“搜房白金卡”引發(fā)法理討論

楊江

4月16日，上海市松江區(qū)人民法院協(xié)調(diào)處理了一起頗為耐人尋味的新興電子商務(wù)模式引發(fā)的糾紛。

2011年8月，市民孫先生前往上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在松江泗涇的售樓處，要求購買“同潤菲詩艾倫”期房，總價(jià)在140余萬元，在同銷售人員商談價(jià)格時(shí)，對方表示，根據(jù)孫先生選擇的付款方式，購房者可享受10萬元的優(yōu)惠。孫先生確立了購買意向，然而在支付了購房定金之后，銷售人員卻突然表示，孫先生必須參加“搜房網(wǎng)”的白金卡會員活動(dòng)，并支付1.5萬元，才能享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠。這樣一來，對孫先生來說實(shí)際享受的優(yōu)惠只有8.5萬元。孫先生認(rèn)為這筆費(fèi)用的收取極為不合理，因?yàn)椤八逊烤W(wǎng)”根本沒有給其提供任何服務(wù)，但由于所購房源較為緊俏，他還是支付了“搜房網(wǎng)”1.5萬元信息服務(wù)費(fèi)，獲得10萬元購房優(yōu)惠。當(dāng)時(shí)，對方既沒有同他簽署任何協(xié)議，也沒有開具發(fā)票，僅僅開了張收據(jù)了事。

事后，孫先生越想越覺得咽不下這口氣，于是他委托律師向上海松江區(qū)人民法院起訴，狀告“搜房網(wǎng)”和上海壟景房地產(chǎn)公司，理由是其被服務(wù)的知情權(quán)、“自主選擇權(quán)”和公平交易權(quán)受到侵犯。

在松江區(qū)人民法院的協(xié)調(diào)下，孫先生和兩被告“搜房網(wǎng)”、壟景房地產(chǎn)公司簽訂了和解協(xié)議，兩被告自愿“退一賠一”，搜房網(wǎng)當(dāng)場支付3萬元補(bǔ)償，孫先生撤訴。

日前，華東政法大學(xué)法制新聞研究中心就這一熱門話題召開專題研討會，在會上各位法律專家就此案的法律性質(zhì)展開了討論。

“搜房白金卡”到底是優(yōu)惠卡還是會員服務(wù)卡？這一新興電子商務(wù)模式在傳統(tǒng)民商法體系中究竟屬于何種性質(zhì)的法律關(guān)系？記者就此采訪了長期從事民商法研究和實(shí)踐的上海政法學(xué)院民商法研究中心主任翟新輝副教授。

法律層面應(yīng)如何定性？

《新民周刊》：你怎么看待“搜房網(wǎng)”與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者所達(dá)成的和解事宜？

翟新輝：從該個(gè)案中來看，孫先生購買140余萬元的房屋，被房地產(chǎn)開發(fā)商要求需“購買”“搜房網(wǎng)” 1.5萬元白金卡才能享受約10萬元的優(yōu)惠，可能是“搜房網(wǎng)”與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的協(xié)議要求，如果無“搜房網(wǎng)”白金卡而取得優(yōu)惠，房地產(chǎn)開發(fā)商可能需根據(jù)協(xié)議向“搜房網(wǎng)”承擔(dān)違約責(zé)任。本案當(dāng)中由于房地產(chǎn)開發(fā)商存在失誤，在未核查孫先生是否有白金卡的情況下就收取了孫先生的定金，其實(shí)搜房網(wǎng)并沒有向購房者提供任何服務(wù)，因此他們的行為構(gòu)成了對購房者的侵權(quán)，并最終導(dǎo)致購房者向他們提起訴訟。我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)和解還是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果，否則他們敗訴的可能性很大。

《新民周刊》：據(jù)了解，“搜房網(wǎng)”白金卡的通常銷售模式與本案有所不同，是由購房者先購買“搜房網(wǎng)”白金卡，然后持卡購買樓盤再享受優(yōu)惠。請問這種新興的電子商務(wù)模式在民商法中應(yīng)該如何定性？

翟新輝：拋開孫先生該個(gè)案，“搜房網(wǎng)”白金卡這種商業(yè)模式雖然有各種表現(xiàn)手段，諸如“購買白金卡享受優(yōu)惠”或“購買白金卡送房屋平方米”等，但撥開其紛繁復(fù)雜的表現(xiàn)形式究其本質(zhì)，兩者之間的法律關(guān)系就是網(wǎng)站向購房者提供了房屋（優(yōu)惠）信息，購房者接受了該信息并最終按照打折價(jià)格買到了房屋，同時(shí)在房屋買賣合同簽署后向網(wǎng)站支付了費(fèi)用。上述特征完全符合居間的法律定義，網(wǎng)站和購房者之間形成了居間的法律關(guān)系；一旦購房者買房成功，其應(yīng)該向居間人即網(wǎng)站支付居間服務(wù)費(fèi)。

《新民周刊》：根據(jù)什么認(rèn)定其為居間合同？

翟新輝：首先，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會，或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。在“搜房網(wǎng)”通常的交易模式當(dāng)中，“搜房網(wǎng)”向購房消費(fèi)者提供了有關(guān)房地產(chǎn)買賣，包括房源、折扣等信息，成為開發(fā)商和購房消費(fèi)者之間的橋梁，也就是前面所說的居間人，它為購房消費(fèi)者提供訂立合同的機(jī)會或媒介?！八逊烤W(wǎng)”在促成合同成立時(shí)向購房消費(fèi)者收取一定的報(bào)酬，這也符合居間合同的內(nèi)容。居間合同中還規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，根據(jù)“搜房網(wǎng)”與購房者簽署的入會協(xié)議來看，若房地產(chǎn)開發(fā)商沒有給予持卡購房者優(yōu)惠，或者持卡購房者最后沒有選擇可優(yōu)惠樓盤是可以退卡退費(fèi)的，這點(diǎn)也符合了居間合同的內(nèi)容。

風(fēng)險(xiǎn)與前景分析

《新民周刊》：居間服務(wù)是任何法人都可以提供的嗎，“搜房網(wǎng)”是否可以從事房地產(chǎn)的居間業(yè)務(wù)？

翟新輝：居間服務(wù)和房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)不是一個(gè)概念，理論上講居間是任何經(jīng)營主體都可以從事的業(yè)務(wù)。實(shí)踐中對于居間服務(wù)往往都有行政許可的要求，最典型的就是經(jīng)紀(jì)人，他們提供各種各樣的居間服務(wù)都需要經(jīng)紀(jì)人證書。正如前面所述，“搜房網(wǎng)”所謂的白金卡會員服務(wù)其實(shí)是一個(gè)房地產(chǎn)的信息居間服務(wù)，其現(xiàn)有特征比較符合房地產(chǎn)居間。

“搜房網(wǎng)”目前提供此類居間服務(wù)，是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)聘請法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析和評估，以規(guī)避（或轉(zhuǎn)嫁）該法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，法人實(shí)施房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是需要專業(yè)的資質(zhì)的。2011年4月1日開始實(shí)施的新的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案?？梢?，現(xiàn)行規(guī)章對房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的服務(wù)提供方設(shè)置有行業(yè)準(zhǔn)入門檻，不具備這些條件或未進(jìn)行相關(guān)備案的，則可能被認(rèn)定為不具有提供相應(yīng)服務(wù)的資質(zhì)，違反了政府部門的規(guī)章制度。 在此情形下，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

《新民周刊》：對于“搜房網(wǎng)”開展的這種新興的電子商務(wù)模式，你如何看待？

翟新輝：從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講：交易促進(jìn)效率，法律的規(guī)則要促進(jìn)交易，現(xiàn)實(shí)中也發(fā)明了各種各樣的制度來促進(jìn)交易，居間就是其中一種。有些企業(yè)提供居間服務(wù)來幫助大家尋找交易對手，減少尋找交易對手的費(fèi)用，我認(rèn)為是有利于社會發(fā)展的?！八逊烤W(wǎng)”站在了網(wǎng)站運(yùn)營商、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房消費(fèi)者三者的平衡點(diǎn)上，滿足了各方的需求，是適應(yīng)市場發(fā)展的。若“搜房網(wǎng)”有證據(jù)證明其從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)，并以取得相關(guān)資質(zhì)為前提，同時(shí)確實(shí)向購房消費(fèi)者提供了包括看房、簽約、咨詢及房屋打折優(yōu)惠等相應(yīng)的房地產(chǎn)信息服務(wù)，并以此向購房消費(fèi)者收取費(fèi)用，那么它的這一行為是無可厚非，合理的。相反，如果其缺少這一相關(guān)資質(zhì)的話，就難以在法律上對購房消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行保障，也可能會使其從事這一電子商務(wù)模式難免會承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任和行政責(zé)任。

《新民周刊》：撇開“搜房白金卡”這一事件，你如何看待這一新興的電子商務(wù)模式？

翟新輝：我認(rèn)為從傳統(tǒng)的店商模式來看，這一新興的電子商務(wù)可以節(jié)約資源，首先是交易時(shí)間，促進(jìn)了交易效率，為廣大購房者帶來不少便利，是值得提倡的。

當(dāng)然，如果讓具有房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)相關(guān)資質(zhì)的電子商務(wù)平臺來做，前景更廣闊。