我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及監(jiān)管對策探析

■王 茜

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速增長、住房制度改革的深化和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了快速發(fā)展，在國民經(jīng)濟中的地位不斷提高，在很多地方更是成為了支柱性產(chǎn)業(yè)。從2000年開始，房地產(chǎn)投資增長速度已經(jīng)超過20%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點和支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)金融也借此機會迅猛發(fā)展，并在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著越發(fā)無可替代的作用。相應(yīng)的一系列問題與金融風(fēng)險也隨之浮現(xiàn)，因此，加強對房地產(chǎn)金融業(yè)的監(jiān)管將對促進房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展起到促進作用，對整個經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的意義。

一、改革開放以來我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1978年之后，我國住宅體制改革開始納入日程，很多城市開始以集中聯(lián)建，亦即統(tǒng)建的方式建設(shè)住宅，并進而發(fā)展為綜合開發(fā)；有些城市甚至開始了以公有住宅補貼出售、住房公建私助為主要內(nèi)容的房改試點。1985年，國務(wù)院決定推行住房制度改革試點工作。為了支持房改，建設(shè)銀行從1986年開始陸續(xù)開辦了住房儲蓄和個人住房貸款業(yè)務(wù)。1987年，煙臺和蚌埠兩市開始組建住房儲蓄銀行，承擔(dān)當(dāng)?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務(wù)。1988年，國務(wù)院在總結(jié)房改經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，下發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。在這一時期，我國房地產(chǎn)金融取得了長足發(fā)展。由于1987、1988連續(xù)兩年出現(xiàn)經(jīng)濟過熱的勢頭，接著進入了為期三年的治理整頓時期。這種情形下，銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也遭受了不利的影響。1998年，國家停止福利分房，接著由于按揭制度的推出，個人購買力提高，房地產(chǎn)市場漸顯繁榮。1998年，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款增加了324億元，年末余額達514億元；1999年翻了一番多，當(dāng)年增加858億元，年末余額達1372億元；2000年，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款增長速度進一步加快，到9月末，余額已達2675億元，比年初增加1303億元。

經(jīng)過長期的曲折前進，我國房地產(chǎn)金融有了很大的發(fā)展，但就我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀來看，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場。我國的房地產(chǎn)金融基本上局限于房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資方面，形勢單獨，渠道單一，遠遠沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

表一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源（單位：億元）

二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀解析

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)融資數(shù)據(jù)分析

根據(jù)表一可知，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)投資資金來源，基本以銀行貸款為主，渠道比較單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少，銀行間接融資所占比重過大，呈現(xiàn)單一性的特點，房地產(chǎn)企業(yè)融資大部分來源于銀行。同時這也使得商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要承擔(dān)者。從央行研究局的《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告中可以看出，與國外同行業(yè)情況相比，我國房地產(chǎn)信貸比例較高，因此國有商業(yè)銀行一般都會直接或間接地承擔(dān)整個房地產(chǎn)市場運行中的經(jīng)營風(fēng)險，兩大風(fēng)險通過貸款綁定在一起，一旦一方出現(xiàn)問題則必然會殃及整體。

由于缺乏直接的融資渠道和有效的金融監(jiān)管方式，房地產(chǎn)業(yè)的間接融資渠道比重過大，嚴(yán)重依賴銀行貸款，是我國房地產(chǎn)金融中存在的最大問題，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)和銀行都是重大隱患。要解決這一問題，就要增加融資渠道，形成多元化融資格局，減小銀行貸款在開發(fā)房地產(chǎn)資金中所占的比重。

（二）民間借貸缺乏監(jiān)管亂象頻仍

1998年全國取消福利房開始推行商品房制度后，敏銳的溫州人感到了一次投機的機會，于是溫州炒房團開始全國各地到處炒房，推高了很多城市的房價，隨后，溫州之外也有很多人加入了炒房的隊伍。嘗到甜頭之后，炒房的隊伍和規(guī)模越來越大。一開始，大多是利用閑置資金炒房，但在暴利的誘惑下，很多人開始借高利貸炒房，江浙一帶的民間借貸市場開始逐漸壯大。隨著越來越多的炒房團進入中國房地產(chǎn)業(yè)，使得我國房地產(chǎn)所占用的資金越來越多，房價越來越高，加之銀行對于中小企業(yè)貸款的諸多限制，小企業(yè)融資變得越來越困難。小企業(yè)在銀行貸款難，“逼迫”企業(yè)不得不選擇高利率的民間借貸，而溫州龐大的民間借貸市場如今已經(jīng)牽連了當(dāng)?shù)氐募壹覒魬簟?011年年初溫州部分企業(yè)出現(xiàn)資金危機，90多個老板負(fù)債出走，民間借貸市場出現(xiàn)資金鏈斷裂，加上國家的宏觀調(diào)控，很多人開始拋售手中的房產(chǎn)。鄂爾多斯中富地產(chǎn)二股東自殺，大股東已躲債外逃，民間借貸市場的危機加劇。

民間借貸是自古以來一直存在的融資方式，并在改革開放的歷程中，為民企的發(fā)展壯大做出了貢獻。來自溫州的官方文件也證實，當(dāng)?shù)孛耖g借貸規(guī)模占民間資本總量的1/6左右，且相當(dāng)于溫州全市銀行貸款的1/5，其資金來源主要是民營企業(yè)和普通家庭的閑置資金。民間借貸盛行也表明民間金融的土壤已形成，有需求市場，但缺乏政策與法律的保障。民間借貸并非天生要盤剝實體的魔鬼，高利率只是競爭不足以及灰色運行的產(chǎn)物。如果加強監(jiān)管放開金融限入制度，讓民間借貸在陽光下運行，對民間借貸市場進行正確引導(dǎo)，則不僅能解決中小民企借貸難的問題，同時也可以讓民間資金將對房地產(chǎn)發(fā)展以及我國經(jīng)濟的發(fā)展起到良好的推動作用。

三、改進我國房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)管的措施

（一）積極構(gòu)建針對新型金融產(chǎn)品的監(jiān)管機制

我國應(yīng)開發(fā)更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散風(fēng)險，減小間接融資渠道的壓力。因此，建立房地產(chǎn)投資信托基金 （下簡稱REITs）并加強相關(guān)監(jiān)管機制顯得十分重要。

從我國當(dāng)前居民收入的情況來看，存在很多的潛在投資者。改革開放以來，我國社會財富大量積累，居民收入水平不斷提高，加上有大量的機構(gòu)投資者，還有很多企業(yè)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流，使得大量資金都在尋找投資渠道。從政府角度來看，國家開始放寬投資渠道，支持房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。但要開展這一基金建設(shè)首先要完善相關(guān)的法律法規(guī)，以制度先行做到全方位監(jiān)管，防控金融風(fēng)險。

1、完善相關(guān)法律法規(guī)。任何金融業(yè)的發(fā)展都離不開法律的支持，基金的設(shè)立也必須以立法作為保障。目前我國的金融市場很不完善，法律法規(guī)都不健全，僅僅靠《信托法》和《證券投資基金法》是無法發(fā)展REITs的。REITs的發(fā)展需要制定對口的法律進行管制，嚴(yán)格明確REITs設(shè)立的資質(zhì)、方向、分配、項目類型等。

2、健全相關(guān)政策體制。發(fā)展REITs需要相關(guān)政策體制的支撐，尤其是在發(fā)展的初期，政府可以考慮給予相關(guān)的稅收優(yōu)惠，并制定相關(guān)的稅收政策，以鼓勵REITs的發(fā)展。同時，建立健全房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險規(guī)避機制。

3、建立監(jiān)管體系，完善公示制度。應(yīng)從基金募集使用的全過程開展監(jiān)督，不能有遺漏。在初始階段，必須注重從全方位進行監(jiān)管。同時要注重建立公示制度，利用社會監(jiān)督及輿論的力量來監(jiān)管基金運作。

（二）合理監(jiān)管引導(dǎo)民間借貸

2011年10月3日至4日，溫家寶在浙江紹興和溫州召開的座談會上強調(diào)，要切實防范金融風(fēng)險。加強對民間借貸的監(jiān)管、引導(dǎo)。這標(biāo)志著民間借貸將正式從灰色地帶走到陽光下。首先政府應(yīng)當(dāng)保障民間借貸的合法性，使民間借貸業(yè)為我國企業(yè)合理融資。其次，必須要有適合民間借貸業(yè)發(fā)展的法律出臺，用法律的手段維護這一市場的秩序，將依法治國的理念貫穿經(jīng)濟建設(shè)。從而正確疏導(dǎo)，讓民間借貸的強大力量成為社會主義建設(shè)的助推器。

總之，應(yīng)加快金融監(jiān)管體制改革，研發(fā)房地產(chǎn)業(yè)新型金融產(chǎn)品、合理監(jiān)管引導(dǎo)民間房地產(chǎn)借貸業(yè)的發(fā)展。健全的房地產(chǎn)業(yè)融資機制必將促進房地產(chǎn)市場的良好運行。