長(zhǎng)跑者旭輝

金姬

清晨6點(diǎn)，才睡了5個(gè)多小時(shí)的林中準(zhǔn)時(shí)起床。10分鐘后，小區(qū)的綠化道上，林中開(kāi)始每日5公里的慢跑。無(wú)論多忙，每天的晨練是旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中20年來(lái)養(yǎng)成的必修課。

20年前，鄧小平的南方講話改變了一個(gè)國(guó)家的命運(yùn)走向。這一年，24歲的林中在廈門創(chuàng)辦了“永升物業(yè)服務(wù)公司”，經(jīng)過(guò)2000年的“遷都”上海，2006年的股份改革，2012年的赴港上市，44歲的林中如今掌管著年銷售額近百億、中國(guó)排名前50強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)“旭輝”。

這是一家異常低調(diào)的企業(yè)，當(dāng)《新民周刊》記者第一次聚焦這家企業(yè)20年的跌宕起伏的發(fā)展歷程時(shí)，發(fā)現(xiàn)旭輝的成長(zhǎng)史可謂是中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的典型樣本。

穩(wěn)健發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營(yíng)，旭日初升，一個(gè)長(zhǎng)跑者旭輝的形象日漸清晰。

廈門創(chuàng)業(yè)：觸角靈敏、志在千里

1992年，東方風(fēng)來(lái)滿眼春。春風(fēng)拂過(guò)大江南北，正在胎動(dòng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，迅速掀起了第一波投資熱潮。如今許多知名的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、萬(wàn)通和富力等，差不多都是在這一時(shí)期破土而出的。

熱氣灼人。剛從廈門大學(xué)畢業(yè)不久卻已在廈門深匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司干得有聲有色的房地產(chǎn)銷售經(jīng)理林中，再也坐不住了。他想要自立門戶。

林中拿出自己的不多的積蓄，又東拼西湊借了些資金，注冊(cè)了屬于自己的第一家公司——永升物業(yè)代理有限公司。在當(dāng)時(shí)，很多人還不理解什么是物業(yè)代理，林中也是憑著自己的經(jīng)驗(yàn)慢慢摸索。

千里之行，始于足下。

當(dāng)時(shí)還在上高中的林中幼弟、旭輝集團(tuán)總裁林峰回憶說(shuō)，那會(huì)兒的大哥的公司沒(méi)有幾個(gè)員工，當(dāng)了老板的林中每天也是親自上陣，每天騎自行車、坐公交，很多時(shí)候就靠?jī)蓷l腿去跑市場(chǎng)。

腿勤的林中還有腦勤、口勤之長(zhǎng)，令永升得以很快從雜亂無(wú)章的市場(chǎng)信息中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，并且抓住它。當(dāng)時(shí)，一位臺(tái)灣商人來(lái)廈門投資的德輝花園建成后一直賣得不利索，但盤子放到中介永升手中后，卻迅速紅火起來(lái)。由是，永升在廈門房地產(chǎn)界聲名鵲起。

這是馬拉松的重要一步——永升獲得第一桶金，實(shí)現(xiàn)“從零到一”的突破。

如果換了別人，也許就沿著這個(gè)方向繼續(xù)跑下去了。但是永升選擇了第一次變道——成為開(kāi)發(fā)商！

為什么？

“他對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著獨(dú)到的見(jiàn)解，看得比我們都遠(yuǎn)，并且胸懷大志，不滿足于現(xiàn)狀。”永升合伙人之一、林中的大學(xué)同學(xué)賴兆波回憶說(shuō)。

1994年，不滿足于“為他人作嫁衣”的林中，帶著二弟林偉創(chuàng)辦了廈門永升旭日置業(yè)公司，從中介進(jìn)階為開(kāi)發(fā)商，成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上位者。公司定位于主流，服務(wù)剛需人群，一句“好房子、一輩子”的廣告詞令鷺島的阿伯阿婆們念叨不已。

盡管生意蒸蒸日上，在房地產(chǎn)銷售生涯中磨煉出敏銳觸角的林中似乎嗅到了什么。“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)太熱了，比如在海南，有的買地人甚至要在退潮之后才能看到自己所買的地塊，當(dāng)時(shí)我就感覺(jué)到有點(diǎn)不大對(duì)勁。”

果不其然，國(guó)家第一輪宏觀調(diào)控的序幕很快拉開(kāi)，強(qiáng)有力的調(diào)控措施迅速清洗了各地的房地產(chǎn)泡沫，海南樓市更是陷入雪崩，廈門房?jī)r(jià)也遭腰斬。

幸運(yùn)的是，銷售出身的林中養(yǎng)成了“現(xiàn)金為王”的優(yōu)良習(xí)慣，在風(fēng)暴來(lái)臨之前完成了去化（即銷售）。“再晚三個(gè)月的話，我們也會(huì)破產(chǎn)。”

看似偶然的一次成功，確立了林中“不捂盤、高周轉(zhuǎn)、高去化”的經(jīng)營(yíng)策略，在林中和旭輝隨后的日子里，一直秉承這一原則，使他順利度過(guò)一次又一次的調(diào)控。這一經(jīng)營(yíng)風(fēng)格得以沿襲，給后來(lái)的旭輝集團(tuán)打上了一個(gè)精神烙印。

長(zhǎng)跑者的優(yōu)秀基因，就此生根發(fā)芽。

“遷都”上海：搶戰(zhàn)高地、順勢(shì)而為

從第一次行業(yè)洗牌的低谷中跑出來(lái)后，永升旭日的收入和業(yè)績(jī)曲線一路向北。

伴隨上世紀(jì)90年代整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“野蠻生長(zhǎng)”，到了世紀(jì)尾聲，永升旭日已是廈門的納稅大戶，在廈門房地產(chǎn)界坐上前三把交椅。

上世紀(jì)90年代末，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知》，指明了房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化的大方向。到了2000年，福利分房已是壽終正寢，計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求噴薄而出。

一邊是政策在引導(dǎo)鼓勵(lì)，一邊是資本市場(chǎng)大門洞開(kāi)，在廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)游弋了近十年之久的林中很快意識(shí)到，“水深才能養(yǎng)大魚(yú)”，雖然在廈門也可以做得有聲有色，但如果要進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一方陣，必須要搶占高地、布局全國(guó)市場(chǎng)。之所以萌生這樣的念頭，是因?yàn)樽叱龊蟆笆艿酱碳ぁ薄?/p>

林中回憶說(shuō)，有一次他到上海參觀，看到一些開(kāi)發(fā)商朋友的公司規(guī)模和他差不多，可是三四年之后，這些企業(yè)已經(jīng)成倍增長(zhǎng)了，“幾年工夫就差了一個(gè)量級(jí)”。在分析了自身?xiàng)l件、市場(chǎng)規(guī)模、政策環(huán)境等因素后，他得出一個(gè)結(jié)論：得到北京上海去，得到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高地去！

“如果我們?cè)诙€城市安逸慣了，以后要再由下往上就是逆水行舟。” 林中對(duì)《新民周刊》如此解釋他當(dāng)時(shí)的考慮。是年，他分別去了中國(guó)的政治中心和經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)過(guò)一番深入考察，林中選擇了商業(yè)文明程度較高的上海。

永升旭日遂揮師北上，“定都”上海，林中開(kāi)始了二次創(chuàng)業(yè)之路。

旭輝集團(tuán)的官網(wǎng)把公司的生日定格在2000年8月15日。那一天，上海永升置業(yè)有限責(zé)任公司在滬成立，業(yè)務(wù)覆蓋上海、北京、福州和廈門。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海灘首戰(zhàn)便是硬仗：開(kāi)發(fā)當(dāng)時(shí)還被視為“窮鄉(xiāng)僻壤”的普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)的一塊地，建住宅。時(shí)逢中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)駛?cè)肟燔嚨赖钠瘘c(diǎn)期，盡管房?jī)r(jià)上漲并不快，自住型購(gòu)房消費(fèi)卻漸成主流。順勢(shì)而為的永匯新苑項(xiàng)目大獲成功，不僅讓永升旭日在上海站穩(wěn)了腳跟，還榮獲“上海市桃浦鎮(zhèn)人民政府2002年度百萬(wàn)元納稅戶”稱號(hào)。

2004年11月，上海永升旭日置業(yè)有限公司正式更名為旭輝集團(tuán)有限公司。

自此以后，旭輝集團(tuán)開(kāi)始全面發(fā)力，在上海先后投資開(kāi)發(fā)了依云灣、新構(gòu)想和世紀(jì)廣場(chǎng)……時(shí)機(jī)也拿捏得恰到好處——2003年中起，中國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，國(guó)家開(kāi)始又一輪宏觀調(diào)控，旭輝正是踩著行情的低點(diǎn)拿地。

一直控制著長(zhǎng)跑者旭輝步速節(jié)奏的神經(jīng)中樞——林中的戰(zhàn)略眼光便在這一輪又一輪的調(diào)控過(guò)程中，得到一次又一次的展現(xiàn)。

“我們每次都盡量在調(diào)控過(guò)后多拿地，那時(shí)候地價(jià)相對(duì)便宜，拿到地后，便迅速開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售然后又回籠，遵循不捂盤、高周轉(zhuǎn)、高去化的原則，因?yàn)槟悴恢老乱惠喺{(diào)控什么時(shí)候會(huì)來(lái)。”

就這樣，跟著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)駛?cè)肟燔嚨溃戎鴩?guó)家宏觀調(diào)控的節(jié)奏，林中帶著旭輝越跑越遠(yuǎn)，不但從廈門跑到了上海，還從上海跑向了全國(guó)。

善控節(jié)奏者，才能跑完馬拉松。

企業(yè)改制：脫胎換骨、逆勢(shì)生長(zhǎng)

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，林中有一個(gè)“馬拉松理論”在公司內(nèi)廣為流傳。

2006年他就指出，隨著國(guó)有房企的規(guī)模越來(lái)越大、外資大鱷的逐步進(jìn)入以及上市房企的資源配置優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上將出現(xiàn)“途中跑”變局，不出十年，全國(guó)幾萬(wàn)家房企就會(huì)分出第一方陣、第二方陣、第三方陣。而有資格進(jìn)入第一方陣的，只可能是國(guó)有房企、外資房企和上市房企。

“我一直認(rèn)為，做企業(yè)就像是跑馬拉松，‘途中跑是非常重要的一環(huán)，能否實(shí)現(xiàn)‘彎道超車主要就靠這一階段。這個(gè)階段我們主要就做兩件事，一是通過(guò)改制破除管理上的瓶頸，二是通過(guò)全國(guó)化的初步布局，把骨架做大。不這樣做，就跑不進(jìn)第一方陣。回過(guò)頭來(lái)看，這是我們非常重要的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”林中對(duì)于改制與全國(guó)化布局的意義給予了高度評(píng)價(jià)。

“那時(shí)候我們想得比較遠(yuǎn)的就是如何快速增長(zhǎng)和如何平衡、分散風(fēng)險(xiǎn)。有兩條路，一是先做大做強(qiáng)本區(qū)域，獲得更多資金之后再去擴(kuò)張，但是我們走了一條現(xiàn)在看來(lái)是先苦后甜的路，那就是首先完成全國(guó)化。”林中向《新民周刊》進(jìn)一步解釋他的戰(zhàn)略意圖。

2007年，旭輝保持在一線城市深耕的同時(shí)，進(jìn)軍蘇州、嘉興、重慶、長(zhǎng)沙和合肥等二三線城市，開(kāi)始布局全國(guó)，“3+X”格局浮出水面。“3”是以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域、以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，以重慶、長(zhǎng)沙為中心的中西部區(qū)域；“X”則是指上述三個(gè)區(qū)域中有較大經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/p>

“為什么旭輝后來(lái)能進(jìn)入高速成長(zhǎng)期？和我們完成了全國(guó)化布局有關(guān)。我們?cè)陂L(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣和中西部13個(gè)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)落子，就有了一定的戰(zhàn)略縱深，可以形成‘東方不亮西方亮的戰(zhàn)略布局。”

同年，旭輝集團(tuán)啟動(dòng)改制，公司正式更名為旭輝集團(tuán)股份有限公司，成立了股東大會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，并建立了“兩級(jí)架構(gòu)、三級(jí)管控”的管理模式，即：集團(tuán)總部——地區(qū)事業(yè)部——城市公司。一套完善的現(xiàn)代管理體系開(kāi)始逐步建立，一個(gè)高素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)也在彼時(shí)開(kāi)始打造。

完成改制、具備現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的旭輝，很快便經(jīng)受了一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2008年，金融海嘯席卷全球，脫胎換骨后的旭輝卻逆勢(shì)生長(zhǎng)。

2008年8月，旭輝的依云灣一期成為上海樓市當(dāng)月銷量冠軍；2009年，旭輝又在北京、上海和蘇州拿了8塊地。其在上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)的排行榜名次也從第43位一舉躍升至第15位。

據(jù)悉，2011年，旭輝集團(tuán)合約銷售65億元人民幣。截至2012年6月底，旭輝在中國(guó)擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，覆蓋11個(gè)城市，主要分布在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海及中西部，躋身“2012年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”（第42名）。

持續(xù)穩(wěn)健的長(zhǎng)跑者，獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。

三次創(chuàng)業(yè)：破繭成蝶、志在永續(xù)

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型令長(zhǎng)跑者血脈更暢通，筋骨更強(qiáng)健。今年年初的旭輝年會(huì)上，林中便充滿信心地對(duì)全體員工表示，要借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)第三次創(chuàng)業(yè)，從而達(dá)成“彎道超車的既定目標(biāo)”。

目前，旭輝已經(jīng)通過(guò)港交所聆訊。對(duì)于為何選擇赴港上市，林中認(rèn)為可以用“水到渠成”來(lái)概括動(dòng)因，“經(jīng)過(guò)這么多年的深耕細(xì)作，旭輝獲得了較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，但如果想做一個(gè)基業(yè)長(zhǎng)青的房地產(chǎn)企業(yè)，資本方面的助力勢(shì)不可少。”

旭輝集團(tuán)管理層對(duì)外表示：“我們一直按照自己一直以來(lái)的節(jié)奏在跑。上市對(duì)我們來(lái)說(shuō)，不是終點(diǎn)，而是插上翅膀，讓我們能跑得更快更遠(yuǎn)，讓我們離永續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)能更近一步。”

林峰介紹說(shuō)，“以前我們做計(jì)劃是順推，現(xiàn)在則采取逆推，以終為始，著眼于未來(lái)3年的盈利目標(biāo)，以此來(lái)安排公司的發(fā)展計(jì)劃；同時(shí)，在決策的目標(biāo)和方向選擇上更加清晰了。”

誠(chéng)然，于林中而言，從商如同一場(chǎng)馬拉松，20年的時(shí)間并不算短。但對(duì)于一家志在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，旭輝的路，還很長(zhǎng)。

遠(yuǎn)方，一輪旭日升起，熠熠生輝，照射出長(zhǎng)跑者堅(jiān)定前行的身影……