厘清首套住房貸款政策穩定性含義

易憲容

我們還需要對首套住房貸款政策穩定性含義進行清楚界定或厘清，以避免購房者受到一些別有用心者的誤導，做出錯誤判斷

據悉“兩會”上，一份匯集住房城鄉建設部等七部門意見的報告提出，今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。在堅決抑制不合理住房需求的同時，要繼續嚴格實施差別化住房信貸政策、稅收政策和住房限購措施，保證首套住房貸款供給。

在“兩會”之前，筆者就推測，由于中央房地產宏觀調控政策不會改變，房地產開發商與地方政府為了打破當前住房市場的僵局，在“兩會”上所謂代表提案，一定會在保證首套住房貸款供應上打主意，以便通過所謂的住房優惠政策滿足他們所說的住房“剛性需求”或首套住房的需求為突破口，讓住房消費者進入高房價的市場。之后，我寫了讓住房消費者通過優惠政策進入市場幾個政策前提，比如嚴格區分住房投資與消費；用稅收制度嚴格限制首套住房購買者用于投資；除非政府用轉移支付方式，否則首套住房住房優惠要由銀行自主風險定價而不是由政府強行規定。

不過，在此基礎上，我們還需要對首套住房貸款政策穩定性含義進行清楚界定或厘清，以避免購房者受到一些別有用心者的誤導，做出錯誤判斷。

穩定性含義界定

首先，當前首套住房貸款政策的穩定性是與2010年4月以來的國十條等相關的房地產宏觀調控政策文件所規定的住房差別化的信貸政策聯系在一起的。而且，首套住房貸款政策僅是住房差別化信貸政策一部分，它與住房差別化信貸政策整合為一體的，而不是一項單獨的住房信貸政策。如果離開差別化住房信貸政策這個整體，那么首套住房政策的穩定性就沒有意義。

而差別化住房信貸政策是以2010年央行與銀監會出臺的關于住房差別化信貸政策275號文件及新國八條后來補充的內容（以下簡稱1號文件）為藍本的。這兩個文件是商業銀行處理個人住房按揭貸款的最新文件。在這兩個文件中，第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購買第三套以上的住房及禁止居民用按揭貸款異地購買第二套以上的住房。也就是說，無論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購買第三套住房以上的住房是不可能的。同時禁止居民異地購買第二套以上住房。對于居民異地購買第一套住房必須在當地有納稅證明或繳交社保證明，否則禁止獲得銀行貸款。在這種信貸條件限制下，個人想利用銀行信貸購買第三套以上的住房基本上被禁止。

275號文件及1號文件的第二層含義就是把居民購買住房的投資或投機炒作和住房的消費區分開。該文件規定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。也就是說，如果本地居民購買住房仍然是一種有利可圖的投資行為，個人也可通過住房按揭貸款進入住房市場。但不僅杠桿降率小了，而且融資成本也成倍上升。這里首付比例不低于60%，也就是說個人購買第二套住房首付60%是底線。在不的條件下，購買第二套住房首付比例還可上升60%以上，比如70%、80%。而貸款利率不低于基準利率1.1倍，是指購買第二套住房的利率不得低于基準利率1.1倍，這是購買第二套貸款利率的底線。商業銀行可根據個人信用風險給出不同的風險定價，即高于基準利率1.1倍而1.1倍，僅是底線。從該些文件的意蘊來看，就得把住房投資與住房消費嚴格區分開。住房投資或投機炒作要進行銀行貸款，無論是第二套還是所謂改善住房，都算住房投資，就得以金融市場風險定價，而不享受任何優惠政策。

第三層含義是第一套或首套住房貸款的首付比例不得低于30%，但貸款利率沒有明確規定，由銀行對客戶風險定價。也就是說，個人購買首套住房，無論是投資還是消費（這里沒有事中及事后規定，所以無法識別），其首付比例的底線30%，可以上浮而不可向下突破。而利率的優惠條件如何，則沒有規定，完全由銀行自主決定。在這種情況下，首套住房的貸款利率應該在哪里，很大程度取決于當前銀行的市場環境。

比如，有代表認為，當前個人首套住房購買貸款利率要回到7折優惠。但是實際上這根本就不可能。因為，如果其他條件變化不考慮，讓首套住房的貸款利率回到7折優惠，那就意味著當前的住房市場又希望優惠利率回到當前房地產大炒特炒的市場。這樣一個市場則是這幾年國內房地產宏觀調控要改變的目標。如果要認可這個目標，那么也就意味著全盤否定當前中國住房宏觀調控政策。

還有，如果按照當前銀行的經營環境來看，這也是根本不可能。因為，如果按照5年期的貸款利率（一般按揭貸款多以是會5年以上）7.05%的7折優惠計算，那么其利率就是4.935%，遠遠低于5年期存款利率5.5%。商業銀行每做一筆這樣的貸款都會虧損。即使其貸款利率8折優惠為5.640%、85折優惠為5.9925%，扣除銀行運營成本，銀行也是無利可圖的生意。因此，商業銀行貸款利率只有基準利率7.05%時才保證有微利。如果商業銀行對首套住房利率優惠9折以下，除非只是為了增加市場份額，但對銀行利潤增長不起作用，銀行購買對第一套住房的按揭貸款利率優惠動機不強。所以，當前商業銀行對購買第一套住房的按揭貸款利率保持在基準利率水平上也屬于正常水平。

兩點建議

從上述兩個關于住房按揭貸款差別化的文件首套住房信貸政策來看，至少存在兩方面的遺漏。一是對購買第一套住房貸款利率優惠度是多少，以往相應的文件都有詳細的規定，比如央行1998年的190號文件對首套住房貸款，高檔住房銀行禁止貸款購買，一般普通住房首套貸款也是適當上浮（不超過5%）；2003年的121號文件規定首套首付比例為20%，而利率則由銀行自主定價；2003年18號文件后住房貸款利率按照貸款利率下限管理9折優惠；而2008年302號文件則是在整個利率下降216個基點上，把住房按揭貸款利率下限擴大到7折優惠（主要指第一套住房及第二套以上的改善住房）。但275號文件及1號沒有利率下限進行具體新規定。這就必然導致對新進入的購買第一套住房者的利率完全由銀行自由定價。這是目前所出現不同地方不同銀行對第一套住房貸款給出不同的貸款利率爭論的政策原因。

同時，由于當前的文件沒有給出第一套住房貸款詳細優惠標準，不僅各地方政府為了托市正在打主意，要求商業銀行讓住房貸款優惠利率又回到302號文件條件上，而不考慮當前利率水平變化情況，而且也無法對2010年以前存量住房的6萬億按揭利率正常調整。這6萬億的住房按揭貸款，如果優惠政策不變或還是折利率優惠，那么其利率就是4.935%，遠遠低于5年期存款利率5.5%，銀行利率虧損0.565%。如果銀行運營成本不計算，商業銀行每年得向這樣的人補貼2739億元。這種補貼看上去是由商業銀行來支付，實際上是存款人向借款人補貼。因為，這完全是政府利率管制的結果。

另一個漏洞就是居民異地購買住房的信貸政策是按照第一套條件出價，還是按照第二套條件出價。在這兩個文件中沒有規定。如果有全國性住房信息系統，銀行可以通過這個系統來確定異地購買住房是第一套還是第二套。如果沒有這個住房信息系統，要做出這種識別就不容易了。在這種情況下，無論是購買住房者還是銀行都會帶來不少困惑。

以上可見，首套住房信貸政策的穩定性是以差別化的住房信貸政策為基礎，它只是差別化住房政策的部分。如果沒有差別化住房信貸政策的整體性，該首套住房信貸政策的穩定性部分也就會失去意義。而且這種政策的穩定性同時也得以銀行經營環境變化及基本贏利水平為基點，否則銀行沒有意愿給出貸款。更為重要的是，這個政策穩定性也必須讓整個住房市場價格合理回歸，住房市場由投資投機炒作為主導市場向消費為主導的市場轉型，否則就容易誤導消費者進入高房價的市場，讓他們來接當前這個巨大的房地產泡沫最后一棒。

（作者單位：中國社科院金融所）