“搜房白金卡”引發法理討論

楊江

4月16日，上海市松江區人民法院協調處理了一起頗為耐人尋味的新興電子商務模式引發的糾紛。

2011年8月，市民孫先生前往上海壟景房地產開發有限公司在松江泗涇的售樓處，要求購買“同潤菲詩艾倫”期房，總價在140余萬元，在同銷售人員商談價格時，對方表示，根據孫先生選擇的付款方式，購房者可享受10萬元的優惠。孫先生確立了購買意向，然而在支付了購房定金之后，銷售人員卻突然表示，孫先生必須參加“搜房網”的白金卡會員活動，并支付1.5萬元，才能享受總價10萬元的優惠。這樣一來，對孫先生來說實際享受的優惠只有8.5萬元。孫先生認為這筆費用的收取極為不合理，因為“搜房網”根本沒有給其提供任何服務，但由于所購房源較為緊俏，他還是支付了“搜房網”1.5萬元信息服務費，獲得10萬元購房優惠。當時，對方既沒有同他簽署任何協議，也沒有開具發票，僅僅開了張收據了事。

事后，孫先生越想越覺得咽不下這口氣，于是他委托律師向上海松江區人民法院起訴，狀告“搜房網”和上海壟景房地產公司，理由是其被服務的知情權、“自主選擇權”和公平交易權受到侵犯。

在松江區人民法院的協調下，孫先生和兩被告“搜房網”、壟景房地產公司簽訂了和解協議，兩被告自愿“退一賠一”，搜房網當場支付3萬元補償，孫先生撤訴。

日前，華東政法大學法制新聞研究中心就這一熱門話題召開專題研討會，在會上各位法律專家就此案的法律性質展開了討論。

“搜房白金卡”到底是優惠卡還是會員服務卡？這一新興電子商務模式在傳統民商法體系中究竟屬于何種性質的法律關系？記者就此采訪了長期從事民商法研究和實踐的上海政法學院民商法研究中心主任翟新輝副教授。

法律層面應如何定性？

《新民周刊》：你怎么看待“搜房網”與房地產開發商和購房者所達成的和解事宜？

翟新輝：從該個案中來看，孫先生購買140余萬元的房屋，被房地產開發商要求需“購買”“搜房網” 1.5萬元白金卡才能享受約10萬元的優惠，可能是“搜房網”與房地產開發商之間的協議要求，如果無“搜房網”白金卡而取得優惠，房地產開發商可能需根據協議向“搜房網”承擔違約責任。本案當中由于房地產開發商存在失誤，在未核查孫先生是否有白金卡的情況下就收取了孫先生的定金，其實搜房網并沒有向購房者提供任何服務，因此他們的行為構成了對購房者的侵權，并最終導致購房者向他們提起訴訟。我個人認為其實和解還是一個不錯的結果，否則他們敗訴的可能性很大。

《新民周刊》：據了解，“搜房網”白金卡的通常銷售模式與本案有所不同，是由購房者先購買“搜房網”白金卡，然后持卡購買樓盤再享受優惠。請問這種新興的電子商務模式在民商法中應該如何定性？

翟新輝：拋開孫先生該個案，“搜房網”白金卡這種商業模式雖然有各種表現手段，諸如“購買白金卡享受優惠”或“購買白金卡送房屋平方米”等，但撥開其紛繁復雜的表現形式究其本質，兩者之間的法律關系就是網站向購房者提供了房屋（優惠）信息，購房者接受了該信息并最終按照打折價格買到了房屋，同時在房屋買賣合同簽署后向網站支付了費用。上述特征完全符合居間的法律定義，網站和購房者之間形成了居間的法律關系；一旦購房者買房成功，其應該向居間人即網站支付居間服務費。

《新民周刊》：根據什么認定其為居間合同？

翟新輝：首先，根據合同法的相關規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會，或者提供訂立合同的媒介服務。在“搜房網”通常的交易模式當中，“搜房網”向購房消費者提供了有關房地產買賣，包括房源、折扣等信息，成為開發商和購房消費者之間的橋梁，也就是前面所說的居間人，它為購房消費者提供訂立合同的機會或媒介。“搜房網”在促成合同成立時向購房消費者收取一定的報酬，這也符合居間合同的內容。居間合同中還規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，根據“搜房網”與購房者簽署的入會協議來看，若房地產開發商沒有給予持卡購房者優惠，或者持卡購房者最后沒有選擇可優惠樓盤是可以退卡退費的，這點也符合了居間合同的內容。

風險與前景分析

《新民周刊》：居間服務是任何法人都可以提供的嗎，“搜房網”是否可以從事房地產的居間業務？

翟新輝：居間服務和房地產居間業務不是一個概念，理論上講居間是任何經營主體都可以從事的業務。實踐中對于居間服務往往都有行政許可的要求，最典型的就是經紀人，他們提供各種各樣的居間服務都需要經紀人證書。正如前面所述，“搜房網”所謂的白金卡會員服務其實是一個房地產的信息居間服務，其現有特征比較符合房地產居間。

“搜房網”目前提供此類居間服務，是有一定的風險的，應聘請法律服務機構進行相應的風險分析和評估，以規避（或轉嫁）該法律風險。根據相關法律法規，法人實施房地產居間業務是需要專業的資質的。2011年4月1日開始實施的新的《房地產經紀管理辦法》規定，設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員；房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案?？梢?，現行規章對房地產居間業務的服務提供方設置有行業準入門檻，不具備這些條件或未進行相關備案的，則可能被認定為不具有提供相應服務的資質，違反了政府部門的規章制度。 在此情形下，根據《城市房地產管理法》的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

《新民周刊》：對于“搜房網”開展的這種新興的電子商務模式，你如何看待？

翟新輝：從經濟學角度來講：交易促進效率，法律的規則要促進交易，現實中也發明了各種各樣的制度來促進交易，居間就是其中一種。有些企業提供居間服務來幫助大家尋找交易對手，減少尋找交易對手的費用，我認為是有利于社會發展的。“搜房網”站在了網站運營商、房地產開發商以及購房消費者三者的平衡點上，滿足了各方的需求，是適應市場發展的。若“搜房網”有證據證明其從事房地產居間業務，并以取得相關資質為前提，同時確實向購房消費者提供了包括看房、簽約、咨詢及房屋打折優惠等相應的房地產信息服務，并以此向購房消費者收取費用，那么它的這一行為是無可厚非，合理的。相反，如果其缺少這一相關資質的話，就難以在法律上對購房消費者的權益進行保障，也可能會使其從事這一電子商務模式難免會承擔相應的民事責任和行政責任。

《新民周刊》：撇開“搜房白金卡”這一事件，你如何看待這一新興的電子商務模式？

翟新輝：我認為從傳統的店商模式來看，這一新興的電子商務可以節約資源，首先是交易時間，促進了交易效率，為廣大購房者帶來不少便利，是值得提倡的。

當然，如果讓具有房地產居間業務相關資質的電子商務平臺來做，前景更廣闊。