北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析及限購(gòu)政策績(jī)效評(píng)估

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出急劇攀升的態(tài)勢(shì)，脫離了正常的價(jià)格波動(dòng)軌道，大大增加了城市居民的生活成本。以首都北京為例，房?jī)r(jià)的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。在經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)上，運(yùn)用近幾年北京房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)建立回歸模型，可以對(duì)影響北京房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行分析，并且可以對(duì)北京市政府2011年2月出臺(tái)的“京八條”限購(gòu)政策進(jìn)行績(jī)效評(píng)估。

關(guān)鍵詞：北京；房?jī)r(jià)；影響因素；限購(gòu)；績(jī)效評(píng)估

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）24-0140-04

一、理論分析

雖然距離2008年的世界性金融危機(jī)已經(jīng)過去了將近三年，世界經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，開始走上正常發(fā)展的軌道，但是金融泡沫依然沒有完全消除，世界金融市場(chǎng)仍處在波動(dòng)中。與金融市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫逐漸增大，房?jī)r(jià)持續(xù)走高。在中國(guó)的一些一二線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到了普通老百姓高不可攀的地步。以首都北京為例，四環(huán)內(nèi)的普通住房的均價(jià)已接近3萬/平方米，全市平均房?jī)r(jià)約為1.5萬元，房?jī)r(jià)收入比約為25∶1，令很多有住房需求的普通消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不起。住房本是普通消費(fèi)品，其效用就是滿足人們居住的需要，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)的飛漲已經(jīng)讓住房脫離了普通消費(fèi)品的范疇。

房?jī)r(jià)飛漲的一個(gè)重要原因就是很多投機(jī)者為了在金融泡沫快速破裂的時(shí)代保住自己的資產(chǎn)，紛紛選擇了投資房產(chǎn)作為保值甚至是增值的手段，這就是平常所說的“炒房”。這種投機(jī)性需求的介入使得房?jī)r(jià)的波動(dòng)偏離了正常的軌道，呈現(xiàn)出急劇上升的態(tài)勢(shì)。從社會(huì)總體來說，“炒房”現(xiàn)象對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都有負(fù)面影響，例如影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，影響人民生活水平，影響社會(huì)穩(wěn)定等。基于房?jī)r(jià)的不正常攀升，2011年中央政府和各地政府紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，意在規(guī)范并整頓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是這些政策的頒布有沒有真正使得房?jī)r(jià)有效下跌，遏制投機(jī)者“炒房”的行為則有待進(jìn)一步探討。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很復(fù)雜的市場(chǎng)，其波動(dòng)與國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)、建筑材料市場(chǎng)等密切相關(guān)，因此房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也受到多個(gè)因素的制約，在這里納入幾個(gè)可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要變量。

根據(jù)供求理論，房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格受到市場(chǎng)供給和消費(fèi)者需求的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給表現(xiàn)為商品房的竣工面積。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論可知，在需求一定的情況下，市場(chǎng)的均衡價(jià)格隨著供給的增加而減少。所以，在這里預(yù)測(cè)解釋變量商品房的竣工面積（X1）的系數(shù)符號(hào)為負(fù)，即商品房竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向影響。

根據(jù)替代品理論，商品房和租賃房互為替代品，當(dāng)商品房的價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求下降，對(duì)替代品租賃房的需求上升，引起租賃房?jī)r(jià)格的上升。所以，當(dāng)租賃房的價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)租賃房的需求下降，轉(zhuǎn)而將注意力投向商品房，導(dǎo)致商品房的價(jià)格上升。因此預(yù)測(cè)解釋變量房屋租賃同比價(jià)格指數(shù)（X2）的系數(shù)的符號(hào)為正。

商品房作為一種商品，其成本為原材料的價(jià)格，原材料價(jià)格上升時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也上升。在這里使用建筑材料及五金電料作為商品房的原材料，當(dāng)建筑材料和五金材料市場(chǎng)供需緊張時(shí)，商品房的建設(shè)成本就上升，因此預(yù)測(cè)解釋變量建筑材料及五金電料價(jià)格指數(shù)（X3）的系數(shù)符號(hào)為正。

另外，作為一種特殊的商品，商品房同時(shí)具有消費(fèi)和投資兩個(gè)特點(diǎn)。所以，商品房的價(jià)格還受到消費(fèi)者心理預(yù)期的影響，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持有信心時(shí)，他們的投機(jī)需求就會(huì)增強(qiáng)，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升。在這里將消費(fèi)者的心理預(yù)期量化為消費(fèi)者的信心指數(shù)，因此預(yù)測(cè)解釋變量消費(fèi)者信心指數(shù)（X4）的系數(shù)符號(hào)為正，即對(duì)房?jī)r(jià)有正向的促進(jìn)作用。

由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出非正常發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的上升已經(jīng)超過了社會(huì)的預(yù)期，使得房子這種人們生活的必需品已經(jīng)憑借其超高的價(jià)格成為大多數(shù)普通百姓眼中的奢侈品，影響人民生活水平和社會(huì)的穩(wěn)定，中國(guó)中央政府和地方政府出臺(tái)了一系列整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。北京政府在2011年2月頒布了“京八條”來限制居民對(duì)商品房的搶購(gòu)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)。這一政策會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或多或少的影響。

二、數(shù)據(jù)的選取和模型的建立

1.Y：新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（同比）。本文用北京2008年第一季度到2011年第四季度的新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（同比）來表示北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)，記為Y，是本文待建立模型中的應(yīng)變量。同比指的是與上一年同一時(shí)期的價(jià)格進(jìn)行比較得出的指數(shù)。數(shù)據(jù)來源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院和中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。但是統(tǒng)計(jì)局提供的是各年月度數(shù)據(jù)，為了減弱季節(jié)因素對(duì)指數(shù)的影響，本文將月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的求和取平均值的處理，將月度數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為季度數(shù)據(jù)。需要特別指出的是，統(tǒng)計(jì)局沒有公布每年1月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以每年第一季度的數(shù)據(jù)取自這一年2月份和3月份數(shù)據(jù)的平均值。另外，受到客觀因素的影響，統(tǒng)計(jì)局還沒有公布2011年12月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以2011年第四季度的數(shù)據(jù)取自2011年10月份和11月份數(shù)據(jù)的平均值。

2.X1：商品房竣工面積（萬平方米）（經(jīng)過季節(jié)調(diào)整）。北京市商品房竣工面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，本文取了2008年2月到2011年11月的數(shù)據(jù)，并轉(zhuǎn)化為季度數(shù)據(jù)，作為衡量北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的指標(biāo)，記為X2。

3.X2：房屋租賃價(jià)格指數(shù)（同比）。北京市2008年2月至2011年11月的房屋租賃價(jià)格指數(shù)（同比）來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院和中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，本文進(jìn)行簡(jiǎn)單的整理和處理將其轉(zhuǎn)化為季度數(shù)據(jù)。租賃房作為商品房的替代品，其價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有一定影響，量化為指標(biāo)即為房屋租賃價(jià)格指數(shù)，記為X3。

4.X3：建筑材料及五金電料價(jià)格指數(shù)。本文用建筑材料及五金電料價(jià)格指數(shù)來衡量建筑原材料市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)情況，數(shù)據(jù)為由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年2月至2011年11月的月度數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化而來的季度數(shù)據(jù)，記為X5。

5.X4：消費(fèi)者信心指數(shù)。消費(fèi)者的心理預(yù)期是主觀因素，難以度量，但是其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資傾向的影響卻不可忽略。所幸的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供了消費(fèi)者信心指數(shù)，這一指標(biāo)可以看作是消費(fèi)者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)心理預(yù)期的量化，為模型的建立提供了原始數(shù)據(jù)，在模型中記為X6。

6.D1：是否實(shí)行限購(gòu)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在一定程度上也受到國(guó)家政策的影響，因此在這里引入一個(gè)虛擬變量D1來表示是否實(shí)行限購(gòu)政策。虛擬變量D1只有兩個(gè)取值，當(dāng)2008年第一季度至2010年第四季度沒有實(shí)行限購(gòu)政策時(shí)，D1取值為0；當(dāng)2011年各季度實(shí)行限購(gòu)政策時(shí)，D1取值為1。

以上數(shù)據(jù)皆為經(jīng)過簡(jiǎn)單整理和處理得到的季度數(shù)據(jù)，并且各指數(shù)均為同比指數(shù)，即以上一年同一時(shí)期為基準(zhǔn)。

7.μ：隨機(jī)誤差項(xiàng)。以上變量并不一定能全部解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，所以將未考慮到的因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng)μ。

納入以上全部解釋變量和隨機(jī)誤差項(xiàng)，可以得到線性模型如下（包括4個(gè)定量變量和1個(gè)虛擬變量）：

lnY=B0+B1lnX1+B2X2+B3X3+B4X4+B5D1+μ

三、模型檢驗(yàn)與回歸結(jié)果分析

（一）回歸結(jié)果

LNY=3.0011- 0.0563*LNX1 + 0.0016*X2 + 0.0129*X3 + 0.0059*X4 - 0.1516*D1

se=（0.660402） （0.066727） （0.002473） （0.004291）

（0.003443） （0.040550）

t=（4.544286） （-0.843563） （0.646026） （3.003636）

（1.717013） （-3.738722）

Pvalue=（0.0011） （0.4186） （0.5328） （0.0133）

（0.1167） （0.0039）

R2=0.752468

調(diào)整后的R2=0.628703 d.f.=16

F=6.079775 P（F）= 0.007714

（二）模型檢驗(yàn)

根據(jù)以上回歸結(jié)果可知，該模型經(jīng)過調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.628703，說明以上5個(gè)解釋變量可以解釋62.8703%被解釋變量的變異。根據(jù)F-檢驗(yàn)，該模型的F值為6.079775，模型統(tǒng)計(jì)顯著。

（三）回歸結(jié)果分析

在該模型中，解釋變量商品房竣工面積、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)的系數(shù)統(tǒng)計(jì)不顯著，建筑材料及五金電料價(jià)格指數(shù)的系數(shù)在5%的顯著性水平下統(tǒng)計(jì)顯著，虛擬變量是否實(shí)行限購(gòu)政策在1%的顯著性水平下統(tǒng)計(jì)顯著。因此得出以下結(jié)論：

1.商品房竣工面積對(duì)新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)無明顯影響。這與根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論預(yù)期的結(jié)果不相同。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，商品房的竣工面積對(duì)新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)有負(fù)向的影響，當(dāng)商品房竣工面積增加時(shí)，代表北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的房源供給增加，暫時(shí)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，使得住宅銷售價(jià)格有所下降。出現(xiàn)無明顯影響結(jié)果的原因可能有以下三點(diǎn)。第一，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)脫離了基本的供求關(guān)系，供需不平衡的現(xiàn)象很嚴(yán)重，需求嚴(yán)重大于供給，導(dǎo)致供給的微小變化對(duì)價(jià)格的影響不明顯。第二，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在大量投機(jī)者，在人民幣貶值的情況下將購(gòu)房作為投資保值的手段，打破了市場(chǎng)的供需平衡。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極其復(fù)雜的多邊市場(chǎng)，很多因素的變動(dòng)都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，因此不能單單用供給和需求的關(guān)系來解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)。換一種說法，即此模型設(shè)定存在誤差，不能包括所有解釋變量。

2.房屋租賃價(jià)格指數(shù)對(duì)新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)無明顯影響。這與預(yù)期結(jié)果不相同。預(yù)期為已知商品房與租賃房在一定程度上是互為替代品的關(guān)系，那么當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升時(shí)，居民會(huì)選擇租賃房代替商品房，導(dǎo)致對(duì)租賃房的需求也增加，使得租賃房的價(jià)格也上升。但是回歸結(jié)果沒有體現(xiàn)這一點(diǎn)，原因可能有以下兩點(diǎn)。第一，這兩者互為替代品是有條件的，即只對(duì)少部分消費(fèi)者成立。對(duì)于只把房子當(dāng)做棲身之所的消費(fèi)者而言，房子的效用就是居住，那么他們會(huì)認(rèn)為租賃房和商品房互為替代品，能夠?yàn)樗麄兲峁┫嗤男в谩５谴蠖鄶?shù)消費(fèi)者不這么認(rèn)為，受中國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響，擁有自己的房子是很多人奮斗的目標(biāo)，并且房子作為他們的固定資產(chǎn)，不僅能為他們提供容身之地，更多的是能給他們帶來安全感和歸屬感，還可以作為財(cái)富的象征。對(duì)這些人而言，租賃房和商品房不互為替代品。第二，租賃的房屋有很大一部分是用來滿足商業(yè)用途的，即作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所，而不是用來居住。所以，這里的房屋租賃價(jià)格指數(shù)不能完全表示租賃住房的價(jià)格指數(shù)。

3.建筑材料及五金電料價(jià)格指數(shù)與新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間存在正向關(guān)系。這一回歸結(jié)果與預(yù)期相同，當(dāng)建筑材料與五金電料價(jià)格上漲時(shí)，新建住宅銷售價(jià)格也跟著上漲，因?yàn)樵牧蠜Q定了新建住宅的成本。并且，這一解釋變量在5%的顯著性水平下是統(tǒng)計(jì)顯著的。新建住宅時(shí)需要消耗大量的建筑材料和五金電料，所以新建住宅價(jià)格的變化對(duì)原材料市場(chǎng)的波動(dòng)較為敏感。

4.消費(fèi)者信心指數(shù)與新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間存在正向關(guān)系。這一結(jié)果符合預(yù)期。因?yàn)橄M(fèi)者信心指數(shù)代表了人們對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心程度，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)整體經(jīng)濟(jì)充滿信心時(shí)，其消費(fèi)欲望就強(qiáng)烈，消費(fèi)傾向較大；當(dāng)消費(fèi)者普遍認(rèn)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，其消費(fèi)傾向就小，儲(chǔ)蓄傾向大。但是，這一解釋變量是統(tǒng)計(jì)不顯著的，原因可能有以下幾點(diǎn)。第一，住宅與其他普通消費(fèi)品不同，具有保值的功能，所以在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)失去信心時(shí)，選擇購(gòu)房作為保證資產(chǎn)不縮水的手段是常見的做法。第二，消費(fèi)者信心指數(shù)難以量化，其指標(biāo)不能通過直接測(cè)算得出，只能通過其他指標(biāo)間接推算得出，本身存在一定的誤差，影響了回歸結(jié)果。

5.2011年2月實(shí)行的限購(gòu)政策對(duì)新建住宅銷售價(jià)格有負(fù)向的作用。這一結(jié)果也與預(yù)期相符。此次北京市出臺(tái)的八條限購(gòu)政策中最嚴(yán)厲是第6條“合理引導(dǎo)住房需求”，具體內(nèi)容為：繼續(xù)鞏固限購(gòu)政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)五年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)五年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。①

從政策本身的角度看，這一政策必然會(huì)引起北京房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈的震動(dòng)，引起房地產(chǎn)價(jià)格的明顯下跌，能有效抑制房?jī)r(jià)的非正常過快上漲，規(guī)范并整頓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是政策本身的效果需要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來檢驗(yàn)。

在本文的回歸分析中，引入一個(gè)虛擬變量D1來表示限購(gòu)政策實(shí)行情況。“京八條”自2011年2月開始實(shí)行，因此D1在2008—2010年的各季度數(shù)據(jù)中取值為0，在2011年的各季度數(shù)據(jù)中取值為1，其系數(shù)為負(fù)值，并且統(tǒng)計(jì)顯著，說明該項(xiàng)政策的出臺(tái)確實(shí)對(duì)抑制北京市房?jī)r(jià)的過快上漲發(fā)揮了作用，且效果十分顯著。

綜合以上對(duì)各解釋變量的逐個(gè)分析，本文得出結(jié)論：

本文引入的所有解釋變量只解釋了新建住宅價(jià)格指數(shù)的75%的變異，說明還有未納入模型的變量，北京市房地產(chǎn)仍處于違背供求關(guān)系的非正常發(fā)展階段，且房?jī)r(jià)受到多種因素的綜合影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜。本文僅針對(duì)可能影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素進(jìn)行羅列和統(tǒng)計(jì)分析，并不能完全剖析所有的影響因素。

2011年2月出臺(tái)的“京八條”限購(gòu)政策確實(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到了良好的效果，但是這一效果并不能抵消由房?jī)r(jià)過快上漲給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的負(fù)面影響。因此政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度，堅(jiān)定進(jìn)一步穩(wěn)定并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，在整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)規(guī)范與之相關(guān)的土地交易市場(chǎng)、建材交易市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、政策與建議

1.加大政府調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。從效用的角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品市場(chǎng)，并且兼有資本投資的性質(zhì)。因此，政府必須明確出臺(tái)政策的目的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控，以其耐用消費(fèi)品的本質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)調(diào)控供給與需求、資本投資和市場(chǎng)投機(jī)的關(guān)系，使得房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品能發(fā)揮生活必需品的效用，使得普通老百姓都能夠享受基本的住房保障，而不是視它為現(xiàn)代社會(huì)的奢侈品。另外，政府還應(yīng)該強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)，通過有效的財(cái)政手段來阻止開發(fā)商和中介投機(jī)炒房，出臺(tái)專門針對(duì)二次、三次甚至更多次轉(zhuǎn)賣行為的稅收政策，實(shí)行高稅率和高手續(xù)費(fèi)的措施來限制開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的哄抬，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。與普通商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房具有不完全商品性和部分保障性，因此國(guó)家對(duì)其免收土地出讓金，減免21項(xiàng)稅費(fèi)，將開發(fā)商利潤(rùn)率控制在3%以內(nèi)，所以經(jīng)濟(jì)適用房的成本低于普通商品房，主要用于滿足中低收入者的購(gòu)房需求。北京市政府規(guī)定家庭年收入低于6萬元的家庭為中低收入家庭，由于北京是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心和政治中心，外來務(wù)工人口規(guī)模巨大，也因?yàn)槌鞘鞋F(xiàn)代化建設(shè)的需要，市區(qū)危改拆遷戶的數(shù)量也很龐大，現(xiàn)階段這一階層的比例占到了全市的75%，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求非常旺盛。政府必須保證經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)充足，這樣才能發(fā)揮其平抑房?jī)r(jià)、保證國(guó)計(jì)民生的作用。

3.完善房屋租賃市場(chǎng)，提供政府廉租房。房屋租賃市場(chǎng)與商品房買賣市場(chǎng)在一定程度上來說是互為蓄水池作用的，在商品房?jī)r(jià)格過高時(shí)，租賃房屋能夠暫時(shí)幫助消費(fèi)者緩解高房?jī)r(jià)的壓力，為其在一段時(shí)間內(nèi)提供居所，方便消費(fèi)者在房?jī)r(jià)有所下跌時(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房行為。但是現(xiàn)階段北京的房屋租賃市場(chǎng)也跟隨商品房市場(chǎng)一起偏離了正常的發(fā)展軌道，租賃房屋價(jià)格不斷攀升，給有潛在購(gòu)房需求的消費(fèi)者帶來很大的壓力。因此政府應(yīng)該加大廉租房的建設(shè)力度，在保證低價(jià)的前提下確保廉租房的質(zhì)量和設(shè)施，為廣大外來務(wù)工人員提供良好的居住環(huán)境，這樣他們才能更好的發(fā)揮自身的潛力加快北京的建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

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The Analysis of the Factors Affecting Beijing Real Estate Prices and

the Performance Evaluation of Purchase Policy

WEI Liang

（School of Economics，Minzu University of China，Beijing 100081，China）

Abstract： With rapid economic development，city housing prices have also shown a sharp rise in the trend from the normal track of the price fluctuations，greatly increasing the urban residents and the cost of living.Taking the capital city Beijing as an example，the housing prices have increased far more than expected.According to economic theory，using the real estate industry statistics in the recent years to establish the regression model can analyze the factors that affect housing prices in Beijing and evaluate the performance of purchase policy carried out by Beijing government in February，2011.

Key words： Beijing；real estate prices； affecting factors； purchase policy； performance evaluation

[責(zé)任編輯 陳鳳雪]