收負擔是納稅人繳納的稅款占營業收入的比重，同一行業的稅收負擔應該相差不大，稅務機關通過開展同業稅負分析，根據各地區實際情況確定房地產行業的平均稅負，然后對每戶房地產企業進行納稅評估，根據納稅評估結果確定重點稅務稽查對象，為稅務稽查選案提供數據支持，有利于開展以查促管，提高稅收征管水平。

（四）有利于利用同業稅負分析原理，考核評價稅收征管力度

稅務機關逐年測算某一地區房地產行業平均稅負后，與單個房地產企業稅負比較，分析房地產企業各個稅種的稅收負擔情況，可以從另一個角度考核稅收征管力度。從稅務機關的角度用稅收負擔來考核稅收征管力度，有利于不斷改進稅收征管措施，進一步提高稅收征管水平。

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從2002—2005年稅負變化看房地產行業的稅收負擔有所增加，（除2003年受非典影響外）說明這幾年房地產行業發展趨勢良好。表中2002年到2005年企業所得稅稅負增長較快，一方面說明房地產行業的利潤率不斷提高，行業發展態勢良好，另一方面說明稅務機關稅收征管力度不斷加強，稅收流失逐漸減少。

（五）有利于整合監控數據，建立稅收預警機制

隨著我國房地產行業的發展，房地產行業對國民經濟的影響逐漸增強，據統計，房地產行業的產值每增加1個百分點，就會促使相關產業的產值增加1.5～2個百分點。近年來，我國每年的GDP增長率中，由房地產拉動的至少占2個百分點。加強對房地產行業稅收征管問題的研究，對房地產行業與稅收有關的數據進行統計分析，有利于掌握房地產行業稅收收入的變化情況，根據房地產行業的各項經濟指標，建立房地產行業稅收發展態勢模型，建立稅收預警機制，對加強房地產行業稅收的監控，堵塞稅收漏洞，促進房地產行業的稅收征收管理有著重要意義。