運用ISM 法對我國縣域房地產發展要素的分析

趙欣欣 馮曄平

(延安職業技術學院，陜西延安 716000)

近年來，隨著城鎮化進程的加快，各轄區政府采取各種舉措，在改善城鎮居民居住條件的同時也帶動了縣域房地產業的迅速發展。但房地產業工作流程涉及的環節和參與的機構多，且前后關聯非常緊密，而我國縣域房地產市場仍處于探索階段，因此，從房地產的流程出發，系統分析產業相關要素間的相互關系，分析系統要素的層次結構及其對系統目標的影響，加強縣域房地產發展各要素的科學管理，實現資源優化配置和利潤最大化，促進縣域房地產業的良性發展。

1 房地產行業的工作流程分析

房地產業的工作流程按先后順序可分為生產、流通和消費三階段。其環節可細分為:開發商根據市場預測提出開發設想并進行可行性研究→申請項目用地→項目設計→征地及拆遷安置→籌措房地產開發資金→建設工程招標→項目施工→市場營銷→房屋的使用→物業管理。其間的參與者有消費者、房地產開發商、政府相關機構、金融機構、設計機構、建筑承包商、監理單位及其監理工程師、房地產經營機構、價格評估機構、房屋交易機構和律師事務所等。

2 縣域房地產發展影響因素的選擇

從影響縣域房地產發展的角度，將流程圖中的因素分為內生因素和外生因素。內生因素包括房地產價格、市場定位、需求者數量、收入水平與消費結構的預期、土地數量和價格、縣域房地產市場飽和度、房地產交易條件、開發商的心理預期、房地產價格管理因素、城鎮化程度與縣域經濟水平;外生因素包括經濟環境、社會因素、金融因素、土地政策和房改政策等。

3 運用ISM法分析影響縣域房地產發展的關鍵因素

美國J·華費爾教授提出的ISM即解釋結構模型，是把復雜的社會經濟系統的有關問題分解為若干子系統，利用人們的實踐經驗和電子計算技術，將系統構成一個多級遞階的結構模型，最后把模糊不清的看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。

3.1 ISM運用的相關定義

1)可達集R(Si):要素Si可以到達的要素集合:R(Si)={Sj∈N|mij=1}。2)前因集A(Si):將要到達要素Sj的要素集合為要素Si的前因集，A(Si)={Sj∈N|mji=1}。A(Si)由矩陣中第 Sj列中的所有矩陣元素為1的行對應的要素組成，其表示的集合即為元素Si的下位集。3)共同集合T:所有要素Si的R(Si)與A(Si)的交集為先行集A(Si)的要素集合定義為共同集合:T={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=A(Si)}。4)最高集H(Si):一個多級遞階結構的最高級要素集合，其可達集H(Si)中只包含自身的要素集:H={Sj∈N|R(Si)∩A(Si)=R(Si)}。5)區域劃分:把系統分為有關系的幾個部分或子部分。6)級間劃分:將系統中所有要素，以可達矩陣為準則，劃分為不同的層次。7)強連通塊:在同一區域內同級要素相互可達的要素稱為強連通塊。

3.2 分析步驟

1)確定關鍵問題及其影響因素，并列舉各因素的相關性。

影響縣域房地產健康發展的因素如表1所示，各要素間相互關系如表2所示。

表1 縣域房地產發展的影響因素

表2 因素間影響關系表

2)根據上述結果，建立可達矩陣，分別求出L值(見表3)。

表3 數據表(求L)

由表3可知共同集合T={9，11}，且R(9)∩R(11)≠Φ，因此系統只有一個連通域。同時由表3可知，L1={S0}。

由此方法得到:L2={S1，S3，S5}，L3={S2}，L4={S8}，L5={S4，S6，S7，S12，S13}，L6={S10，S14}，L7={S9，S11}。

3)建立結構模型并轉換為解釋結構模型圖:根據上述結果可得結構模型圖(略)，將結構模型中的要素代號用實際項目代替，可得解釋結構模型如圖1所示。

4)根據解釋結構模型進行因素分析。

由圖1可知，影響縣域房地產健康發展的因素是一個具有七級的遞階結構，其中最后兩級因素是關鍵因素。

圖1 解釋結構模型

城鎮化程度標志著縣域經濟發展水平和城鎮人口集聚程度，由此決定了小城鎮人口房地產的購買需求和購買能力;縣域房產政策包括土地政策和房改政策，土地制度直接影響地價水平，而地價是房價的主要影響因素;在房地產價格中，國家通過各地政府直接管理城市土地使用權出讓的價格、公房出租和出售的租金價格、經濟適用房和廉租房的定價等，多樣化的價格管理制度使得房地產價格管理因素成為縣域房地產健康發展的重要影響因素;國民經濟環境的好壞影響居民對房地產的購買能力與購買欲望。

［1］鄔文康.我國區域房地產業發展規律研究［M］.長春：吉林大學出版社，2005.

［2］馬行天.管理學［M］.第2版.西安：西北工業大學出版社，2004.