房產(chǎn)稅，何去何從

摘 要：中國(guó)房市的現(xiàn)狀國(guó)家及全國(guó)各行各業(yè)的高度關(guān)注，因?yàn)檫@直接關(guān)系到民生問(wèn)題。鑒于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析，征收房產(chǎn)稅以抑制房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫。關(guān)鍵在于以何種方式征收，開(kāi)征何種稅，才能著實(shí)打擊到高房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)炒房，同時(shí)又不會(huì)對(duì)中產(chǎn)階級(jí)及普通民眾造成稅收負(fù)擔(dān)。在對(duì)滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)深入分析的基礎(chǔ)上，對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅征收問(wèn)題提出一些自己的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；土地年租金；房?jī)r(jià)；滬渝試點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）24-0022-02

引言

2005年3月底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，即“國(guó)八條”。從“國(guó)八條”開(kāi)始，房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)逐漸進(jìn)入人們的視野。直到2011年1月推出的“新國(guó)八條”。可以說(shuō)，從2005年開(kāi)始，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的勢(shì)頭就未曾減弱，但是縱觀這六七年的房?jī)r(jià)，雖說(shuō)有過(guò)短暫的平緩，但總體可以說(shuō)是且調(diào)且漲。眼看著這一系列的房?jī)r(jià)調(diào)控政策未能實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)回到正軌的目標(biāo)，房?jī)r(jià)與調(diào)控政策之間的膠著狀態(tài)令人著急。人們多希望有更厲害的手段，可以給房?jī)r(jià)雷霆一擊。于是，人們逐漸把目光轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)稅。2010年5月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》以來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)稅的紛爭(zhēng)鋪天蓋地。該《意見(jiàn)》明確指出“深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，這被認(rèn)為是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)房產(chǎn)稅改革的信號(hào)，說(shuō)明房產(chǎn)稅的推出漸行漸近。

一、透析中國(guó)房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀

1.房產(chǎn)稅改革的必要性。近年來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)全社會(huì)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。在經(jīng)濟(jì)上，由于過(guò)高的投資回報(bào)率，大量流動(dòng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使樓市產(chǎn)生了許多投機(jī)需求，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)暴漲。高房?jī)r(jià)使得對(duì)住房有迫切需求的人無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，只能望房興嘆。對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，解決住房剛性需求的唯一辦法就是按揭。過(guò)高的首付和月供會(huì)使他們減少消費(fèi)，這對(duì)中國(guó)刺激內(nèi)需，擴(kuò)大居民消費(fèi)產(chǎn)生了較大的阻礙。另外，對(duì)維護(hù)社會(huì)公平也十分不利。中國(guó)的收入分配不平等狀況已經(jīng)非常嚴(yán)重，過(guò)高的房?jī)r(jià)使財(cái)富更加聚集于小部分人手中，特別是投機(jī)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等。在諸多房?jī)r(jià)調(diào)控政策效果不明顯的情況下，房產(chǎn)稅改革幾乎是眾望所歸。人們都寄希望于房產(chǎn)稅，希望通過(guò)增加投資客的持有成本而使他們釋放囤積的房源。

2.滬渝房改試點(diǎn)分析。2011年1月底，上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案正式公布，這在中國(guó)房產(chǎn)稅制度上是一件里程碑式的事件，對(duì)中國(guó)房改之路有這重要意義。從上海、重慶兩市改革方案來(lái)看，雖都以增量住房稅為主，且遵循了不增加居民基本住房消費(fèi)成本的原則，但在側(cè)重點(diǎn)上還是有一定差別的。重慶更重視對(duì)高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。上海則是針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，且按照人均面積作起征點(diǎn)考慮，為累進(jìn)稅率，即房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋稅率就更高。在短期，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控還是有一定促進(jìn)作用的。房產(chǎn)稅主要從兩個(gè)方面對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。首先，房產(chǎn)稅會(huì)調(diào)低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，使大部分城市的房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升的勢(shì)態(tài)。其次，房產(chǎn)稅也會(huì)直接影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。對(duì)于有剛需的民眾，由于房?jī)r(jià)預(yù)期下降，人們會(huì)選擇持幣觀望。

重慶2011年主城區(qū)共成交商品房170 609套，成交建筑面積共計(jì)1 403.92萬(wàn)平方米，與2010年相比分別下跌了28.79%和35.41%。商品房的成交均價(jià)基本維持在6 600元每平方米。再來(lái)看上海，2011年全年上海樓市成交量?jī)H為729.76萬(wàn)平方米，為有統(tǒng)計(jì)記錄以來(lái)歷史最低。不僅比2010年低了24.9%，和2008年比成交量也低了16.87%。其中12月上海市商品住宅成交面積為57.91萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲17.88%，比2010年同期下跌58.68%；成交均價(jià)為22 131元/平方米，環(huán)比上漲了5.04%，比2010年同期下跌了8.55%。說(shuō)明征收房產(chǎn)稅在短期上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有不小影響的。

3.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房產(chǎn)稅真能給房?jī)r(jià)“雷霆一擊”嗎？答案是否定的。首先，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)需求過(guò)旺的市場(chǎng)，這就決定了房產(chǎn)所有人完全可以將稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)購(gòu)房者或者承租人。從這個(gè)意義上說(shuō)，房產(chǎn)稅又從一定程度上推高了房?jī)r(jià)和房屋租金。而且房產(chǎn)稅無(wú)論在流通還是保有環(huán)節(jié)，稅率都不可能設(shè)置的太高。較低的稅率只能調(diào)節(jié)投資人的正常利潤(rùn)，不足以影響投資者的超額利潤(rùn)。在現(xiàn)階段游資過(guò)剩的情況下，房產(chǎn)稅對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的投資者影響幾乎可以不計(jì)。其次，商品價(jià)格是圍繞商品價(jià)值波動(dòng)的。若是房屋的構(gòu)成價(jià)值不曾下降，那么房?jī)r(jià)也是難以下降的。房?jī)r(jià)的第一個(gè)構(gòu)成因素便是樓面地價(jià)，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示，一套商品房的價(jià)款中，樓面地價(jià)占了25%左右。土地的供給是沒(méi)有彈性的，其供求主要取決于需求。在中國(guó)，人口密集，人均土地少，因此地價(jià)貴是由國(guó)情決定的。加上拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀驹絹?lái)越高，地價(jià)很難降下來(lái)。房?jī)r(jià)的第二個(gè)組成因素是開(kāi)發(fā)成本和營(yíng)銷費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的40%左右。第三個(gè)是政府的各種稅費(fèi)，約占到房?jī)r(jià)的20%左右。最后一塊便是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)了，約15%。除非資金鏈斷裂，一般開(kāi)發(fā)商是不會(huì)讓利的。

二、房產(chǎn)稅新思路

1.基本構(gòu)想。當(dāng)今學(xué)界，關(guān)于房產(chǎn)稅的改革眾說(shuō)紛紜，有說(shuō)要征收物業(yè)稅的，也有提出征收房屋空置稅的。但在我看來(lái)，中國(guó)是土地國(guó)有制，完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度，必須建立在中國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制這一前提下。應(yīng)當(dāng)在正確認(rèn)識(shí)和理清土地出讓金和保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的關(guān)系的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度。在土地國(guó)有制的前提下，房產(chǎn)稅征收方式的基本思路是對(duì)土地和房屋分別征收年租金和房產(chǎn)稅。將土地出讓金中扣除成本部分的凈收益，改為收取土地年租金，由土地使用人在試用期間按期繳納。至于房屋則征收房產(chǎn)稅。土地出讓金中的成本是指土地補(bǔ)償金，即土地達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的房屋拆除費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。土地補(bǔ)償金一次收取，以彌補(bǔ)政府將土地處理到預(yù)定可使用狀態(tài)所花費(fèi)的成本，這大約要占到土地成交總價(jià)的64%左右。確保了凈土地出讓金部分改成年租金對(duì)地方政府財(cái)政收入影響在可承受范圍內(nèi)。

2.優(yōu)勢(shì)所在。第一，對(duì)部分土地出讓金收取年租金，取代現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅。租和稅可以說(shuō)是兩個(gè)完全不同的經(jīng)濟(jì)范疇。租，是政府憑借財(cái)產(chǎn)所有權(quán)向財(cái)產(chǎn)使用人收取租金，是政府取之于己的收入。稅，則是政府憑借政治權(quán)利向人民收取的，是為取之于民的收入。而中國(guó)是土地國(guó)有制，那么土地既是國(guó)家所有，應(yīng)該向使用者收取租金而非稅收。第二，在土地年租金的制度上，政府可以根據(jù)土地價(jià)格的變動(dòng)每年適當(dāng)?shù)恼{(diào)整年租金的數(shù)額。使政府可以在土地增值的過(guò)程中分享收益，從而也解決了土地使用人在一次性支付了土地出讓金后獨(dú)享土地增值收益的問(wèn)題。第三，對(duì)房屋部分征收房產(chǎn)稅，亦完善了保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制度。業(yè)主對(duì)房屋擁有完全的所有權(quán)，與土地不同，因此收取房產(chǎn)稅順理成章。在稅收對(duì)象上，可以采取上海或者重慶的方案，取長(zhǎng)補(bǔ)短。可以對(duì)居民所有的第一套自住用房免稅，第二套開(kāi)始征收。抑或人均減免60平米，超出的征稅。對(duì)于高檔別墅、排屋、獨(dú)棟建筑等征較高稅率等。在打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，支持居民合理的真實(shí)的改善或基本住房需求。在稅基上，我認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)的公允價(jià)值扣除一定的減免比例來(lái)確定。因?yàn)檎鞫悓?duì)象是第二套或是以上的房屋，其持有目的可以認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)目的持有而非自住。在持有過(guò)程中房?jī)r(jià)有所變動(dòng)，以公允價(jià)值扣除減免比例將更有助于打擊房?jī)r(jià)。第四，資料顯示樓面地價(jià)約占到購(gòu)房?jī)r(jià)格25%左右。若是將土地出讓金中扣除土地補(bǔ)償金部分分?jǐn)偟綐I(yè)主持有房屋期間，以年租金的形式在房屋保有環(huán)節(jié)與房產(chǎn)稅并收。那么在流通環(huán)節(jié)，即購(gòu)房時(shí)款價(jià)中的樓面地價(jià)將大大下降，房屋成本下降房?jī)r(jià)自然下降。

3.問(wèn)題所在及處理方法。對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅主要存在以下三個(gè)問(wèn)題。（1）征管問(wèn)題。將凈土地出讓金改為年租金跟隨房產(chǎn)稅一同征收，這會(huì)大大增加征管難度和成本。涉及的政府部門(mén)眾多，包括國(guó)土資源、稅務(wù)、工商、公安、房產(chǎn)等，需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行大范圍的普查登記和評(píng)估，征收成本大、難度高。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)加大征管力度，加強(qiáng)部門(mén)配合，建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度，同時(shí)在制度設(shè)計(jì)中應(yīng)突出簡(jiǎn)化，提高制度的可操作性。（2）技術(shù)難題。從物理上說(shuō)，土地和房產(chǎn)是一體的，要對(duì)土地和房屋分別征收租金和稅，必須要清楚界定房屋和土地的價(jià)值，這在技術(shù)層面上有很大的難度。將凈土地出讓金改為土地年租金，并不是簡(jiǎn)單地將其平均到各個(gè)年度即可，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地價(jià)值的變化調(diào)整每年的租金數(shù)額，這必然涉及土地價(jià)值的評(píng)估問(wèn)題。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)大力規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，完善評(píng)估制度，改進(jìn)評(píng)估方法，提高評(píng)估專業(yè)人員素質(zhì)。（3）舊房問(wèn)題。目前，有很多房屋是已經(jīng)一次性繳納了土地出讓金的，對(duì)于這部分房屋的處理亦是一個(gè)難題。對(duì)于這部分房地產(chǎn)可以考慮兩種方案：一是將原來(lái)一次性繳納的土地出讓金科學(xué)、合理和準(zhǔn)確地?fù)Q算成已交土地年租金，同時(shí)按照土地價(jià)值計(jì)算確定每年應(yīng)交土地年租金，以應(yīng)交年租金扣除已交年租金之后的差額計(jì)算繳納。二是對(duì)于已經(jīng)一次繳納土地出讓金的房地產(chǎn)，給予免征土地年租金的待遇，只對(duì)其房屋部分征收房產(chǎn)稅。

總結(jié)

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用在學(xué)界亦是眾說(shuō)紛紜，但是我想只要用對(duì)了方法，效果還是明顯的。房?jī)r(jià)的漲跌受到房?jī)r(jià)構(gòu)成要素漲跌的制約。將凈土地出讓金改成土地年租金，至少在流通環(huán)節(jié)大大減少了房屋成本，自然就降低了房?jī)r(jià)。因此，房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)要結(jié)合土地出讓政策的優(yōu)化，調(diào)整貨幣政策，引導(dǎo)游資的投資取向，同時(shí)增加保障性住房的供給。以有效的舉措控制通貨膨脹，同時(shí)遏制其他助推房?jī)r(jià)攀升的因素等，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 劉嬌嬌]