傷城鄂爾多斯

| 文 · 本刊特約記者 齊林

在鄂爾多斯，幾乎每一個能源企業均有房地產開發業務。而且還有房地產商，包括外地房地產商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地產商的選擇

2009年，為了一場考試，殷海軍從呼和浩特趕赴鄂爾多斯。對于這次簡短的旅途，他最大的記憶就是“連個吃飯的地方都沒有”。

在簡短的記憶中，走在東勝區（鄂爾多斯的主城區）的路上，準備吃個便餐的他無法找到一個簡單的餐館，放眼望去全是大型高檔餐廳。無奈之下，他打車找到家肯德基湊合了一頓——至少肯德基的價位還可以接受。

這就是鄂爾多斯的真實情況。

瘋狂的鄂爾多斯

2011年5月，一則出自鄂爾多斯市政府的消息稱，2008年該市房地產投資總量首次突破百億大關，完成140.9億元。2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。五年來，累計完成房地產開發投資766.3億元，是“十五”時期的22.2倍，年均增長47.2%。建設規模也在不斷擴大。

根據當局的信息，2006年鄂爾多斯全市商品房施工面積為498.3萬平方米，其中住宅施工面積408.0萬平方米。而到了2009年，鄂爾多斯房地產施工面積以及住宅施工面積雙雙突破1,000萬平方米大關，分別達到2,252.9和1,337.9萬平方米，分別是2006年4.5倍、3.3倍。

在這則政府信息的背后，實則掩藏著一場巨大的危機。

當年，鄂爾多斯的經濟總量趕超香港，一時間被稱為內地經濟的奇跡。但其經濟質量卻遠遠不如香港健康。

旁觀者云，通常來看，鄂爾多斯人有錢主要是因為占地款，“發現煤礦了，占了，給錢。”周而復始，這樣的輪回不斷上演在這片奇怪的土地上。當年，這里孕育了蒙古族悠遠的文化，而今這個民族的印記已然很難在這里尋覓。

近些年，不斷有鄂爾多斯人在新城區聚居，大多是從老城區遷移過來。在很多人看來，新城區人口不多，環境也很好。在當地一所中學任教的張老師說，該地與所謂的“鬼城”是一體的。“它在河北岸，我在河南岸，公交一體化，城市一體設計。”

張守志任職的學校外面就是一條兩邊正在綠化中的世紀大道，雙向十車道，中間是幾十米的超寬綠化帶，兩邊也是綠化帶……

但是，設計的超現代化，與仍然停留在“前現代化”水平的居民狀況，形成了鮮明的對比。張守志說，當地除了部分公務員，就是“被上樓”的農民了。

由于投資煤炭和拆遷補償，很多家庭擁有上百萬甚至幾百萬家產，這些錢缺少投資渠道，只有拿來買房，有些家庭買三四套房，甚至一個單元。

一場全民賭局

當年，甫一到鄂爾多斯，面對老板的殷勤邀請，資深的財務資產管理人士張顯著提了個要求，讓老板的司機開車帶他在夜色中繞著市區走一遭。

財大氣粗的老板并沒有理會張顯著這一舉動的意義。

夜色下，張顯著帶著司機繞城一周，然后“心里有底了”。回頭再找到老板，張顯著開始勸說老板放棄當下的投資項目，盡早轉行做實業。

但風頭正勁的老板無法接受這樣的當頭棒喝，他的建議沒有被采納。當時的張顯著已經有了預感，在他看來，以該老板這樣的行為，足以代表當時鄂爾多斯風起云涌的產業模式，及單一的房地產投資模式。這一模式在后來看來，簡單得近乎瘋狂，而其危險性也被顯露無疑——按照當時鄂爾多斯的平均購買力，買房子應該不是什么大事，但問題在于，按照鄂爾多斯當地的人口數量，當時的房地產投資勢頭已經遠遠超出了當地的容積率。也就是說，這么多的房子，已經遠遠超出了當地居民的入住需求。

更重要的是，當年該地的資源優勢被迅速發掘之后，越來越多的外地投資客及掘金者聞風而來，讓這個幾十萬人的城市瞬間變得擁堵。這一變化貌似給了房地產行業一個難得的機遇，但很多人似乎并沒有意識到：這個機遇其實極其脆弱。

原因很簡單：鄂爾多斯在眾多區位優勢之中，似乎僅僅占據了一個資源優勢。而相關的人力資源、消費資源、交通、商業等等要素中，鄂爾多斯顯得孱弱不堪。按照這個邏輯，毫不夸張地說，那里“窮得只剩下錢了”。

據張守志介紹，那些“被上樓”的農民，補償很多，最少也是幾十萬，除了補套房子。然后他們可以拿錢去投資，放貸，然后房地產垮掉，然后他們返貧，然后現在只剩下房子和開不起的車子。

鄂爾多斯憑借資源定價權在近幾年充分享受了實體經濟發展的最豐厚的蛋糕。在鄂爾多斯，財富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，巨額的征地補償讓一些農牧民瞬間成為了千萬富豪。

但正是由于財富大量聚集，鄂爾多斯貨幣泡沫勾起房地產泡沫。

在此之前，金融機構與民間借貸資本對鄂爾多斯市的信貸規模已然超過了2,000億元。而房地產想當然的成為財富的沉淀場所。

但并不是所有的夢想都會持續發光，隨著實體經濟下行、資源價格下挫，鄂爾多斯充裕的現金流被截斷，房地產市場再難維持在高位。

張守志說，現在搬到新城的好多人以前根本不工作的，“現在也得工作了”。但盡管如此，張說“大街上還是車如流水。反正有錢的人還是有。 ”

但大家都受了損失，無一幸免。

張守志所在的學校，有一些教職人員也參與了集資活動，他們獲利的主要途徑是吃利差。但張守志介紹稱，現在其中一人天天被人追著要錢，“但他沒有（錢），沒辦法。” 據了解，這些人的集資大部分投給了房地產。但是該地的房地產很快顯現了頹勢，張守志說，一個收放高利貸的老師，原來開的是二百萬的寶馬越野，現在已經好些天沒見到他了。

“當地房地產不那么牛了，基本沒人買。 ”

高利貸都貸給誰呢？張守志坦陳，當地好多百姓把拆遷征地的錢除了買車都放進高利貸、房地產里去了，結果大多數人都賠進去了。也就是說，通過民間借貸的形式，房地產商得到資金，然后去開發地產，但是卻賣不出去，于是地產商遭遇債務危機，現在煤也不好賣。

他們并沒有后續資金，或者說沒有其他的實體，例如煤礦來支撐資金流轉，直接導致了地產業的垮掉，即便有煤礦的，也難以長期維系。

在這個鏈條里可以清晰地勾勒出這樣一幅框架：房地產沒有限度地膨脹，卻沒有剛性需求，又加上國家調控……

鄂爾多斯房地產最終崩盤勢不可擋。

巨石壓頂

隨著信貸政策緊縮，各大銀行紛紛收緊貸款。已經停止向房地產項目發放任何形式的貸款。現在，面對政府救市的疑問，當地人士稱，目前沒有哪個銀行敢放貸，政府倒是召集了各銀行求助，貌似沒用。

對于很多房地產商來說，壓在他們身上最重的石頭，不是樓盤積壓，而是高額的還款利息，很多人無奈之下再借高利貸用于還息，從而進一步擴大風險。而活躍在當地的眾多小額貸款公司亦不再青睞房地產項目，況且銀行系統的工作人員會不定期去各類貸款公司視察，以防資金流向房地產領域。

從政府到銀行，再到民間借貸系統，紛紛對鄂爾多斯的房地產亮起了紅燈。

鄂爾多斯的購買力再不能支撐該地的房地產開發力度，按照當地的人口容積率和住房自有率來看，房地產市場在當地本不該有這么大的空間。大部分資金靠高利貸得來，而根據內蒙古銀行系統人士的說法，“那邊的銀行系統已經基本不放貸了。”

“在鄂爾多斯市，每一個房地產項目都要向民間資本借錢，一般是40-50%的資金來自民間資本，有些樓盤甚至所有資金都來自民間資本。”

老百姓一夜暴富，又一夜窮掉。“老百姓沒文化，政府也沒文化？”張守志稱，對此現狀，政府應該負90%的責任！

就張守志的學校而言，在他的了解中，就有人有上千萬的資金砸進去了，有的老師自己從銀行貸了幾百萬去放高利貸……

在鄂爾多斯，幾乎每一個能源企業均有房地產開發業務。而且還有房地產商，包括外地房地產商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地產商的選擇。

但是連降價也不能收回當初的投資款時，資金鏈便會斷裂，市場就會崩潰。

當然，有實體公司的企業，處境相對好一些。其他產業的資金可以為房地產暫時輸血。

據稱，當年鄂爾多斯有地下熱錢約2,000億，這些錢大部被用于房地產。當然，除此之外，還有部分資金被用于買礦，開礦及其他投資行業。

2010年，張顯著催促老板買地轉行或者買礦，但是事業發展風頭正勁的老板壓根不會接受任何異見，大筆的資金依舊被拋進房地產，張顯著只得默然。

終于有一天，銀行不再放貸，沒有了活力資金。因為從銀行無法獲得貸款，從民間借高息借款進行房地產開發成為鄂爾多斯許多房地產商的通行做法。

危機來臨，眾多房地產投資者的資金鏈無法支撐。

當時一大批房地產老板被逼債，并紛紛倒掉。張顯著的老板由于始終有煤礦在支撐，并沒有面對眾多的逼債者。

已經離開鄂爾多斯的張顯著，等來了老板的登門拜謝。