剛需:現在該出手了嗎

金姬

很多人都說，現在是剛需購房者的好時機。真的嗎？

什么是剛需？目前對樓市里的剛需并沒有明確統一的概念，一般來說首次置業購房、婚房、學區房都被劃在剛需范疇內，同時改善性需求中也有一部分被看作改善性剛需。當然，各類剛需的“硬度”并不相同，比如改善性剛需的購房者恐怕就沒有等著婚房的準新人那么焦急。

易居房地產研究院高級研究員蘇艷對《新民周刊》表示：“從經濟學意義上說，相對于彈性需求來說，剛需是對房價不敏感的人群，因為這批人無論如何都有需要買房。但是現在中國房價太高，所以剛需對價格也很敏感了。中國的政策向來喜歡一刀切，樓市調控效果已經顯現，但的確也打壓了一部分剛需。”

剛得起來嗎？

2012年適逢中國傳統龍年，結婚人數不少。有專家預測，在中高端房源受限于調控的情形下，婚房需求是今年樓市最大主力。對于80后上海姑娘小夏來說，始于去年的“史上最嚴厲樓市調控”，并沒有讓她得到多少實惠。

年近三十的小夏是外地某名牌高校碩士，回到家鄉上海后一直打拼事業為主，直到前年才談了個上海本地某普通大學本科學歷的男朋友小張。小夏和父母住在閔行區兩室一廳的軌交房，在靜安區一家外企上班。小張則和父母以及奶奶蝸居在長寧區一棟老公房的兩室戶內。小夏和小張曾討論過結婚買房的事，小張家肯定是住不下，自己家只有自己局促的臥室可以當婚房，但和老人一個屋檐下總歸不太方便，而且有了小孩就更擁擠了。

2010年的上海樓市雖然也深受“國十一條”的調控，但從夏天開始就一路回暖，小夏準備拉著小張先去看看房子。首付款卻成了問題。小夏雖月薪過萬，但工作沒幾年，加上平時喜歡旅游，積蓄只有20萬。小張就更慘了，月薪不過五千，又是一個攝影愛好者，雖然本科一畢業就參加工作，可手里的積蓄不足10萬。兩人的首付款只有30萬，哪怕首付三成，還要預留一部分裝修款，所以兩人的購房預算在100萬之內，這在上海幾乎買不到合適的兩室戶，要么選擇偏遠的郊區，可他倆都在市中心上班呀！

小張說，也許過幾年自己家遇上拆遷，婚房就不成問題了。小夏雖然也考慮過租房結婚，但在地段選擇上和小張起了爭執。小夏希望能和自己的父母住得近一些，這樣可以蹭飯，以后有了孩子也方便照顧。小張則希望在徐匯區租房，雖然開銷大一些，每晚要自己燒飯，但至少離彼此公司很近，上下班方便。

“其實我倆感情挺好，他也是一個不錯的結婚對象。但每次談到房子的事，我們總免不了爭執，這樣就很傷感情。而且他父母的退休收入也很低，他媽和奶奶的身體都不好，以后全要靠我來照顧，我突然有些害怕。”小夏說，她感到自己很委屈，愿意租房結婚的上海姑娘并不多，但她無法忍受自己婚后的生活質量會如此下降。長痛不如短痛，她和小張在2010年底分手了，兩人抱頭痛哭了一把，然后分頭“繼續生活”。

2011年對于小夏來說是人生的轉折年，她遇到了現在的未婚夫阿東。阿東是70后，從小到大就沒離開過上海，有一個哥哥在云南工作。父母前幾年賣了自己的老公房湊了首付，給小兒子在上海閘北區買了套兩室一廳的房子，阿東負責還貸。父母很疼愛阿東，所以這套房子的房產證上只寫了阿東一個人的名字，哥哥也沒意見，但表示以后就由阿東來負責父母的養老了。阿東在浦東一家民企上班，也算是個中層小領導。

阿東和小夏戀愛大半年后，結婚買房就提上了議程。兩人都不算首次置業。小夏和父母現在居住的房子，小夏的名字也在房產證上。在上海，根據公證相關法律法規，房產繼承公證收費按房屋評估價的2%收費。例如，一套市價200萬的房子，要收取4萬的繼承公證費。這受到不少市民的詬病，尤其在售后老公房繼承方面，辦個公證的錢可能比當年買房子還要多。小夏一家沒有想到的是，上海市公證協會在今年3月1日起將房產繼承公證收費下調了50%。這當然是個好消息了。

今年春節后，小夏和阿東計劃在徐匯區買房，算是閔行和閘北的中間點，離公交樞紐也近一些。可今年2月27日，上海市人民政府辦公廳《關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》指出，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產權住房，才可在本市限購1套住房，并嚴格按照現有政策執行。”小夏和阿東一下子傻了眼。

3月7日晚間，上海市房管局再做解釋。將“該子女無產權住房”規定為“子女個人不單獨擁有產權住房”，并表示已通知各區房地產交易中心統一口徑。小夏無奈地說：“我現在一頭霧水。阿東單獨擁有產權住房，是否意味著我倆領證后，只能以我的名義去買房了？即便可以買房，現在第二套房首付六成，貸款利率是基準利率的1.1倍，還是感到很大的經濟壓力。”小夏和阿東看了不少二手房，即便有雙方老人的資助，他倆還是覺得太貴了。“真希望‘總理房價趕快實現呀！”

3月14日上午，溫家寶總理在兩會記者上表示：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位”、房價要“與居民收入相適應，與投入和合理的利潤相匹配”。網上立刻掀起了計算各大城市“合理房價”的熱潮。一個ID為“國房部”的網友貼出了自己的計算公式：“2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”。這個公式很快得到了其他網民的認可，一場算術“接力”迅速展開：北京 4387元/平方米，上海4831元/平方米，深圳 4867元/平方米，蘇州 4409元/平方米，無錫 4218元/平方米，杭州 4493元/平方米，大連 3240元/平方米，濟南 2899元/平方米 ……這些把現實房價“腰斬、腰斬、再腰斬”的數字讓人們直呼“凌亂了”。網友們自行測算的“總理房價”未必真的“合理”，也未免過于“真空”說理，但這些數字中蘊含著許多人的希望。

總理向房價“喊話”之后，小夏和阿東去看了“上海之春”房展會。據悉，此次參觀人流量達到11萬人次左右，國內樓盤總成交金額近2.5億元，意向成交金額近5億元，預登記2139套，數據與去年同期相比略有下降。在小夏看來，這次房展會令人失望。龍頭企業集體缺席，現場樓盤打折很少，而且大多位于嘉定、寶山、青浦和奉賢等偏遠地段。好不容易看到一個在閔行區的樓盤，均價高達35000元/平方米，嚇得她拉著阿東就走。

買房不太順利的小夏，沒料到經濟條件較差的前男友小張比自己先買房。從今年3月26日開始，上海第三批共有產權房申請在長寧、徐匯啟動，此次申請門檻中的人均可支配收入從3300元/月放寬到5000元/月，小張恰好滿足條件。他給小夏寫了封郵件，結尾說：“現在我有房了，你是否還會考慮……”小夏沒有答復，她不希望讓一套房子左右自己的幸福。

假陽春？

2012年春節以來，很多婚房需求者購買或者在看房。在上海，由于新政策的出臺打破了上海人“男買房，女裝修”的慣例，許多待嫁女開始重新和男朋友籌劃組建家庭的步驟。再加上中行、農行、建行等大型銀行明確首套房貸利率實行8.5折優惠，上海樓市的婚房效應愈加明顯。根據21世紀不動產給《新民周刊》提供的抽樣統計顯示，2012年2月上海二手房成交中婚房比例約為總成交套數的30%以上，僅次于改善性需求。“主要是開發商在打折，一些中小戶型的新樓盤（包括全裝修）符合購房者的心理價位。”易居房地產研究院高級研究員蘇艷提醒說，“2012后市如何還很難說，婚房效應未必能支撐一整年。”

除了婚房購買者，其他需求的首次置業者也紛紛出手了。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾表示，“首次置業，寧可買市中心的小房子，也不要買郊區的大房子。”而復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指出，“如果發現性價比高的內環內房源，可以入手了。 ”新上海人袁先生遵照了兩位專家的建議，剛在南京西路買了套房子，但他沒有享受首套房的優惠利率。他表示：“我打聽了一下，很多銀行的利率優惠是有要‘優質客戶，就是要在該行買理財產品，我自己就是做投資的，不愿意買它們的理財產品，所以還是按照基準利率貸款。”袁先生買的是二手房，因為整個樓市成交量都不高，所以中介費用打了八折。現在有些地方的中介門店寫著“買房就送港澳游”的橫幅，其實“羊毛出在羊身上”，在上海隨便一套房子，上下家各收1%的中介費就很賺了。

即便樓市滿眼剛需客，中國人現在的購房意愿也是13年以來最低的。3月20日，央行發布的《2012年第一季度儲戶問卷調查報告》顯示，根據今年一季度央行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查，未來3個月內有購房意愿的居民占14.1%，是1999年調查以來的同期最低值。有業內人士表示，這些才是真正的剛需。

對于改善型需求的購房者來說，二套房六成首付和1.1倍基準利率讓他們不敢輕易做決定，尤其是那些想買學區房的三口之家而言。據21世紀不動產上海區域對旗下熱點學區門店抽樣調查顯示，在南黃浦、徐匯萬體館、長橋、浦東源深等學區房板塊，受一季度末學區房需求增多推動，學區房需求占比高達三四成。

學區房需求雖然很高，但購房者比以往更為謹慎。今年3月下旬，不少人給“上海發布”微博爆料，表示閔行區萬科假日風景五年來對口的是閔行實驗小學，小區居民今日突被通知今年對口的是從沒有小學教學經驗的莘松中學，有180位即將上小學的孩子受到影響。“學區房”每年不同的劃分標準，讓很多買房者心里沒底。

但降價成了2012年樓市的主旋律。摩根大通3月20日發布的研究報告預測，今年全國房價將會下跌5%-10%。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，今年2、3月上海的一、二手房成交量在逐步恢復，成交量已接近去年9月份水平；降價樓盤也存在，但基本沒有突破15%的降幅，與去年動輒超過20%降幅不可同日而語。

上海搜房網數據監控中心截至3月23日統計，上海市2012年4月打折優惠樓盤共計212個(含別墅)，總數再創自2011年以來新高。3月商品住宅成交量面積排行前十名中，有7個為降價或低開盤。例如，某個位于嘉定老城外三公里左右的樓盤，報價在每平方米9900元，加上各種優惠，最低達到9500元，創下了2009年以來的開盤最低價。其實，作為全市存量房最多的區之一，嘉定樓盤從去年起就打響了價格戰。區內一手房均價去年3月每平米在16300元左右，今年3月已經下滑至14300多元。

據初步統計，上海3月的一手房成交面積大約為79.4萬平方米，比上月增加了98%。業內依然認為，買賣雙方的心態并未發生轉變。在復旦大學地產運營研究所所長蔡為民看來，剛需買房者更適合在今年第二季度買房。他告訴《新民周刊》：“房價將劇烈震蕩，向下調整，剛需客不妨現在鎖定具體樓盤五六個，坐等降價。”