我國房地產業融資現狀及監管對策探析

■王 茜

近年來，隨著我國經濟的快速增長、住房制度改革的深化和城市化進程的加快，我國房地產行業出現了快速發展，在國民經濟中的地位不斷提高，在很多地方更是成為了支柱性產業。從2000年開始，房地產投資增長速度已經超過20%，房地產業已經成為國民經濟新的增長點和支柱性產業。同時，房地產金融也借此機會迅猛發展，并在房地產市場中發揮著越發無可替代的作用。相應的一系列問題與金融風險也隨之浮現，因此，加強對房地產金融業的監管將對促進房地產業的良好發展起到促進作用，對整個經濟的發展有著重要的意義。

一、改革開放以來我國房地產金融的發展

1978年之后，我國住宅體制改革開始納入日程，很多城市開始以集中聯建，亦即統建的方式建設住宅，并進而發展為綜合開發；有些城市甚至開始了以公有住宅補貼出售、住房公建私助為主要內容的房改試點。1985年，國務院決定推行住房制度改革試點工作。為了支持房改，建設銀行從1986年開始陸續開辦了住房儲蓄和個人住房貸款業務。1987年，煙臺和蚌埠兩市開始組建住房儲蓄銀行，承擔當地的房改金融業務。1988年，國務院在總結房改經驗和教訓的基礎上，下發了《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》。在這一時期，我國房地產金融取得了長足發展。由于1987、1988連續兩年出現經濟過熱的勢頭，接著進入了為期三年的治理整頓時期。這種情形下，銀行的房地產金融業務也遭受了不利的影響。1998年，國家停止福利分房，接著由于按揭制度的推出，個人購買力提高，房地產市場漸顯繁榮。1998年，商業銀行自營性個人住房貸款增加了324億元，年末余額達514億元；1999年翻了一番多，當年增加858億元，年末余額達1372億元；2000年，商業銀行自營性個人住房貸款增長速度進一步加快，到9月末，余額已達2675億元，比年初增加1303億元。

經過長期的曲折前進，我國房地產金融有了很大的發展，但就我國目前的房地產金融現狀來看，還沒有形成真正意義上的房地產金融市場。我國的房地產金融基本上局限于房地產企業通過銀行貸款進行融資方面，形勢單獨，渠道單一，遠遠沒有形成真正意義上的房地產金融。

表一 房地產開發企業資金來源（單位：億元）

二、我國房地產融資現狀解析

（一）我國房地產業融資數據分析

根據表一可知，我國當前的房地產投資資金來源，基本以銀行貸款為主，渠道比較單一。我國房地產企業融資渠道少，銀行間接融資所占比重過大，呈現單一性的特點，房地產企業融資大部分來源于銀行。同時這也使得商業銀行成為房地產金融風險的主要承擔者。從央行研究局的《中國房地產發展與金融支持》報告中可以看出，與國外同行業情況相比，我國房地產信貸比例較高，因此國有商業銀行一般都會直接或間接地承擔整個房地產市場運行中的經營風險，兩大風險通過貸款綁定在一起，一旦一方出現問題則必然會殃及整體。

由于缺乏直接的融資渠道和有效的金融監管方式，房地產業的間接融資渠道比重過大，嚴重依賴銀行貸款，是我國房地產金融中存在的最大問題，對于我國房地產企業和銀行都是重大隱患。要解決這一問題，就要增加融資渠道，形成多元化融資格局，減小銀行貸款在開發房地產資金中所占的比重。

（二）民間借貸缺乏監管亂象頻仍

1998年全國取消福利房開始推行商品房制度后，敏銳的溫州人感到了一次投機的機會，于是溫州炒房團開始全國各地到處炒房，推高了很多城市的房價，隨后，溫州之外也有很多人加入了炒房的隊伍。嘗到甜頭之后，炒房的隊伍和規模越來越大。一開始，大多是利用閑置資金炒房，但在暴利的誘惑下，很多人開始借高利貸炒房，江浙一帶的民間借貸市場開始逐漸壯大。隨著越來越多的炒房團進入中國房地產業，使得我國房地產所占用的資金越來越多，房價越來越高，加之銀行對于中小企業貸款的諸多限制，小企業融資變得越來越困難。小企業在銀行貸款難，“逼迫”企業不得不選擇高利率的民間借貸，而溫州龐大的民間借貸市場如今已經牽連了當地的家家戶戶。2011年年初溫州部分企業出現資金危機，90多個老板負債出走，民間借貸市場出現資金鏈斷裂，加上國家的宏觀調控，很多人開始拋售手中的房產。鄂爾多斯中富地產二股東自殺，大股東已躲債外逃，民間借貸市場的危機加劇。

民間借貸是自古以來一直存在的融資方式，并在改革開放的歷程中，為民企的發展壯大做出了貢獻。來自溫州的官方文件也證實，當地民間借貸規模占民間資本總量的1/6左右，且相當于溫州全市銀行貸款的1/5，其資金來源主要是民營企業和普通家庭的閑置資金。民間借貸盛行也表明民間金融的土壤已形成，有需求市場，但缺乏政策與法律的保障。民間借貸并非天生要盤剝實體的魔鬼，高利率只是競爭不足以及灰色運行的產物。如果加強監管放開金融限入制度，讓民間借貸在陽光下運行，對民間借貸市場進行正確引導，則不僅能解決中小民企借貸難的問題，同時也可以讓民間資金將對房地產發展以及我國經濟的發展起到良好的推動作用。

三、改進我國房地產金融業監管的措施

（一）積極構建針對新型金融產品的監管機制

我國應開發更多的房地產金融產品，增加房地產企業融資渠道，分散風險，減小間接融資渠道的壓力。因此，建立房地產投資信托基金 （下簡稱REITs）并加強相關監管機制顯得十分重要。

從我國當前居民收入的情況來看，存在很多的潛在投資者。改革開放以來，我國社會財富大量積累，居民收入水平不斷提高，加上有大量的機構投資者，還有很多企業產生大量現金流，使得大量資金都在尋找投資渠道。從政府角度來看，國家開始放寬投資渠道，支持房地產投資信托基金的發展。但要開展這一基金建設首先要完善相關的法律法規，以制度先行做到全方位監管，防控金融風險。

1、完善相關法律法規。任何金融業的發展都離不開法律的支持，基金的設立也必須以立法作為保障。目前我國的金融市場很不完善，法律法規都不健全，僅僅靠《信托法》和《證券投資基金法》是無法發展REITs的。REITs的發展需要制定對口的法律進行管制，嚴格明確REITs設立的資質、方向、分配、項目類型等。

2、健全相關政策體制。發展REITs需要相關政策體制的支撐，尤其是在發展的初期，政府可以考慮給予相關的稅收優惠，并制定相關的稅收政策，以鼓勵REITs的發展。同時，建立健全房地產投資信托風險規避機制。

3、建立監管體系，完善公示制度。應從基金募集使用的全過程開展監督，不能有遺漏。在初始階段，必須注重從全方位進行監管。同時要注重建立公示制度，利用社會監督及輿論的力量來監管基金運作。

（二）合理監管引導民間借貸

2011年10月3日至4日，溫家寶在浙江紹興和溫州召開的座談會上強調，要切實防范金融風險。加強對民間借貸的監管、引導。這標志著民間借貸將正式從灰色地帶走到陽光下。首先政府應當保障民間借貸的合法性，使民間借貸業為我國企業合理融資。其次，必須要有適合民間借貸業發展的法律出臺，用法律的手段維護這一市場的秩序，將依法治國的理念貫穿經濟建設。從而正確疏導，讓民間借貸的強大力量成為社會主義建設的助推器。

總之，應加快金融監管體制改革，研發房地產業新型金融產品、合理監管引導民間房地產借貸業的發展。健全的房地產業融資機制必將促進房地產市場的良好運行。